Ericeira, Peniche et Nazaré : combien ça coûte de vivre près du surf ?

Le soleil est au rendez-vous et les bonnes vagues commencent à se former. C'est le signe que des surfeurs arrivent sur les plages portugaises. Mais ce n'est plus seulement un phénomène estival. Ils viennent toute l'année et du monde entier au Portugal à la recherche de la vague parfaite, dans un pays où la sécurité, la gastronomie, la culture et la qualité de vie sont également valorisées. Et ils recherchent avant tout les destinations de surf les plus populaires de la dernière décennie : Ericeira, Peniche et Nazaré.

Tout a changé dans ces lieux de pêche qui ne sont plus seulement des destinations de vacances. Une dynamique qui affecte la vente et la location de logements, faisant grimper les prix des logements et le coût de la vie, mais aussi les prix des commerces locaux. Parce que, une fois que ces visiteurs étrangers ont expérimenté le surf au Portugal, « la possibilité de vivre ici augmente », comme le dit le président de l'Association nationale des surfeurs.

« Il est tout à fait évident que le surf a apporté de la modernité et un nouveau souffle à Nazaré, Peniche et Ericeira. Les populations locales traditionnelles vivent et socialisent désormais avec les surfeurs. Il y a de nombreuses années, il n'y avait que nous, les Portugais. Aujourd'hui, les visiteurs internationaux sont plus que visibles », explique Francisco Rodrigues, président de la National Surfers Association (ANS), dans des déclarations à idealista/news.

Il est vrai que les vagues portugaises attirent de plus en plus de surfeurs étrangers du monde entier : ils viennent d'Espagne, de France, d'Angleterre, d'Allemagne, du Brésil et depuis peu des USA. « Les surfeurs en visite couvrent un large éventail, allant de ceux qui sont 100% 'surf Driven' aux étudiants et aux familles à la recherche d'une expérience plus complète où le surf est inclus », ajoute Francisco Rodrigues.

Pour répondre au mode de vie particulier des surfeurs, les commerces se multiplient dans les domaines les plus variés d'Ericeira, Peniche et Nazare, de l'immobilier à la restauration, en passant par l'habillement et l'équipement pour le sport. « D'un point de vue économique, il existe désormais une industrie locale au service du surfeur voyageur, qui était inexistante il y a quelques années », précise le président de l'ANS. Mais ils apportent aussi de nouveaux défis : garantir des logements abordables à acheter et à louer pour les familles portugaises résidentes, afin que ces spots de surf continuent de se développer, mais qu'ils préservent leur âme et leur identité.

Ericeira : la réserve mondiale de surf où les prix de l'immobilier sont « exorbitants »

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Ericeira est située dans la municipalité de Mafra, à environ 40 minutes de Lisbonne. Elle est désormais reconnue comme une réserve mondiale de surf, qui s'étend entre les plages d'Emma et de São Lourenço, sur un tronçon de littoral qui concentre sept vagues de classe mondiale dans un espace de seulement quatre kilomètres : São Lourenço, Coos, Crazy Left, Cave, Ribeiro d'Ilhas, Reef et Pedra Branca. C'est aussi là que sont organisées les compétitions internationales de la World Surf League, qui « règissent » la carrière sportive de nombreux surfeurs mondiaux.

C'est avant tout la qualité des vagues qui a attiré de plus en plus d'amateurs de surf à vivre à Ericeira, ainsi que des nomades numériques et des résidents étrangers. « Ils viennent de tous les horizons, des familles avec enfants, des personnes simples et peu compliquées qui ne recherchent pas le stress quotidien », souligne Ricardo Isidoro, directeur général du Grupo das Casas, qui possède une agence immobilière à ce village, A Casa das Casas - Ericeira Real Estate.

Et l'arrivée de ces surfeurs s'est chargée de dynamiser plusieurs commerces, Ricardo Isidoro le reconnaît aussi : « Il y a plus de croissance économique pour le commerce local, récupération des ruines, les propriétaires monétisent leurs investissements (immobilier), il y a la création de nouveaux espaces, salles de sport, événements culturels, innovation et dynamisation des espaces. Il y a de nouveaux espaces, des salles de sport, des événements culturels, de l'innovation et du dynamisme ».

