Fertighäuser und Modulhäuser erfreuen sich in Portugal immer größerer Beliebtheit, da sie sich im Vergleich zu herkömmlichen Gebäuden einfacher und schneller errichten lassen. Und das Bedürfnis nach neuem Wohnraum und neuen Lebensweisen, die durch die Covid-19-Pandemie entstanden sind, haben zu einem „zeitgemäßen“ Wachstum auf dem nationalen Markt beigetragen, der mit den internationalen Trends Schritt hält. Doch wie verhält es sich mit den Genehmigungen und anderen Aspekten, wie z. B. den Steuern, bei dieser Art von Bauvorhaben? Hier finden Sie Antworten auf Ihre rechtlichen Fragen.
Bei diesen Häusern handelt es sich entweder um vorgefertigte Gebäude, die aus einzelnen Bauteilen bestehen, oder die aus mehreren Modulen zusammengesetzt werden. Sie werden in einer Fabrik hergestellt und zur Baustelle transportiert, wo sie zu einem kompletten Haus zusammengebaut und wo anschließend die Endarbeiten durchgeführt werden. Dies ist eine Alternative zum Bau eines traditionellen Hauses (traditionelles Mauerwerk), bei dem das Gebäude auf dem Grundstück, das bewohnt werden soll, von Grund auf errichtet wird.
Und auch wenn diese Fertigbauweise, neben anderen Vorteilen, Zeit- und Kostenvorteile – und einige Nachteile, wie z.B. bei der Logistik – mit sich bringt, muss man auch die Kosten und „Fristen“ der mit dieser Art von Bauvorhaben verbundenen rechtlichen Verfahren berücksichtigen, um zu entscheiden, ob dies die beste Option ist, wie Belzuz Abogados* in diesem für idealista/news verfassten Artikel warnt, der sich auf die rechtlichen Anforderungen bezieht, die eine Entscheidung für diese Bauweise mit sich bringt.
Auswahl des Grundstücks
Bevor mit der Herstellung der Module begonnen wird, aus denen das Haus besteht, muss zunächst das Grundstück gefunden werden, auf dem das Gebäude errichtet werden soll.
Es ist ratsam, dass der Hersteller den ausgewählten Standort besichtigt, um die Lage, die Bodenbedingungen, die Sonnen- und Windausrichtung, den Zugang, die Installationen für die Versorgung oder die Anforderungen an einen Brunnen oder die sanitären Anlagen zu prüfen. All diese Faktoren sind für den endgültigen Bauplan ausschlaggebend, und der Hersteller kann auch Kosten für die Grundstücksvorbereitung angeben, wenn diese nicht im Preis enthalten sind.
Aus rechtlicher Sicht definiert das portugiesische Baurecht (DL Nr. 555/99 vom 16. Dezember) einen „Bau“ als „(...) die Tätigkeit oder das Ergebnis der Errichtung, des Wiederaufbaus, der Erweiterung, des Umbaus oder der Erhaltung eines Gebäudes, das für die menschliche Nutzung bestimmt ist, sowie jedes andere Bauwerk, das dauerhaft auf dem Grundstück errichtet wird.“ Es wird nicht zwischen traditionellen Mauerwerksbauten und Modul- und Fertighäusern unterschieden, sodass die rechtlichen Kriterien, die bei der Auswahl eines Baugrundstücks anzuwenden sind, denjenigen ähneln, die bei einem traditionellen Bau angewendet werden.
Daher sollten von vornherein alle Grundstücksflächen ausgeschlossen werden, die innerhalb des Nationalen Landwirtschaftsreservats (RAN), des Nationalen Ökologischen Netzwerks (REN), von Schutzgebieten oder Küstengebieten liegen, da die Baubeschränkungen in diesen Gebieten jegliche Projekte erschweren oder sogar unmöglich machen.
