Casas de lujo en Portugal: el fin de las visas doradas ahuyenta a los extranjeros

Sol, playa, seguridad, buena gastronomía y calidad de vida. Todos estos factores han atraído a extranjeros a comprar casas en Portugal en los últimos años. Sin embargo, la época dorada de los beneficios fiscales dirigidos a ciudadanos internacionales ha llegado a su fin en el país. Después de señalar a los extranjeros como los “culpables” de la escalada de los precios de la vivienda y de la crisis inmobiliaria en el país, el antiguo Gobierno de António Costa decidió poner fin a finales de 2023 y también la normativa para los no residentes a principios de 2024. Como consecuencia directa o no, el hecho es que la propiedad de lujo en Portugal es ahora menos buscada por los extranjeros, con este indicador cayendo a su nivel más bajo en cuatro años, según datos de idealista/data. Además, la inestabilidad jurídica en relación con los extranjeros parece continuar, ya que el nuevo Gobierno de Montenegro anunció que anula varias medidas del paquete "Más Vivienda", sin aclarar si volverán o no los Golden Visas.

Los extranjeros están menos interesados en Portugal

En los últimos años, el interés internacional por comprar casas de lujo en Portugal era bastante notable: tres de cada diez personas que buscaban casas por valor de más de 1 millón de euros en el país lo hacían desde el extranjero. Pero a principios de 2024 se produjo una caída de la demanda extranjera de casas de lujo en venta en Portugal, que representa el 22,8% de la demanda total, el nivel más bajo desde finales de 2021, según datos de idealista/data.

Se trata de la caída más pronunciada de la demanda extranjera de inmuebles de lujo en cuatro años, producida poco después del fin de la concesión de nuevas visas doradas (el 7 de octubre de 2023), tanto para la compra de inmuebles por valor de 500.000 euros o más como para la compra de inmuebles de reforma por valor de 350.000 euros o más. Por lo tanto, los datos sugieren que el fin de las Golden Visas, y la inestabilidad jurídica resultante, también caracterizada por el fin del Régimen de Residentes No Residentes (RNR) a principios de este año - ha tenido un efecto moderador sobre la demanda extranjera de propiedades de lujo en Portugal:

• La demanda exterior es ahora 5,8 puntos porcentuales inferior respecto a los tres primeros meses de 2023, cuando el antiguo Gobierno socialista anunció el fin de las visas doradas en el marco del paquete "Más Vivienda".
• La demanda internacional representa 6,3% menos a principios de 2024 respecto a finales de 2023, cuando no se expidieron más visados de residencia vía inversión inmobiliaria y se anunció el fin del régimen NHR en su antigua forma a partir del 1 de enero de 2024.

La verdad es que el fin de las visas doradas tiene un impacto significativo en el atractivo de Portugal como destino de inversión inmobiliaria y en términos de competitividad entre los países europeos para atraer capital, a pesar de que otros países también ponen fin a las visas doradas para la compra de viviendas, como la vecina España. Esto se debe a que los inversores inmobiliarios son sensibles a los cambios legislativos, especialmente cuando están en juego beneficios fiscales.

Sin embargo, la calidad de vida que ofrece Portugal sigue siendo reconocida internacionalmente, así como su excelente sanidad pública y educación, su gastronomía, sus paisajes y su clima. Quizás por eso la caída de la demanda extranjera de casas de lujo no ha sido aún más pronunciada en el país. Cabe señalar que, a pesar de las reducciones, la demanda internacional de casas de lujo en Portugal todavía tiene cierto peso: 23 de cada 100 personas que buscan casas de lujo son extranjeros. Lo que se nota ahora en el mercado es que los extranjeros han decidido recurrir a vías alternativas para obtener un Golden Visa, es decir, a través de empresas nacionales.