Acheter et louer une maison à Ericeira : combien ça coûte ?

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Le secteur du logement a également évolué positivement à Ericeira, avec une plus grande demande de maisons de résidence permanente - également alimentée par l'effet de la pandémie dans le cas des familles portugaises - mais aussi de résidence temporaire ou dans une perspective d'investissement. Des familles portugaises qui cherchaient d'autres endroits pour vivre, près de Lisbonne, mais hors des contextes urbains - mais aussi une résidence temporaire ou dans une perspective d'investissement.

Cependant, il faut aussi regarder le revers de la médaille : la forte demande de maisons à acheter et à louer « fait gonfler les prix de manière exorbitante, ne devenant accessibles au marché étranger qu'en raison d'une meilleure/plus grande capacité financière », un scénario qui signifie que les Portugais perdent vraiment du pouvoir d'achat, reconnaît également le responsable de l'agence immobilière A Casa das Casas à Ericeira.

idéaliste/data montrent exactement tout cela. Dans le cas du marché de l'achat et de la vente, la demande d'appartements et de maisons est désormais plus élevée qu'en 2019, avant la pandémie, bien qu'elle se soit refroidie au cours des six premiers mois de 2023 par rapport à la même période l'année dernière, lorsqu'elle était en augmentation. C'est précisément le déséquilibre du stock d'appartements et de villas existants sur Ericeira qui a conduit à la hausse des prix de l'immobilier au fil des ans.

L'achat d'un appartement à Ericeira a coûté 3 322 € par mètre carré (€/m2) au deuxième trimestre 2023, 11 % de plus qu'à la même période l'an dernier et 70 % de plus qu'au même trimestre 2019. Avec des prix en hausse, un appartement dans ce village vaut 375 000 € en termes médians. Les maisons sont également devenues plus chères ces dernières années (les prix ont presque doublé par rapport à 2019), coûtant en médiane 687 000 € entre avril et juin.

Acheter un appartement à Ericeira - qui a coûté, en moyenne, entre 345 000 euros et 385 000 euros au cours des 18 derniers mois - en utilisant un prêt bancaire à 90 %, d'une durée de 30 ans, avec un taux de 0,7 % et indexé à l'Euribor 6 mois (3,825 % en juin), les familles doivent avoir la capacité financière de payer une mensualité de prêt compris entre 1 500 et 1 760 euros/mois. Par exemple, dans le cas de l'achat d'une maison d'une valeur de 375 000 € (valeur médiane calculée au 2Q2023), le versement de la maison est de 1 716 €/mois, montrent les simulations préparées par idealista/credithabitation.

Pour ramener les prix de l'immobilier à Ericeira à la portée de la plupart des Portugais, il faudrait faire pencher la balance en mettant plus de maisons sur le marché. « Il faut plus de parc immobilier, mais cela finira par détruire l'âme d'Ericeira », reconnaît le directeur général du Grupo das Casas. Il y a effectivement de nouveaux projets immobiliers en construction dans ce village de pêcheurs - et l'offre a même augmenté l'année dernière après avoir passé plusieurs trimestres à baisser. Mais ces nouveaux logements s'adressent aussi aux classes supérieures et aux étrangers. De plus, « il y a des propriétaires qui arrivent à vendre des résidences secondaires à des prix exorbitants, par rapport à l'achat initial », ajoute l'expert.

Dans ce scénario inflationniste, ceux qui veulent vivre à Ericeira peuvent se tourner vers le marché locatif. Mais là aussi, les loyers sont plus élevés qu'il y a un an, tant dans les appartements (+ 17 %) que dans les villas (+ 15 %), comme le montrent les données. A Ericeira, la location d'un appartement avait un coût médian de 1 350 €/mois au printemps 2023 et une villa de 2 475 €/mois. La bonne nouvelle est qu'avec le récent refroidissement de la demande - étant donné que les prix sont élevés même pour les étrangers et les nomades numériques - il y a plus de logements à louer qu'il y a un an.

