Ericeira, Peniche und Nazaré: Wie viel kostet das Leben im Surfrevier?

Die Sonne scheint und es bilden sich schöne große Wellen. Das ist ein Zeichen dafür, dass die Surfer an die portugiesischen Strände kommen. Doch das ist nicht mehr nur ein Sommerphänomen. Sie kommen das ganze Jahr über und aus der ganzen Welt nach Portugal, auf der Suche nach der perfekten Welle. Und das in einem Land, in dem auch Sicherheit, Gastronomie, Kultur und Lebensqualität großgeschrieben werden. Und sie wollen vor allem an die Surfspots, die im letzten Jahrzehnt am beliebtesten waren: Ericeira, Peniche und Nazaré.

In diesen Fischerdörfern, die nicht mehr nur Urlaubsziele sind, hat sich alles verändert. Eine Dynamik, die sich auf den Verkauf und die Vermietung von Immobilien auswirkt, die Immobilienpreise und Lebenshaltungskosten erhöht, und zudem auf lokale Unternehmen einen Einfluss hat. Aber auch, weil „die Wahrscheinlichkeit steigt, hier wohnen zu wollen“, sobald ausländische Besucher das Surfen in Portugal erleben, wie der Präsident der Nationalen Surfervereinigung sagt.

„Es ist ganz offensichtlich, dass das Surfen Nazaré, Peniche und Ericeira Modernität und eine Erfrischung gebracht hat. Die traditionellen Einheimischen leben jetzt mit den Surfern zusammen und knüpfen Kontakte. Vor vielen Jahren waren es noch wir Portugiesen. Heute sind die internationalen Besucher mehr als sichtbar“, erklärt Francisco Rodrigues, Präsident der Nationalen Surfervereinigung (ANS), gegenüber idealista/news.

Es stimmt, dass die portugiesischen Wellen immer mehr ausländische Surfer aus der ganzen Welt anziehen: Sie kommen aus Spanien, Frankreich, dem Vereinigten Königreich, Deutschland, Brasilien und seit kurzem auch aus den USA. „Die Vielfalt der Surfer, die uns besuchen, ist groß: Sie reicht von denjenigen, die zu 100 % aufs Surfen fixiert sind, bis hin zu Studenten und Familien, die ein umfassenderes Erlebnis suchen, bei dem das Surfen inbegriffen ist“, ergänzt Francisco Rodrigues.

Um dem besonderen Lebensstil der Surfer gerecht zu werden, haben sich in den verschiedensten Gebieten von Ericeira, Peniche und Nazare zahlreiche Unternehmen angesiedelt, von Immobilienmaklern über Gastronomen bis hin zu Bekleidungs- und Ausrüstungsgeschäften für den Sport. „Aus wirtschaftlicher Sicht gibt es jetzt eine lokale Industrie für den reisenden Surfer, die es vor einigen Jahren noch nicht gab", sagt der ANS-Präsident. Aber das bringt auch neue Herausforderungen mit sich, wie das Sicherstellen erschwinglichen Wohnraums zum Kauf und zur Miete für ansässige portugiesische Familien, damit diese Surfspots weiter wachsen können, aber ihre Seele und Identität bewahrt wird.

Ericeira: Weltsurfrevier mit „exorbitanten“ Immobilienpreisen

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Ericeira liegt in der Gemeinde Mafra, etwa 40 Minuten von Lissabon entfernt und ist heute als World Surfing Reserve anerkannt. Der Ort erstreckt sich zwischen den Stränden von Emma und São Lourenço, an einem Küstenabschnitt, der auf einer Fläche von nur vier Kilometern sieben Weltklassewellen konzentriert: São Lourenço, Coos, Crazy Left, Cave, Ribeiro d'Ilhas, Reef und Pedra Branca. Hier werden auch die internationalen Wettbewerbe der World Surf League ausgetragen, welche die sportliche Karriere vieler internationaler Surfer bestimmen.

Es sind vor allem die ausgezeichneten Wellen, die neben digitalen Nomaden und Ausländern immer mehr Surffanatiker nach Ericeira locken. „Sie kommen aus allen Gesellschaftsschichten: Familien mit Kindern, einfache und unkomplizierte Menschen, die keinen Alltagsstress mögen“, betont Ricardo Isidoro, Generaldirektor der Grupo das Casas, die in diesem Dorf ein Immobilienbüro betreibt, das A Casa das Casas – Ericeira Real Estate.

Und die Ankunft dieser Surfer hat für den Aufschwung mehrerer Unternehmen gesorgt, wie auch Ricardo Isidoro zugibt: „Es gibt mehr Wirtschaftswachstum für den lokalen Handel, Ruinen werden saniert, Eigentümer monetarisieren ihre Investitionen (Immobilien), es werden neue Räume geschaffen, es entstehen Fitnessstudios, kulturelle Veranstaltungen finden statt, man kann Innovation und Dynamik beobachten.“

Eine Immobilie in Ericeira kaufen und mieten: Wie viel kostet es?