En cuanto al futuro, no se sabe con certeza si habrá más cambios en materia de visas doradas, ya que el nuevo Gobierno portugués liderado por Montenegro dice que revocará varias medidas introducidas por el anterior Gobierno, pero sin hacer referencia directa a este programa. Sólo dice que quiere "aclarar las normas de inversión inmobiliaria y atracción de inversiones (residentes y no residentes)" en el programa presentado por el Ejecutivo.

Los norteamericanos muestran menos interés por las casas de lujo en Portugal

Son los que viven en Europa los que tienen más interés en buscar casas valoradas en más de 1 millón de euros en Portugal. Reino Unido es el principal país de origen de las búsquedas de casas de lujo, representando el 11,9% del total de la demanda internacional a principios de 2024. Le siguen de cerca EE.UU. (11,2%), Alemania (10,2%), España (9,2%) y Francia (8,6%), según datos de idealista/data.

Mientras que la demanda internacional de casas de lujo en Portugal desde el Reino Unido aumentó respecto al mismo periodo del año pasado (+0,8 pp), el interés de EE.UU. disminuyó (-4 pp). Esto no es de extrañar, ya que EE.UU. es una de las cinco nacionalidades que más ha utilizado las visas doradas desde 2012 hasta septiembre de 2023, según datos del ya desaparecido Serviço de Estrangeiros e Fronteiras (SEF). Sin embargo, a pesar del enfriamiento del interés de EE.UU. por las casas de lujo desde el fin de las visas doradas, vale la pena señalar que los estadounidenses siguen en el segundo lugar del top 10, ya que siguen viendo a Portugal como la “California de Europa”, donde hay buena calidad de vida, playas, buen clima y buenos servicios de salud y educación.

Además de los EE.UU., las visas doradas se concedieron principalmente a inversores de China, Brasil, Turquía y Sudáfrica. Las búsquedas desde Brasil muestran un importante interés por las casas de lujo en Portugal en los últimos años, representando el 6,2% del total en el primer trimestre de 2024. La participación de la demanda brasileña se mantuvo en los mismos niveles que a principios de 2023, pero fue 1,5 % menos respecto al trimestre anterior, cuando finalizaron las visas doradas. Mientras tanto, la demanda de casas de lujo de China, Turquía y Sudáfrica ha sido mínima (menos del 1%) en comparación con el total.

La demanda extranjera de casas de lujo cae en casi todas las grandes ciudades

La demanda extranjera de casas de lujo cayó en casi todas las grandes ciudades portuguesas entre principios de 2024 y el mismo período de 2023. Las reducciones más significativas se produjeron en Faro (-17,3 pp), Bragança (-11,6 pp) y Évora (-11,2 pp). ), con caídas menos intensas también en Lisboa (-5,2 pp) y Oporto (-2,3 pp). Sólo en Portalegre, Santarém y Beja se ha observado, por el contrario, un aumento de la demanda internacional de viviendas de más de 1 millón de euros entre estos dos períodos, según datos de idealista/data.

Esta tendencia también se observa al comparar la demanda extranjera de casas de lujo entre inicios de 2024 y finales de 2023, cuando terminaron las visas de oro para la inversión inmobiliaria. El interés internacional por las propiedades más caras cayó en todas las capitales de distrito, excepto en Viseu. Los mayores descensos se registraron en Bragança, Ponta Delgada y Faro.

A pesar del menor apetito de los extranjeros por buscar casas de lujo en venta, el hecho es que casi la mitad de quienes buscan casas caras en Ponta Delgada y Funchal viven en el extranjero. En Faro y Portalegre, alrededor de 3 de cada 10 personas que buscan casas de lujo son extranjeros. En Oporto y Lisboa, la demanda internacional representa alrededor del 18-19% del total.

Coimbra, Aveiro y Évora son las ciudades portuguesas que menos extranjeros atrajeron a principios de 2024 en busca de casas de lujo, siendo la demanda internacional inferior al 15% del total de cada una de estas capitales de distrito.