Toute cette nouvelle dynamique générée par l'arrivée d'étrangers à Ericeira, dont beaucoup sont animés par l'amour du surf, transforme le village de pêcheurs, et c'est la « conséquence du succès », selon ceux qui sont là sur le marché. « L'âme du village va changer, comme dans tout dans la vie. Nous ne pouvons pas nous arrêter dans le temps, car si cela se produisait, après le départ des personnes âgées, les nouveaux partiraient également à la recherche d'espaces et d'expériences que le village ne leur offre pas. Dans ce cas, l'âme du village cèderait la place à un désert qui appartenait autrefois à une ville nommée Ericeira. L'innovation est là pour rester. Ceux qui veulent prendre la vague le feront, ceux qui ne le feront pas resteront à la traîne et nous deviendrons la ville des fêtes du mois d'août pour les étrangers», résume Ricardo Isidoro dans des déclarations à idealista/news.

Peniche : la capitale des vagues qui attire les surfeurs et plus de locaux

Meo Rip Curl Pro Portugal 2017 / Getty images

Les vagues parfaites de Peniche ne laissent personne indifférent, en particulier l'élite internationale des surfeurs. À tel point que la plage de Supertubos est devenue célèbre dans le monde entier, étant à l'origine de la marque Peniche Capital da Onda. C'est ici que se déroule une étape du plus grand et du plus important événement de surf au Portugal, le MEO Rip Curl Pro Portugal, de la World Surf League.

La dynamique du surf a stimulé l'économie de la ville de Peniche, située dans le quartier de Leiria et à environ 1h20 de Lisbonne, en voiture. « La croissance économique est notoire, avec l'émergence de plusieurs espaces hôteliers, écoles de surf, ateliers de réparation de planches de surf, de matériel de surf et de location de vélos », explique Nuno Anjos, directeur commercial d'ERA Peniche/Óbidos.

Le marché immobilier de Peniche est également plus actif dans ses différentes facettes. La restauration immobilière est « plus visible » aussi bien en centre-ville qu'en périphérie de la ville. Et « les ventes immobilières ont évolué de manière très positive«», notamment parce que « la demande dépasse largement l'offre, peu de biens neufs arrivent sur le marché et les biens d'occasion arrivent de plus en plus lentement », analyse le spécialiste en courtage immobilier.

Acheter ou louer une maison à Peniche coûte plus cher

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La demande de maisons à acheter à Peniche a en effet augmenté d'année en année, avec une augmentation d'environ 31 % dans le cas des appartements et de 73 % dans les maisons au deuxième trimestre de 2023 par rapport à la même période l'année dernière, révélent les données d'idealista/data. « Peniche attire de plus en plus de résidents ces dernières années, généralement des investisseurs en Hébergement Local (AL), des propriétaires d'écoles de surf et d'hôtels, mais aussi de plus en plus de nomades numériques à la recherche d'endroits calmes et naturels, qui allient sécurité et coût de la vie avantageux », dit l'expert.

Le stock d'appartements et de maisons, quant à lui, a chuté tout au long de 2022 et au début de 2023 - bien qu'il y ait eu récemment une augmentation de 26 % en glissement annuel pour les maisons. « L'offre de logements est inférieure à la demande du marché », avec « peu de nouveaux et petits projets émergents » et les maisons existantes n'atteignent pas le marché, explique Nuno Anjos.

En raison de ce déséquilibre entre l'offre et la demande, « les prix ont beaucoup et rapidement augmenté » sur le marché d'achat et de vente de la ville, explique le directeur commercial d'ERA Peniche/Óbidos. Les appartements étaient 66 % plus chers entre le printemps 2023 et la même période en 2019, avec un prix médian de 1 739 €/m2 - il y avait déjà une légère correction des prix plus tôt cette année par rapport à 2022. Acheter une maison pour vivre à Peniche coûte 1 773 €/m2 au deuxième trimestre 2023 (+ 21 % par rapport à la même période en 2022 et + 75 % par rapport à 2019).

