Le marché immobilier portugais s'est dynamisé mi-2025, avec une hausse des prix et du nombre de transactions dans tout le pays. Lisbonne et Porto sont particulièrement sous les projecteurs, où la demande internationale redéfinit les budgets et modifie le paysage immobilier, faisant basculer les quartiers les plus prisés et ceux qui restent attractifs.
- Aperçu national : les prix augmentent de 19 %, les ventes de 15,6 %
- Lisbonne vs Porto : que pouvez-vous faire avec votre budget au deuxième trimestre 2025 ?
- Les paroisses les plus chères de Lisbonne et les quartiers où la dynamique est en train de changer
- Les quartiers chics et les quartiers abordables de Porto
- Au-delà des deux grands : accélération intérieure
- Ce qui compte pour les acheteurs étrangers fin 2025
Aperçu national : les prix augmentent de 19 %, les ventes de 15,6 %
Le marché immobilier portugais a connu une forte accélération au deuxième trimestre 2025. Selon l'Institut national de la statistique (INE), le prix médian national a atteint 2 065 €/m² pour 41 608 logements familiaux. Cela représente une hausse de 19 % sur un an, contre 18,7 % au trimestre précédent. L'activité des ventes s'est également renforcée, avec une augmentation des transactions de 15,6 % par rapport au deuxième trimestre 2024.
Lisbonne vs Porto : que pouvez-vous faire avec votre budget au deuxième trimestre 2025 ?
L'écart de prix entre les deux plus grandes villes du Portugal est resté marqué. Lisbonne affichait un prix médian de 4 865 €/m², tandis que Porto se situait à 3 309 €/m² au deuxième trimestre 2025.
Point crucial pour les acheteurs internationaux : dans les deux zones métropolitaines, les acquéreurs étrangers résidents fiscaux ont payé un prix nettement supérieur à celui des acheteurs nationaux. À Lisbonne, le prix médian des transactions réalisées par des acquéreurs étrangers résidents fiscaux était 61,9 % plus élevé que pour les acquéreurs résidant au Portugal.
Dans la zone métropolitaine de Porto, l'écart était de 29 %. Ces écatrs soulignent comment la demande internationale influence les budgets et les attentes sur les marchés urbains les plus concurrentiels du pays.
Les paroisses les plus chères de Lisbonne et les quartiers où la dynamique est en train de changer
Selon le communiqué de l'INE du 22 octobre, sur 12 mois jusqu'en juin 2025, cinq paroisses de Lisbonne dépassaient les 5 300 € par m2 : Santo António (6 031 €), Parque das Nações (5 840 €), Campo de Ourique (5 528 €), Estrela (5 487 €) et Misericórdia (5 340 €).
La plus forte hausse annuelle à Lisbonne a été enregistrée à Beato, avec une augmentation de 32,3 %. Sept paroisses ont vu leurs prix baisser sur un an, notamment Marvila (-16,9 %) et Areeiro (-12,7 %).
En novembre 2025, le prix moyen de l'immobilier à Lisbonne a atteint un nouveau sommet à 5 914 €/m². En haut de gamme, Santo António est resté le quartier le plus cher à 7 454 €/m². Avenidas Novas (6 918 €/m²) et Misericórdia (6 869 €/m²) ont enregistré des hausses annuelles modestes de 0,8 % et 4,4 %, respectivement.
Les quartiers chics et les quartiers abordables de Porto
Sur les douze mois précédant juin 2025, le rapport de l'INE indique que le prix moyen au mètre carré à Porto s'élevait à 3 060 €. Le quartier le plus cher de la ville était Aldoar, Foz do Douro e Nevogilde, avec un prix de 3 836 € le mètre carré, malgré une baisse de 3,6 % des prix sur l'année.
La plus forte croissance a été enregistrée à Lordelo do Ouro e Massarelos, avec une hausse de 10,5 % à 3 333 €/m². Campanhã était la moins chère à 2 819 €/m² et la seule commune à avoir enregistré une baisse à la fois en termes de prix et de tendance annuelle.
En novembre 2025, les prix de l'immobilier à Porto ont atteint 3 098 €/m², soit une hausse de 5,8 % sur un an, établissant un nouveau record pour la ville. Le quartier d'Aldoar–Foz do Douro–Nevogilde, le plus cher de Porto avec un prix de 4 784 €/m² , a également enregistré la plus forte progression, avec une hausse de 13,1 % par rapport à l'année précédente.
Dans les zones alliant valeur relative et croissance, Paranhos a atteint 3 732 €/m² après une hausse annuelle de 6,2 %, et Ramalde s’est établi à 3 345 €/m². Campanhã demeure la paroisse la moins chère de Porto à 3 146 €/m², et c’est la seule où les prix continuent de baisser sur un an, avec un recul de 6 %.
Au-delà des deux grands : accélération intérieure
Alors que les métropoles de Lisbonne et de Porto affichaient les prix les plus élevés, les marchés intérieurs ont également connu une croissance rapide. Le Baixo Alentejo a enregistré la plus forte croissance annuelle parmi les sous-régions au deuxième trimestre 2025, avec une hausse de 38,7 %.
Au cours des 12 mois précédant juin 2025, la médiane nationale était de 1 923 € par m2, en hausse de 15,8 % par rapport à l’année se terminant en juin 2024. Les sous-régions de Grande Lisboa (3 165 €), Algarve (2 922 €), Madère (2 560 €), Setúbal (2 305 €) et la zone métropolitaine de Porto (2 129 €) sont toutes restées au-dessus du chiffre national.
Au cours de la même période de 12 mois, Lisbonne a enregistré le plus grand nombre de ventes du pays (8 949), Sintra (6 373), Vila Nova de Gaia (5 954) et Porto (4 685) étant également parmi les plus actives.
Ce qui compte pour les acheteurs étrangers fin 2025
L'ampleur de la prime accordée aux acheteurs étrangers à Lisbonne et à Porto indique que la demande internationale contribue à fixer les prix de marché dans les quartiers clés. Dans la région de Lisbonne, les transactions avec des étrangers se sont conclues à près des deux tiers de prix supérieurs à ceux des transactions avec des résidents.
Dans la métropole de Porto, l'écart entre les achats effectués par des étrangers et ceux effectués par des locaux avoisinait le tiers. Les zones côtières ouest restaient les plus chères, mais la hausse n'était pas uniforme, tandis que les paroisses du centre-ouest et du centre-ville affichaient une combinaison de prix compétitifs et d'une dynamique positive.
Se familiariser avec les tenants et les aboutissants de l'achat immobilier au Portugal en 2025 est une bonne idée avant de se lancer sur ce marché concurrentiel et en constante expansion.
