Ist der Besitz eines Ferienhauses im Jahr 2026 noch sinnvoll?

Diesen Sommer werden viele Familien auf einem Balkon mit Meerblick sitzen und über den Kauf eines Ferienhauses nachdenken. Es ist jedes Jahr der gleiche Gedanke: ein sonniger Rückzugsort und ein sicherer Urlaubsort, der einem selbst gehört.

Ein Ferienhaus wird jedoch das ganze Jahr über bezahlt und nur wenige Wochen genutzt. Man kauft sich ein Stück vom Sommer und übernimmt damit Verpflichtungen für ein ganzes Jahr. Lohnt sich das wirklich?

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Warum ist das Ferienhaus in Portugal immer noch so ein Traum?

Die Gründe sind fast immer dieselben: ein lang gehegter Traum, der darauf wartet, in Erfüllung zu gehen, die Bequemlichkeit, im August nur wenige Schritte vom Strand entfernt zu sein, und der Wunsch, dem hektischen Stadtleben zu entfliehen. Immobilienmakler ergänzen dies mit dem Argument der Wertanlage: Der Kauf eines Ferienhauses ist ein Vermögenswert, der Rendite abwerfen kann, sei es durch kurzzeitige Vermietungen oder als langfristige Wertsteigerung.

Ja, ein Ferienhaus kann eine Investition sein. Doch der Kauf ohne vorherige Kostenkalkulation ist oft der erste Schritt zu Reue.

Was kostet die Wartung eines Ferienhauses tatsächlich?

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Die Antwort lautet: Weit mehr als die monatliche Hypothekenrate. Die Kosten laufen Monat für Monat weiter, selbst wenn die Immobilie leersteht. Stellen Sie sich eine Zweizimmerwohnung vor, zwanzig Minuten vom Strand entfernt, die für 250.000 Euro gekauft wurde.

Im Laufe des Jahres könnten die Kosten folgendermaßen aussehen:

• IMI (Gemeindegrundsteuer): zwischen 450 Euro und 700 Euro, abhängig von der Gemeinde und dem steuerpflichtigen Wert der Immobilie.

  Im Jahr 2026 wird der Satz für städtische Immobilien bei 0,3 % bis 0,45 % liegen.

• Gemeinschaftsgebühren: bei einer typischen Wohnung etwa 40 bis 80 Euro pro Monat, ungefähr 700 Euro pro Jahr.

  Laut Doutor Finanças können die Kosten bei zwischen 20 Euro und über 150 Euro pro Monat liegen.

• Versicherung: Hausratversicherung und, falls eine Hypothek besteht, eine dazugehörige Lebensversicherung, die leicht mehrere hundert Euro im Jahr kostet.
• Wasser, Strom und Telekommunikation: Die Fixkosten verschwinden nicht einfach, nur weil das Haus leer steht.
• Instandhaltung: Eine gängige Faustregel in der Branche ist, dass jährlich etwa 1 % des Immobilienwerts anfallen, bei Immobilien in Küstennähe ist der Aufwand höher, da die salzhaltige Luft zu Abnutzung führt.

Noch bevor man die Hypothekenzahlungen berücksichtigt, können die Kosten für eine ungenutzte Immobilie leicht mehrere tausend Euro pro Jahr betragen. Verteilt auf die Wochen, in denen man sich tatsächlich dort aufhält, können die Kosten pro Nacht sogar die eines guten Hotels übersteigen.

Ist der IMI-Wert bei einem Zweitwohnsitz höher?

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Hier gilt es, mit einem Mythos aufzuräumen. Der IMI-Satz wird von jeder Gemeinde individuell festgelegt und gilt für die Immobilie selbst, unabhängig davon, ob es sich um einen Haupt- oder Zweitwohnsitz handelt.

• Im Jahr 2026 liegt er für städtische Immobilien zwischen 0,3 % und 0,45 %. Mit anderen Worten: Der IMI-Satz für eine Zweitwohnung weist keinen höheren eigenständigen Satz auf.

Was sich ändert, sind die steuerlichen Vorteile. Die befristete Befreiung von der IMI für bis zu drei Jahre und der Familienfreibetrag bei der IMI gelten ausschließlich für den Haupt- und ständigen Wohnsitz. Eine Zweitwohnung kann diese Ermäßigungen nicht in Anspruch nehmen und unterliegt möglicherweise sogar einem höheren Steuersatz, wenn sie als Unterkunft vor Ort genutzt wird.

In der Praxis fällt die IMI-Steuer auf eine Zweitwohnung tendenziell stärker ins Gewicht, selbst bei gleichem Prozentsatz. Zum Zeitpunkt des Kaufs ist der Unterschied noch deutlicher: Ein Hauptwohnsitz profitiert im Jahr 2026 von einer IMTBefreiung bis zu 106.346 €, während bei einer Zweitwohnung die Steuer bereits ab dem ersten Euro fällig wird.

Zusammenfassend:

• IMI : gleicher Satz (0,3 % bis 0,45 %), jedoch keine vorübergehende Befreiung oder Familienermäßigung und ein möglicher Zuschlag für die Nutzung von Unterkünften vor Ort.
• IMT: Keine Befreiung wie bei einem Hauptwohnsitz; wird ab dem ersten Euro mit 1% berechnet.
• AIMI: gilt für Eigentümer, deren gesamter steuerpflichtiger Immobilienwert 600.000 Euro pro Person übersteigt.
• Im Allgemeinen sind die Steuern für ein Zweitwohnsitz tendenziell höher als für den Hauptwohnsitz.