Les données révèlent également qu'un appartement dans la capitale des vagues avait un coût médian de 181 000 € entre avril et juin de cette année, tandis qu'une villa coûtait 280 000 €. Acquérir un appartement de cette valeur grâce à un crédit immobilier (financé à 90%, sur 30 ans) avec un taux de 0,7% et indexé sur l'Euribor 6 mois (3,825 % en juin), signifie rembourser une mensualité de 830 €, comme l'indiquent les estimations idealista/créditohabitação.

Et le marché de la location est-il une option pour les Portugais et les étrangers voulant vivre à Peniche pour profiter de ses vagues parfaites pour surfer ? L'offre d'appartements à louer se raréfie et diminue (- 25 % en un an). « La dynamique s'est davantage concentrée sur l'hébergement de proximité et les baux de courte et moyenne durée », explique Nuno Anjos. La demande, quant à elle, a grimpé en flèche en 2022 et devrait augmenter en 2023 (bien que pas aussi élevée que l'année précédente). Cela a fait grimper les loyers des maisons pour atteindre une valeur médiane de 800 €/mois en 2023, la plus élevée depuis 2019.

Malgré les défis qu'elle crée sur le marché immobilier, l'arrivée de surfeurs, d'étrangers et de nomades numériques est également considérée comme une opportunité d'affaires, pour renouveler les générations et transmettre la culture de Peniche. « Je pense que si nous parvenons à profiter de cette dynamique, jeune, technologique et culturellement diversifiée, nous pourrons diffuser l'âme et la culture locales à tous ceux qui nous visitent, mais surtout attirer de nouveaux résidents », déclare Nuno Anjos. Le responsable estime que c'est même un moyen de faire connaître les traditions séculaires de toute la commune, ainsi que d'améliorer la communication de la culture liée à la mer.

Nazaré : où les vagues géantes défient les surfeurs les plus courageux

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Nazaré est devenu une partie de la carte mondiale des surfeurs après que Garrett McNamara a réalisé l'impensable en 2011 : surfer une vague de 23,77 mètres à Praia do Norte, battant le record du monde Guinness. Depuis, ce village également dans le district de Leiria, un peu plus au nord, (à environ 1h30 de route de Lisbonne) est devenu l'une des destinations les plus réputées au monde pour le surf - surtout pour les plus courageux.

À tel point que le record Guinness de McNamara a déjà été dépassé par d'autres surfeurs, et est désormais entre les mains de l'Allemand Sebastian Steudtner, après avoir dévalé une vague géante de 26,21 mètres sur sa planche en 2020.

Le canyon de Nazaré génère de gigantesques vagues sur la plage nord, surtout entre novembre et février chaque année. Ce village varié est devenu un point incontournable sur la route mondiale du surf, où se tient aujourd'hui le Big Wave Challenge. « Les vagues géantes ont renforcé la saison hivernale et il y a une augmentation du nombre de visiteurs, ce qui contribue à de nouveaux résidents, notamment des surfeurs, bien qu'il y ait un intérêt croissant de la part des citoyens nord-américains, nordiques et belges », commente Luis Santos, directeur de Casas & Propriétés Nazaré, dans des déclarations à idealista/news.

« Chaque fois qu'il y a une forte houle en hiver, avec ou sans compétition, Nazaré attire toute l'attention du surf au Portugal », déclare le président d'ANS

Il y a d'autres caractéristiques de ce village de pêcheurs traditionnel qui attirent de nouveaux résidents. « Vivre à Nazaré, c'est une qualité de vie, avec de nombreux services et plages à proximité, un beau paysage, d'excellents restaurants et une activité culturelle très intéressante. Nous avons une excellente situation géographique, avec un accès facile à Lisbonne et à son aéroport », souligne également Luis Santos dehors.

