Sonne, Strand, Sicherheit, gute Küche und Lebensqualität. All diese Faktoren haben in den letzten Jahren Ausländer dazu bewegt, Immobilien in Portugal zu kaufen. Die goldene Ära der Steuervorteile für ausländische Staatsbürger ist jedoch im Land zu Ende gegangen. Nachdem Ausländer oft als „die Schuldigen“ für die eskalierenden Immobilienpreise und die Wohnungskrise im Land angesehen wurden, beschloss die frühere Regierung von António Costa, die Goldenen Visa für Immobilieninvestitionen Ende 2023 und auch die Regelungen für nichtansässige Bewohner Anfang 2024 abzuschaffen. Ob als direkte Folge oder nicht, Tatsache ist, dass Luxusimmobilien in Portugal bei Ausländern jetzt weniger gefragt sind, wobei dieser Indikator laut Daten von idealista/data auf den niedrigsten Stand seit vier Jahren gefallen ist. Darüber hinaus scheint die rechtliche Instabilität in Bezug auf Ausländer anzuhalten, da die neue Regierung von Montenegro ankündigte, mehrere Maßnahmen des Pakets „Mehr Wohnraum“ aufzuheben, ohne zu klären, ob die Goldenen Visa zurückkehren werden oder nicht.
Ausländer interessieren sich weniger für Portugal
In den letzten Jahren war das internationale Interesse am Kauf von Luxusimmobilien in Portugal deutlich spürbar: Drei von zehn Personen, die im Land nach Häusern im Wert von über 1 Million Euro suchten, taten dies aus dem Ausland. Doch Anfang 2024 gab es einen Rückgang der ausländischen Nachfrage nach zum Verkauf stehenden Luxusimmobilien in Portugal. Laut Daten von idealista/data machte sie 22,8 % der Gesamtnachfrage aus, das ist der niedrigste Stand seit Ende 2021.
Dies ist der stärkste Rückgang der ausländischen Nachfrage nach Luxusimmobilien seit vier Jahren, der sich kurz nach dem Ende der Vergabe neuer Goldener Visa (am 7. Oktober 2023) ereignete, sei es für den Kauf von Immobilien im Wert von 500.000 Euro oder mehr oder für den Kauf von Sanierungsobjekten für 350.000 Euro oder mehr. Die Daten deuten also darauf hin, dass das Ende der Goldenen Visa – und die daraus resultierende rechtliche Instabilität, die auch durch das Ende der Regelung für nichtansässige Einwohner (NHR) zu Beginn dieses Jahres gekennzeichnet ist – eine dämpfende Wirkung auf die ausländische Nachfrage nach Luxusimmobilien in Portugal hatte:
- Die Nachfrage aus dem Ausland ist nun um 5,8 Prozentpunkte (PP) niedriger als in den ersten drei Monaten des Jahres 2023, als die ehemalige sozialistische Regierung im Rahmen des Pakets „Mehr Wohnraum“ das Ende der Goldenen Visa ankündigte.
- Die internationale Nachfrage ist Anfang 2024 um 6,3 Prozentpunkte geringer als Ende 2023, als keine Aufenthaltsvisa mehr für Immobilieninvestoren ausgestellt wurden und das Ende der NHR-Regelung in ihrer alten Form für den ersten Tag des Jahres 2024 angekündigt wurde.
Tatsächlich hat das Ende der Goldenen Visa erhebliche Auswirkungen auf Portugals Attraktivität als Standort für Immobilieninvestitionen und auf die Wettbewerbsfähigkeit unter den europäischen Ländern bei der Kapitalgewinnung – obwohl auch andere Länder, wie das benachbarte Spanien, die Goldenen Visa für den Immobilienkauf abgeschafft haben. Dies liegt daran, dass Immobilieninvestoren empfindlich auf Gesetzesänderungen reagieren, insbesondere wenn es um Steuervorteile geht.
Dennoch ist die Lebensqualität, die Portugal bietet, weiterhin international anerkannt, ebenso wie die guten Gesundheitsdienste und das Bildungswesen, die Gastronomie, die Landschaften und das Klima. Vielleicht sind dies die Gründe dafür, dass der Rückgang der ausländischen Nachfrage nach Luxuswohnungen in diesem Land nicht noch deutlicher ausgefallen ist. Man beachte, dass die internationale Nachfrage nach Luxusimmobilien in Portugal trotz der Rückgänge immer noch ein gewisses Gewicht hat: 23 von 100 Personen, die nach Luxusimmobilien suchen, sind Ausländer. Was sich auf dem Markt jetzt bemerkbar macht, ist, dass Ausländer sich entschieden haben, auf alternative Wege zurückzugreifen, um ein Goldenes Visum zu erhalten, nämlich über nationale Unternehmen.
