Cet été, nombreuses seront les familles qui, depuis leur balcon avec vue sur mer, songeront à acheter une résidence secondaire. L'idée est la même chaque année : un refuge ensoleillé, un lieu de vacances garanti, un petit coin d'été rien qu'à soi.
Mais une résidence secondaire est payée toute l'année et n'est utilisée que quelques semaines. On achète un morceau d'été et on s'engage pour une année entière. Est-ce vraiment rentable ?
- Pourquoi la maison de vacances reste-t-elle un rêve si typiquement portugais ?
- Quel est le coût réel de l'entretien d'une résidence secondaire ?
- L'IMI est-il plus élevé pour une résidence secondaire ?
- Est-il plus difficile d'obtenir un crédit immobilier pour une résidence secondaire ?
- Louer son bien lorsqu'on ne l'utilise pas : est-ce vraiment rentable ?
- Côte ou campagne : où est-il plus judicieux d’investir ?
Pourquoi la maison de vacances reste-t-elle un rêve si typiquement portugais ?
Les raisons sont presque toujours les mêmes : un rêve de longue date qui ne demande qu’à se réaliser, la commodité d’être à deux pas de la plage en août et le désir d’échapper au rythme effréné de la vie citadine. Les agents immobiliers y ajoutent l’argument de l’investissement : l’achat d’une résidence secondaire représente un actif susceptible de générer des revenus, que ce soit par le biais de locations saisonnières ou par une plus-value à long terme.
Oui, une résidence secondaire peut être un investissement. Mais investir dans une telle résidence sans avoir fait ses calculs est souvent le premier pas vers les regrets.
Quel est le coût réel de l'entretien d'une résidence secondaire ?
Bien plus que le remboursement de l'emprunt immobilier. Les dépenses continuent mois après mois, même lorsque le bien est inoccupé. Imaginez un appartement de deux chambres à vingt minutes de la plage, acheté 250 000 €.
Sur une année, les coûts pourraient ressembler à ceci :
IMI (taxe foncière municipale) : entre 450 € et 700 €, selon la commune et la valeur imposable du bien.
En 2026, le taux pour les propriétés urbaines se situe entre 0,3 % et 0,45 %.
Charges de copropriété : pour un appartement standard, environ 40 à 80 € par mois, soit environ 700 € par an.
Selon Doutor Finanças, cela peut aller de 20 € à plus de 150 € par mois.
- Assurance : assurance habitation et, en cas de prêt hypothécaire, assurance-vie associée, facilement plusieurs centaines d'euros par an.
- Eau, électricité et communications : les charges fixes ne disparaissent pas simplement parce que la maison est vide.
- Entretien : une règle générale dans le secteur est d'environ 1 % de la valeur du bien par an, davantage pour les maisons proches de la mer, où l'air salin provoque une usure.
Avant même de prendre en compte les mensualités du prêt immobilier, il est facile d'atteindre plusieurs milliers d'euros par an pour un logement inoccupé. Réparti sur les semaines de séjour effectif, le coût par nuit peut dépasser celui d'une chambre d'hôtel de bonne qualité.
L'IMI est-il plus élevé pour une résidence secondaire ?
Il y a un mythe qu'il convient de dissiper. Le taux IMI est fixé par chaque municipalité et s'applique à la propriété elle-même, qu'il s'agisse d'une résidence principale ou secondaire.
- En 2026, ce taux se situe entre 0,3 % et 0,45 % pour les propriétés urbaines. Autrement dit, l'IMI sur une résidence secondaire ne présente pas un taux plus élevé.
Quels sont les changements concernant les avantages fiscaux ? L’exonération temporaire de l’IMI (résidence principale) pour une durée maximale de trois ans et la déduction familiale pour l’IMI ne s’appliquent qu’à la résidence principale. Une résidence secondaire ne peut bénéficier de ces réductions et peut même être soumise à un taux plus élevé si elle est utilisée comme logement temporaire.
En pratique, l'IMI (Impôt sur la fortune immobilière) pèse généralement plus lourd sur une résidence secondaire, même à pourcentage égal. Au moment de l'achat, la différence est encore plus marquée : une résidence principale bénéficie d'une exonération d'IMI jusqu'à 106 346 € en 2026, tandis que pour une résidence secondaire, l'impôt est dû dès le premier euro.
En résumé :
- IMI : même taux municipal (0,3 % à 0,45 %), mais pas d’exemption temporaire ni de déduction familiale, et une éventuelle surtaxe pour l’utilisation d’un hébergement local.