Le coût des maisons à Nazaré augmente depuis la pandémie

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Tous ces facteurs ont justifié l'augmentation croissante du nombre de familles cherchant à acheter une maison à Nazaré (appartements et villas) ces dernières années, qui est désormais bien supérieure à celle enregistrée en 2019 - bien qu'elle se soit refroidie (- 36 %) dans le cas des villas entre le deuxième trimestre de 2023 et la même période l'an dernier, lorsqu'elle a culminé.

D'autre part, l'offre d'appartements à acheter à Nazaré est en baisse (- 25 % l'année dernière), tandis que l'offre de villas à vendre a légèrement augmenté ces derniers mois. « Il y a toujours de nouveaux projets sur le marché, mais très orientés vers les résidences secondaires, où la demande est forte et le prix de vente est élevé. » En revanche, « nous n'avons pas beaucoup de terrain à bâtir ni de propriétaires qui veulent vendre, car beaucoup de propriétés appartiennent à plusieurs membres de la famille et ce n'est pas facile de s'entendre », explique le responsable de Casas & Propriétés Nazaré.

Du coup, « les prix augmentent sensiblement d'année en année », révèle le gérant de cette agence immobilière à Nazaré. Les prix des appartements étaient d'environ 2 755 €/m2 au deuxième trimestre 2023, en hausse de 6 % sur un an et de 38 % par rapport à la même période en 2019. Les maisons sont également devenues 4 % plus chères en un an et 48 % plus chères par rapport à la période pré-pandémique, coûtant désormais 1 831 €/m2.

Le coût moyen d'un appartement à Nazaré est doonc devenu d'environ 275 000 € et d'une villa de 315 000 €. Pour acheter un appartement avec une hypothèque, avec un financement à 90%, une durée de 30 ans, un taux de 0,7% et un Euribor à 6 mois (3,825 % juin), les familles doivent être prêtes à payer une mensualité de 1 258 € par mois, selon les calculs d'idealista/créditohabitação.

En revanche, louer une maison à Nazaré peut être très compliqué. « Les locations à long terme ne sont même pas annoncées car la demande est énorme. Il y a très peu d'offres et, traditionnellement, les Nazaréens ont toujours préféré louer leurs propriétés aux touristes visitant la ville. » L'expert fait référence aux Nazaréens vêtus de leurs sept jupes, qui louent des maisons de vacances au bord de l'eau - même si la plupart des touristes arrivent avec un logement déjà garanti.

idealist/data montre que la demande d'appartements à louer à Nazaré est maintenant beaucoup plus élevée que par le passé (en 2019 et 2020). Elle a culminé en 2022 et la demande reste élevée, bien qu'il y ait eu un refroidissement en 2023.

C'est précisément dans cette période de plus forte demande que l'offre de maisons à louer a chuté, après s'être redressée au début de cette année. Pour la même raison, les prix ont augmenté - et beaucoup - en 2022, avec un ajustement désormais observé (- 8 %). Pourtant, louer une maison à Nazaré coûtait 12,36 €/m2 au deuxième trimestre 2023, soit plus du double qu'en 2019.

Toute cette nouvelle dynamique à Nazaré, provoquée par ceux qui recherchent ses vagues géantes, a généré des aspects positifs pour les entreprises - immobilières et autres. « Il y a une meilleure offre de services et de restauration, beaucoup plus équilibrée entre les saisons (auparavant c'était seulement en été) », explique Luis Santos, soulignant également qu'il y a « une excellente récupération des maisons dans le quartier historique ».

En arrivant dans ce village de pêcheurs, on apprécie vite l'âme forte des Nazaréens et leurs traditions profondément enracinées, des sept jupes au poisson séché en vente sur le front de mer, sans oublier les festivités du Carnaval, le pèlerinage à São Brás (la montagne de la région) et les fêtes marines. Luis Santos n'a aucun doute que « Il n'est pas facile d'apprivoiser ce sentiment que nous avons pour notre village, mais nous saluons également certaines améliorations que ces nouveaux habitants ont apportées à la qualité de vie et au soin que nous devons apporter à notre maisons et patrimoine ».