Die tatsächlichen Kosten beim Immobilienkauf in Portugal 2025: Ein Leitfaden für Ausländer

Sie überlegen, im Jahr 2025 nach Portugal zu ziehen und dort eine Immobilie zu kaufen? Ganz gleich, Sie ein dauerhaftes Zuhause, ein Ferienhaus oder eine Investitionsmöglichkeit suchen – es ist wichtig, die Gesamtkosten des Immobilienkaufs in Portugal zu kennen, der über den Angebotspreis hinaus geht. Von Steuern und Anwaltskosten bis hin zu Hypothekenbedingungen – dieser Leitfaden schlüsselt alles auf, was Sie über die Kosten beim Immobilienkauf für Ausländer im Jahr 2025 wissen müssen. Dies sind die tatsächlichen Kosten beim Immobilienkauf in Portugal.

Immobilienpreise in Portugal: Was ist im Jahr 2025 zu erwarten?

Auch im Jahr 2025 zieht Portugal dank des warmen Klimas, der hohen Lebensqualität und der im Vergleich zu anderen westeuropäischen Ländern relativ günstigen Immobilien weiterhin internationale Käufer an. Die Immobilienpreise variieren dabei je nach Region stark:

• Lissabon und Cascais: 4.000–8.000 €/m²
• Porto: 3.000–5.500 €/m²
• Algarve: 2.500–6.000 €/m²
• Silberküste und Binnengebiete: 1.000–3.000 €/m²

Neubauimmobilien und Luxusvillen erzielen in der Regel höhere Preise, insbesondere in beliebten Hotspots für Expats. Weitere Informationen zu den aktuellen Immobilienpreisen in Portugal finden Sie im Preisbericht von idealista.

Steuern und Gebühren beim Immobilienkauf in Portugal

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IMT – Grunderwerbsteuer

Das Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) ist eine einmalige Steuer, die der Käufer beim Kauf einer Immobilie in Portugal zahlt. Der Satz variiert je:

• nach Kaufpreis
• nachdem, ob es sich bei der Immobilie um einen Hauptwohnsitz oder ein Zweitwohnsitz/eine Kapitalanlage handelt
• nachdem, ob der Käufer ansässig oder nicht ansässig ist

Ab 2025 gelten für städtische Immobilien, die als Dauerwohnsitz dienen, folgende IMT-Sätze:

Wichtig: Diese Sätze gelten für Dauerwohnsitze. Wenn Sie einen Zweitwohnsitz oder eine Anlageimmobilie kaufen, gelten die gleichen Schwellenwerte, allerdings entfällt die Befreiung und die Sätze sind aufgrund fehlender Abzüge etwas höher.

💬 Ansässige vs. Nichtansässige: Nichtansässige, die eine Immobilie als Zweitwohnsitz oder als Kapitalanlage erwerben, profitieren nicht von der Befreiung für Immobilien unter 101.917 € und zahlen höhere effektive Steuersätze.

Stempelsteuer (Imposto do Selo)

Dabei handelt es sich um eine obligatorische Steuer in Höhe von 0,8 % auf den angegebenen Wert der Immobilie, die zum Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung zu entrichten ist.

Notar- und Anwaltskosten

Für die Due-Diligence- und Vertragsprüfung wird dringend empfohlen, einen portugiesischen Anwalt oder Solicitor (Advogado) zu beauftragen. Die Anwalts- und Notargebühren betragen in der Regel zwischen 1 % und 2 % des Immobilienpreises.

Tipp für Expats: Stellen Sie sicher, dass Ihr Anwalt unabhängig ist und nicht an den Verkäufer oder Makler gebunden ist.

Registrierungs- und Verwaltungskosten

Nach dem Kauf muss die Immobilie beim Grundbuchamt (Conservatória do Registo Predial) angemeldet und beim Finanzamt (Autoridade Tributária) registriert werden. Diese Verwaltungsgebühren sind in der Regel gering und liegen bei insgesamt etwa 500 bis 1.000 Euro.

Maklergebühren

In Portugal werden die Maklergebühren in der Regel vom Verkäufer bezahlt, sodass diese Kosten für Sie als Käufer normalerweise nicht anfallen. Wenn Sie jedoch einen Käufermakler beauftragen, müssen Sie mit etwa 1–2 % des Kaufpreises rechnen.

Hypothekenkosten in Portugal (2025)

Wenn Sie Ihren Kauf finanzieren möchten, dann bieten portugiesische Banken auch Nichtansässigen Hypotheken an, allerdings zu unterschiedlichen Konditionen. Folgendes erwartet Sie im Jahr 2025:

• Beleihungsauslauf: Bis zu 80 % für Ansässige, typischerweise 60–70 % für Nichtansässige
• Zinssätze: ca. 3,5–5,5 % (variabel oder fest)
• Hypothekengebühren: Normalerweise 1 %–1,5 % des Kreditbetrags
• Lebensversicherung: Wird oft von Banken verlangt und ist normalerweise im Kredit enthalten
• Immobilienbewertung: Wird von der Bank verlangt, rechnen Sie mit etwa 300–600 Euro

Möchten Sie mehr erfahren? Lesen Sie unseren vollständigen Leitfaden zu Hypotheken in Portugal für Ausländer – einschließlich Berechtigung, Unterlagen und beste Banken für Expats im Jahr 2025.

Laufende Kosten nach dem Kauf

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Der Besitz einer Immobilie in Portugal ist auch mit laufenden Kosten verbunden:

• IMI (Kommunale Grundsteuer): 0,3 %–0,45 % jährlich, basierend auf dem steuerpflichtigen Wert der Immobilie (VPT)
• Gemeinschaftsgebühren: Beim Kauf einer Wohnung können diese zwischen bei 20 bis über 300 Euro pro Monat liegen.
• Nebenkosten und Versicherung: Planen Sie für diese typischen Ausgaben 100–200 Euro/Monat ein.

Zusammenfassung: Geschätzte Mehrkosten für Käufer im Jahr 2025

Eine Immobilie in Portugal kaufen

Der Kauf einer Immobilie in Portugal ist für Ausländer auch 2025 weiterhin attraktiv und erschwinglich – vorausgesetzt, Sie sind auf die damit verbundenen Zusatzkosten vorbereitet. Von Steuern und Anwaltskosten bis hin zu Hypotheken und Instandhaltungsarbeiten – ein umfassender Finanzüberblick hilft Ihnen dabei, Ihr Budget effektiv zu planen und Überraschungen zu vermeiden.

Erwägen Sie in diesem Jahr einen Immobilienkauf in Portugal? Ganz gleich, ob Sie umziehen, in Rente gehen oder investieren möchten – sprechen Sie mit einem vertrauenswürdigen Immobilienberater vor Ort, der Sie klar und zuverlässig durch den Prozess führt.

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