- IMT : aucune exemption comme pour une résidence principale ; facturée dès le premier euro, à 1 %.
- AIMI : il s'applique aux propriétaires dont la valeur totale imposable des biens dépasse 600 000 € par personne.
- En règle générale, les impôts fonciers sur une résidence secondaire sont généralement plus élevés que sur la résidence principale.
Est-il plus difficile d'obtenir un crédit immobilier pour une résidence secondaire ?
Le prêt hypothécaire pour une résidence secondaire se distingue d'emblée par l'apport initial requis. Selon la réglementation de la Banque du Portugal, celle-ci peut financer jusqu'à 90 % de la valeur d'une résidence principale, tandis que pour une résidence secondaire, le plafond se situe généralement autour de 80 %.
- Concrètement, pour un appartement de deux chambres à 250 000 €, cela signifie trouver environ 50 000 € de fonds propres au lieu de 25 000 €.
En 2026, la Banque centrale européenne a maintenu ses taux directeurs à 2 %, et l'Euribor a globalement suivi, ce qui a rendu les remboursements mensuels plus faciles à gérer.
Pour autant, lorsqu'il s'agit de contracter un crédit immobilier pour une résidence secondaire la règle reste la même : il faut tenir compte de la possibilité d'une nouvelle hausse des taux d'intérêt et éviter de fonder ses calculs sur le scénario le plus optimiste.
Avant la fin :
- Acompte : environ 20 % de la valeur, contre 10 % parfois possibles pour une résidence principale.
- Taxes à l'achat : IMT (facturé dès le premier euro), droit de timbre de 0,8 % sur l'achat et de 0,6 % sur le montant financé.
- Frais d'acte et d'enregistrement : à votre charge, non ajoutés au prêt.
- Taux d'intérêt : en 2026, l'Euribor est proche de 2 %, mais il est judicieux de prévoir un taux plus élevé.
Louer son bien lorsqu'on ne l'utilise pas : est-ce vraiment rentable ?
Tout d'abord, c'est une question d'emplacement. Investir dans une résidence secondaire sur la côte, notamment en Algarve, bénéficie d'une forte demande touristique.
- La région a représenté environ 30 % des nuitées nationales en 2023, ce qui rend la location de courte durée possible pendant une grande partie de l'année. En contrepartie, les prix d'entrée y sont les plus élevés du pays.
- Une résidence secondaire à l'intérieur des terres présente le scénario inverse : un prix d'achat plus bas, mais un marché locatif plus restreint et une revente potentiellement plus lente.
Louer un logement peut aider à couvrir les frais, mais cela implique des obligations fiscales qu'il convient de bien comprendre avant de se décider. Le choix du type de location est crucial, car il peut transformer un simple séjour en un engagement à long terme.
- Hébergement local (alojamento local) : inscription, activité déclarée auprès des autorités fiscales, inspections et règles spécifiques ; permet une utilisation personnelle continue en dehors de la haute saison.
- Location résidentielle : taxée à 25 %, ce taux tombant à 10 % dans le cadre des programmes de loyer abordable, mais nécessitant un contrat à long terme et l’abandon de l’usage personnel.
- Dans les deux cas : les revenus locatifs sont imposables et doivent être déclarés.
Côte ou campagne : où est-il plus judicieux d’investir ?
Contrairement à la vente d'une résidence principale, la vente d'une résidence secondaire entraîne presque toujours des impôts. Pour les résidents permanents, la moitié de la plus-value est ajoutée aux autres revenus et imposée au taux d'imposition applicable.
Selon un exemple paru dans la presse, une maison achetée 70 000 € et revendue 180 000 € pourrait générer environ 14 800 € d'impôts, après application des coefficients et des charges déductibles. Le bénéfice annoncé ne correspond pas à la somme réellement perçue.
Depuis 2026, une exception existe. Le décret-loi n° 97/2026 permet d’éviter cette taxe si les recettes sont réinvesties dans un bien destiné à la location à loyer modéré. Il annule ainsi la facture fiscale, mais exige un changement de destination du bien.
Côte et campagne, en bref :
- Côte : coût d'entrée élevé, forte demande, revente plus facile.
- Intérieur : prix d'achat plus bas, perspectives de location et de revente plus limitées.
- En vente : 50 % du gain en capital est imposé en vertu de l'IRS, sauf s'il est réinvesti dans un logement locatif abordable en vertu du décret-loi n° 97/2026.
Restez informé(e) de tout ce qui concerne le Portugal : abonnez-vous à notre newsletter hebdomadaire pour recevoir les dernières actualités en matière de voyages, de droit et de mode de vie.