Anschließend muss der kommunale Flächennutzungsplan (PDM) der Gemeinde, in der sich das Grundstück befindet, konsultiert werden, da dieser das Instrument ist, mit dem die Grundstücke eingestuft werden (städtische Grundstücke, urbanisierbare Grundstücke, ländliche Grundstücke, natürliche und landwirtschaftliche Flächen usw.).
Bau des Modulhauses
Modulare Häuser werden häufig als kostengünstiger als traditionell gebaute Häuser angepriesen. Die Bauzeit ist kürzer, und sobald das Projekt, der Plan, die Materialien und die Ausführung festgelegt sind, unterliegt das Budget keinen wesentlichen Änderungen mehr.
Es ist jedoch wichtig zu bedenken, dass für Modulbauten eine kommunale Genehmigung erforderlich ist, sodass zusätzlich zu den Bau- und Grundstückskosten auch die Kosten dafür berücksichtigt werden müssen.
Zudem muss beachtet werden, dass es schwieriger ist, für diese Art von Bauvorhaben einen Wohnungsbaukredit zu erhalten, und dass im Allgemeinen höhere Zinssätze und kürzere Rückzahlungsfristen gelten als bei herkömmlichen Bauvorhaben oder beim Kauf einer bereits bestehenden Immobilie.
Genehmigungsprozess
Der rechtliche Rahmen für Modul- oder Fertighäuser ähnelt dem für traditionell gebaute Wohnimmobilien, daher ist eine Genehmigung für diese Bauart obligatorisch.
Bevor man mit dem Bau beginnt, sollte man daher bei der Gemeindeverwaltung des Ortes, an dem das Haus gebaut werden soll, eine Vorabinformation einholen, um die Realisierbarkeit des Projekts zu gewährleisten. Anschließend muss das Architekturprojekt – anschauliche Skizzen, Pläne, Bauteile, Erhebungen und andere Elemente – dem Stadtrat der Gemeinde, in der das Haus gebaut werden soll, vorgelegt werden, und zwar vor Beginn der Montage- und Bauarbeiten.
Sobald das Architekturprojekt genehmigt ist, muss das technische Projekt – Abwasserentsorgung, Stromversorgung und Stromverteilung sowie Gasinstallation – vorgelegt werden, damit der Stadtrat die Instanzen konsultieren kann, die eine Begutachtung, Genehmigung oder Freigabe erteilen, das Gebäude überprüfen und die Baulizenz ausstellen.
Sobald die Baugenehmigung erteilt ist, können die Bauarbeiten beginnen, und es muss ein Bauunternehmen für die Arbeiten verantwortlich sein und das Baubuch führen.
Nach Abschluss der Bauarbeiten muss beim Planungsamt der Stadtverwaltung eine Nutzungslizenz beantragt werden, die ausgestellt wird, nachdem die Inspektionen bestätigt haben, dass die durchgeführten Arbeiten mit den genehmigten Projekten, wasserrechtlichen Bestimmungen und Vorschriften über die Abwasserentsorgung übereinstimmen.
Zahlung von Steuern
Unabhängig von der Bauart – Mauerwerk, Holz, Fertigbau- oder Modulbauweise – wird die kommunale Grundsteuer (IMI ) auf den steuerpflichtigen Vermögenswert städtischer und ländlicher Gebäude auf portugiesischem Gebiet erhoben. Wenn also die Immobilie bei der Steuerbehörde registriert und die entsprechende Caderneta predial (rechtliche Grundbucheintragung) ausgestellt wird, muss diese Steuer jährlich gezahlt werden.
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass der Bau von Modul- und Fertighäusern zwar in Bezug auf Bauweise und Technologie schneller sein kann, dies jedoch nicht für rechtliche Verfahren gilt, deren Bearbeitungszeiten und Kosten mit denen eines traditionellen Baus vergleichbar sind.
*Ricardo Pires Jordão, Immobilienabteilung von Belzuz Abogados SLP – Niederlassung Portugal