Ist es schwieriger, eine Hypothek für ein Zweitwohnsitz zu bekommen?

Die Finanzierung einer Zweitwohnung unterscheidet sich bereits hinsichtlich der erforderlichen Anzahlung. Gemäß den Richtlinien der portugiesischen Zentralbank kann eine Bank beim Kauf eines Hauptwohnsitzes bis zu 90 % des Kaufpreises finanzieren, bei einer Zweitwohnung liegt der Höchstbetrag jedoch in der Regel bei etwa 80 %.

• Konkret bedeutet das für eine Zweizimmerwohnung im Wert von 250.000 Euro, dass man eher rund 50.000 Euro als 25.000 Euro aus eigenen Mitteln aufbringen muss.

Im Jahr 2026 hat die Europäische Zentralbank ihren Leitzins bei 2 % belassen, und der Euribor ist diesem Beispiel weitgehend gefolgt, was die monatlichen Rückzahlungen überschaubarer gemacht hat.

Auch bei der Aufnahme einer Hypothek für ein Zweitwohnsitz gilt die gleiche Regel: Man sollte die Möglichkeit eines erneuten Zinsanstiegs einkalkulieren und Berechnungen nicht auf dem optimistischsten Szenario basieren.

Vor dem Kauf:

• Anzahlung: rund 20 % des Wertes, im Vergleich zu den 10 %, die bei einem Hauptwohnsitz manchmal möglich sind.
• Kaufsteuern: IMT (erhoben ab dem ersten Euro), Stempelsteuer in Höhe von 0,8 % auf den Kaufpreis und 0,6 % auf den finanzierten Betrag.
• Kosten für Eigentumsurkunde und Eintragung: aus eigenen Mitteln zu zahlen, nicht dem Darlehen hinzugerechnet.
• Zinsen: Im Jahr 2026 liegt der Euribor bei fast 2 %, es ist jedoch sinnvoll, mit einem höheren Zinssatz zu modellieren.

Vermieten, wenn man nicht selbst nutzt: Lohnt sich das wirklich?

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Zunächst einmal ist dies auch eine Frage der Lage. Die Investition in ein Ferienhaus an der Küste, insbesondere an der Algarve, profitiert von einer starken touristischen Nachfrage.

• Auf die Region entfielen im Jahr 2023 rund 30 % der Übernachtungen im ganzen Land, was eine Kurzzeitvermietung über einen Großteil des Jahres hinweg ermöglicht. Der Nachteil besteht darin, dass man die höchsten Einstiegspreise des Landes zahlen muss.
• Eine Ferienimmobilie im Landesinneren bietet das gegenteilige Szenario: einen niedrigeren Kaufpreis, jedoch einen begrenzteren Vermietungsmarkt und möglicherweise einen langsameren Wiederverkauf.

Das Vermietungen können helfen, die Kosten zu decken, bringen aber steuerliche Verpflichtungen mit sich, die vor einer Entscheidung geklärt werden sollten. Entscheidend ist die Art der Anmietung, die aus einem Kurzurlaub eine langfristige Verpflichtung machen kann.

• Lokale Unterkünfte (Alojamento local): Registrierung, Meldung der Tätigkeit an die Steuerbehörden, Kontrollen und besondere Regeln; ermöglicht die fortgesetzte private Nutzung außerhalb der Hochsaison.
• Wohnraumvermietung: wird mit 25 % besteuert, sinkt aber im Rahmen von Programmen für bezahlbare Mieten auf 10 %, erfordert jedoch einen langfristigen Vertrag und den Verzicht auf die Eigennutzung.
• In beiden Fällen gilt: Mieteinnahmen sind steuerpflichtig und müssen angegeben werden.

Küste oder ländliche Gegend: Wo ist es sinnvoller zu investieren?

Im Gegensatz zum Verkauf eines Hauptwohnsitzes ist der Verkauf eines Ferienhauses fast immer steuerpflichtig. Bei Einwohnern wird die Hälfte des Kapitalgewinns zu ihrem übrigen Einkommen hinzugerechnet und mit ihrem persönlichen Steuersatz besteuert.

Einem in der Presse veröffentlichten Beispiel zufolge könnte ein Haus, das für 70.000 Euro gekauft und für 180.000 Euro verkauft wurde, nach Anwendung der Koeffizienten und abzugsfähigen Ausgaben rund 14.800 Euro Steuern einbringen. Der ausgewiesene Gewinn ist nicht der Betrag, der letztendlich in Ihrer Tasche landet.

Seit 2026 gibt es eine Ausnahme. Das Gesetzesdekret Nr. 97/2026 ermöglicht die Vermeidung dieser Steuer, sofern die Erlöse in eine Immobilie für bezahlbaren Mietwohnraum reinvestiert werden. Damit wird die Steuerpflicht beseitigt, allerdings ist hierfür eine Änderung der Zweckbestimmung der Immobilie erforderlich.

Küste und Hinterland, kurz gefasst:

• Küste: hohe Einstiegskosten, starke Nachfrage, leichterer Wiederverkauf.
• Landesinnere: niedrigerer Kaufpreis, eingeschränktere Vermietungs- und Wiederverkaufsmöglichkeiten.
• Beim Verkauf: 50 % des Kapitalgewinns unterliegen der Besteuerung nach IRS, es sei denn, dieser wird gemäß Dekretgesetz Nr. 97/2026 in bezahlbare Mietwohnungen reinvestiert.

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