Vous envisagez de vous installer au Portugal et d'acheter un bien immobilier en 2025 ? Que vous recherchiez une résidence principale, une résidence secondaire ou un investissement, il est essentiel de comprendre le coût total de l'achat d'un bien immobilier au Portugal, au-delà du simple prix demandé. Des taxes et frais juridiques aux conditions de prêt immobilier, ce guide détaille tout ce que vous devez savoir sur les coûts d'achat immobilier pour les étrangers en 2025. Voici le coût réel de l'achat d'un bien immobilier au Portugal.
Prix de l'immobilier au Portugal : à quoi s'attendre en 2025
En 2025, le Portugal continue d'attirer les acheteurs internationaux grâce à son climat chaud, sa qualité de vie élevée et son immobilier relativement abordable par rapport aux autres pays d'Europe occidentale. Les prix varient considérablement selon la région :
- Lisbonne et Cascais : 4 000 à 8 000 €/m²
- Porto : 3 000 – 5 500 €/m²
- L'Algarve : 2 500 à 6 000 €/m²
- Côte d'Argent et arrière-pays : 1 000 à 3 000 €/m²
Les nouveaux projets immobiliers et les villas de luxe affichent généralement des prix plus élevés, notamment dans les quartiers prisés des expatriés. Pour en savoir plus sur les derniers prix de l'immobilier au Portugal, consultez le rapport Idealista.
Taxes et frais lors de l'achat d'un bien immobilier au Portugal
IMT – Taxe de mutation immobilière
L'Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) est une taxe unique payée par l'acheteur lors de l'achat d'une propriété au Portugal. Le tarif varie en fonction :
- Le prix d'achat
- Que le bien soit une résidence principale ou une résidence secondaire/investissement
- Que l'acheteur soit résident ou non-résident
À compter de 2025, les taux IMT suivants s'appliquent aux propriétés urbaines destinées à être des résidences permanentes :
| Fourchette de prix de l'immobilier | Taux IMT | Déduction fixe |
|---|---|---|
| Jusqu'à 101 917 € | Exempté | — |
| 101 917,01 € à 139 412 € | 2% | 2 038,35 € |
| 139 412,01 € à 203 168 € | 5% | 6 505,18 € |
| 203 168,01 € à 282 110 € | 7% | 10 799,10 € |
| 282 110,01 € à 633 453 € | 8% | 14 936,41 € |
| Plus de 633 453 € (ne dépassant pas 1 102 920 €) | 7,5 % (fixe) | Aucune déduction |
| Plus de 1 102 920 € | 7,5 % (fixe) | Tarif luxe |
Important : ces taux s'appliquent aux résidences permanentes. Si vous achetez une résidence secondaire ou un bien immobilier d'investissement, les mêmes seuils s'appliquent, mais l'exonération est supprimée et les taux sont légèrement plus élevés en raison de l'absence de déductions.
💬 Résident vs Non-Résident : les non-résidents qui achètent un bien immobilier comme résidence secondaire ou investissement ne bénéficient pas de l'exonération sur les biens de moins de 101 917 € et paieront des taux effectifs plus élevés.
Droit de timbre (Imposto do Selo)
Il s'agit d'une taxe obligatoire de 0,8 % sur la valeur déclarée du bien, payable au moment de la signature de l'acte.
Frais de notaire et d'avocat
Il est fortement recommandé de faire appel à un avocat portugais (advogado) pour la vérification des informations et des contrats. Les honoraires d'avocat et de notaire varient généralement entre 1 % et 2 % du prix du bien.
Conseil pour les expatriés : assurez-vous que votre avocat est indépendant et non lié au vendeur ou à l'agent.
Frais d'inscription et frais administratifs
Après l'achat, le bien doit être enregistré auprès du Conservatória do Registo Predial et de l'Autoridade Tributária. Ces frais administratifs sont généralement minimes : comptez entre 500 et 1 000 € au total.
Frais d'agence immobilière
Au Portugal, les honoraires d'agent immobilier sont généralement à la charge du vendeur ; en tant qu'acheteur, vous n'aurez donc généralement pas à supporter ces frais. Cependant, si vous faites appel à un agent immobilier, prévoyez de payer environ 1 à 2 % du prix d'achat.
Coûts des prêts hypothécaires au Portugal (2025)
Si vous financez votre achat, les banques portugaises proposent des prêts hypothécaires aux non-résidents, mais les conditions varient. Voici ce à quoi vous pouvez vous attendre en 2025 :
- Rapport prêt/valeur (LTV) : jusqu'à 80 % pour les résidents, généralement 60 à 70 % pour les non-résidents
- Taux d’intérêt : environ 3,5 % à 5,5 % (variables ou fixes)
- Frais de mise en place d'un prêt hypothécaire : généralement 1 à 1,5 % du montant du prêt
- Assurance vie : souvent exigée par les banques, généralement associée au prêt
- Estimation immobilière : exigée par la banque, prévoir environ 300 à 600 €
Envie d'en savoir plus ? Consultez notre guide complet sur les prêts hypothécaires au Portugal pour les étrangers, incluant les critères d'éligibilité, les documents à fournir et les meilleures banques pour les expatriés en 2025.
Coûts périodiques après l'achat
Être propriétaire d’un bien immobilier au Portugal implique également des coûts périodiques :
- IMI (Taxe foncière municipale) : 0,3 % à 0,45 % par an, sur la base de la valeur imposable du bien (VPT)
- Charges de copropriété : si vous achetez un appartement, elles peuvent varier de 20 € à 300 €+ par mois
- Services publics et assurances : prévoyez un budget de 100 à 200 €/mois pour les dépenses courantes
Résumé : coûts supplémentaires estimés pour les acheteurs en 2025
| Catégorie de dépenses | Coût estimé (gamme typique) |
|---|---|
| IMT (Taxe de mutation immobilière) | 0%–7,5% du prix d'achat |
| Droit de timbre | 0,8% du prix d'achat |
| Frais juridiques et notariaux | 1%–2% |
| Frais d'inscription/d'administration | 500 à 1 000 € |
| Frais hypothécaires (le cas échéant) | 1%–1,5% du prêt + assurance et évaluation |
| Coûts annuels permanents | IMI + entretien + assurance |
Acheter une maison au Portugal
Acheter une maison au Portugal en tant qu'étranger en 2025 reste une démarche attrayante et accessible, à condition d'être préparé aux coûts supplémentaires que cela implique. Des impôts et frais juridiques aux prêts hypothécaires et à l'entretien du bien, comprendre l'ensemble de la situation financière vous aidera à gérer efficacement votre budget et à éviter les mauvaises surprises.
Vous envisagez d'acheter au Portugal cette année ? Que cela soit pour un déménagement, une retraite ou pour investir, contactez un conseiller immobilier local de confiance qui vous guidera tout au long du processus avec clarté et confiance.
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