Was die Zukunft betrifft, so ist nicht sicher, ob es weitere Änderungen hinsichtlich der Goldenen Visa geben wird, da die neue portugiesische Regierung unter Führung Montenegros erklärt, sie werde mehrere der von der vorherigen Regierung eingeführten Maßnahmen aufheben, ohne jedoch direkt auf dieses Programm Bezug zu nehmen. In dem von der Exekutive vorgestellten Programm heißt es lediglich, man wolle „die Regeln für Immobilieninvestitionen und die Anziehung von Investitionen (für Gebietsansässige und Nichtgebietsansässige) klären.“
Nordamerikaner zeigen weniger Interesse an Luxusimmobilien in Portugal
Es sind die Europäer, die das größte Interesse an der Suche nach Immobilien mit einem Preis von über 1 Million Euro in Portugal haben. Das Vereinigte Königreich ist das wichtigste Herkunftsland bei der Suche nach Luxuswohnungen und macht 11,9 % der gesamten internationalen Nachfrage Anfang 2024 aus. Dicht gefolgt von den USA (11,2 %), Deutschland (10,2 %), Spanien (9,2 %) und Frankreich (8,6 %), so die Daten von idealista/data.
Während die internationale Nachfrage nach Luxusimmobilien in Portugal aus dem Vereinigten Königreich im Vergleich zum Vorjahreszeitraum zunahm (+0,8 %), ging das Interesse aus den USA zurück (-4 %). Dies ist nicht überraschend, da die USA zu den fünf Nationalitäten gehören, die von 2012 bis September 2023 die meisten Goldenen Visa in Anspruch genommen haben. Dies geht aus Daten des inzwischen aufgelösten Serviço de Estrangeiros e Fronteiras (SEF) hervor. Trotz des abgekühlten Interesses aus den USA an Luxusimmobilien seit dem Ende der Goldenen Visa ist es jedoch erwähnenswert, dass die Amerikaner in den Top 10 weiterhin auf dem zweiten Platz bleiben, da sie Portugal nach wie vor als das „Kalifornien Europas“ ansehen, wo es eine gute Lebensqualität, Strände, ein herrliches Klima sowie gute Gesundheits- und Bildungseinrichtungen gibt.
Neben den USA wurden Goldene Visa vor allem an Investoren aus China, Brasilien, der Türkei und Südafrika vergeben. Suchanfragen aus Brasilien zeigen in den letzten Jahren ein erhebliches Interesse an Luxusimmobilien in Portugal und machten im ersten Quartal 2024 6,2 % der Gesamtanzahl aus. Der Anteil der brasilianischen Nachfrage blieb im Vergleich zum Jahresbeginn 2023 auf dem gleichen Niveau, war jedoch im Vergleich zum Vorquartal, als die Goldenen Visa endeten, um 1,5 Prozentpunkte niedriger. Gleichzeitig war die Nachfrage nach Luxusimmobilien aus China, der Türkei und Südafrika im Vergleich zum Gesamtvolumen minimal (unter 1 %).
Ausländische Nachfrage nach Luxusimmobilien sinkt in fast allen Großstädten
Die ausländische Nachfrage nach Luxusimmobilien ging zwischen Anfang 2024 und dem gleichen Zeitraum im Jahr 2023 in fast allen großen portugiesischen Städten zurück. Die stärksten Rückgänge gab es in Faro (-17,3 PP), Bragança (-11,6 PP) und Évora (-11,2 PP), wobei auch in Lissabon (-5,2 PP) und Porto (-2,3 PP) weniger starke Rückgänge zu verzeichnen waren. Lediglich in Portalegre, Santarém und Beja wurde nach Angaben von idealista/data zwischen den beiden Zeiträumen ein Anstieg der internationalen Nachfrage nach Immobilien mit einem Preis von über 1 Million Euro beobachtet.
Dieser Trend ist auch beim Vergleich der ausländischen Nachfrage nach Luxuswohnungen zwischen Anfang 2024 und Ende 2023 zu beobachten, als die Goldenen Visa für Immobilieninvestitionen ausliefen. Das internationale Interesse an den teuersten Immobilien ging in allen Distrikthauptstädten mit Ausnahme von Viseu zurück. Die größten Rückgänge wurden in Bragança, Ponta Delgada und Faro verzeichnet.
Obwohl Ausländer weniger Interesse an der Suche nach Luxusimmobilien zum Verkauf haben, lebt fast die Hälfte derjenigen, die in Ponta Delgada und Funchal nach hochpreisigen Häusern suchen, im Ausland. In Faro und Portalegre sind etwa drei von zehn Personen, die nach Luxusimmobilien suchen, Ausländer. In Porto und Lissabon beträgt die internationale Nachfrage etwa 18 bis 19 % der Gesamtnachfrage.
Coimbra, Aveiro und Évora sind die portugiesischen Städte, die Anfang 2024 die wenigsten Ausländer auf der Suche nach Luxuswohnungen anzogen, wobei die internationale Nachfrage in jeder dieser Distrikthauptstädte weniger als 15 % der Gesamtnachfrage ausmacht.