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Das Immobiliengeschäft hat sich in Ericeira ebenfalls positiv entwickelt, mit einer größeren Nachfrage nach Immobilien für den ständigen Wohnsitz. Dies wurde zudem durch die Auswirkungen der Pandemie angeheizt, vor allem unter portugiesischen Familien, die andere Wohnorte in der Nähe von Lissabon, jedoch außerhalb des städtischen Umfelds suchten. Doch Wohnraum wird auch von Personen nachgefragt, die nach einem vorübergehenden Wohnsitz oder nach einer Investitionsmöglichkeit suchen.

Man muss ebenso die andere Seite der Medaille betrachten: Die hohe Nachfrage nach Immobilien zum Kauf und zur Miete treibt die Preise exorbitant in die Höhe, und Immobilien werden meist nur noch für den ausländischen Markt aufgrund einer besseren/größeren finanziellen Kapazität zugänglich. Dieses Szenario bedeute, dass die Portugiesen tatsächlich an Kaufkraft verlieren, so der Verantwortliche der Immobilienagentur A Casa das Casas in Ericeira.

Genau dies zeigen auch die Daten von idealista. Auf dem Kauf- und Verkaufsmarkt ist die Nachfrage nach Wohnungen und Häusern mittlerweile höher als im Jahr 2019, also vor der Pandemie, auch wenn sie sich in den ersten sechs Monaten des Jahres 2023 im Vergleich zum Vorjahreszeitraum abgekühlt hat, als sie noch gestiegen war. Gerade dieses Ungleichgewicht im Bestand an verfügbaren Wohnungen und Villen hat in den letzten Jahren zu einem Anstieg der Immobilienpreise geführt.

Der Preis für eine Wohnung in Ericeira betrug im zweiten Quartal 2023 3.322 Euro pro Quadratmeter (€/m2), 11 % mehr als im Vorjahreszeitraum und 70 % mehr als im gleichen Quartal 2019. Angesichts des Preisanstiegs ist eine Wohnung in diesem Dorf im Durchschnitt 375.000 Euro wert. Auch Häuser sind in den letzten Jahren teurer geworden (die Preise haben sich im Vergleich zu 2019 fast verdoppelt) und kosteten zwischen April und Juni durchschnittlich 687.000 Euro.

Um eine Wohnung in Ericeira zu kaufen, die im Durchschnitt zwischen 345.000 Euro und 385.000 Euro in den letzten 18 Monaten gekostet hat, und dies mit einem 90 %-igen Bankdarlehen, mit einer Laufzeit von 30 Jahren, einem Spread von 0,7 %, gebunden an den 6-Monats-Euribor (3,825 % im Juni), müssen Familien finanziell in der Lage sein, eine monatliche Rate zwischen 1.500 und 1.760 Euro zu zahlen. Beim Kauf eines Hauses im Wert von 375.000 Euro (Mittelwert im 2. Quartal 2023) beträgt die Rate beispielsweise 1.716 Euro/Monat, wie die von idealista/credithabitation erstellten Simulationen zeigen.

Damit die Immobilienpreise in Ericeira für die meisten Portugiesen wieder erschwinglich werden, müssten mehr Häuser auf den Markt gebracht werden, um dieses Ungleichgewicht zu kippen. „Wir brauchen mehr Wohnraum, aber das wird irgendwann die Seele von Ericeira zerstören“, räumt der Geschäftsführer von Grupo das Casas ein. Tatsächlich sind in diesem Fischerdorf neue Immobilienprojekte im Bau und das Angebot ist im letzten Jahr sogar gestiegen, nachdem es mehrere Quartale lang rückläufig war. Doch diese neuen Immobilien richten sich ebenfalls an die Oberschicht und an Ausländer. Darüber hinaus „gibt es Eigentümer, denen es gelingt, Zweitwohnungen zu überhöhten Preisen im Vergleich zum Erstkauf zu verkaufen“, fügt der Experte hinzu.

Vor diesem inflationären Szenario können sich diejenigen, die in Ericeira leben wollen, auf dem Mietmarkt umsehen. Aber auch hier sind die Mieten höher als vor einem Jahr, sowohl für Wohnungen (+17 %) als auch für Villen (+15 %), wie die Daten zeigen. In Ericeira kostete die Miete für eine Wohnung im Frühjahr 2023 durchschnittlich 1.350 Euro/Monat und für eine Villa 2.475 Euro/Monat. Die gute Nachricht ist, dass mit der jüngsten Abkühlung der Nachfrage – angesichts der selbst für Ausländer und digitale Nomaden hohen Preise – mehr Wohnungen zur Miete zur Verfügung stehen als noch vor einem Jahr.

Diese neue Dynamik, die durch die Ankunft von Ausländern in Ericeira entsteht, von denen viele von der Liebe zum Surfen angetrieben werden, verändert das Fischerdorf. Das ist die „Konsequenz des Erfolgs“, wie alle sagen, die auf dem Markt tätig sind. „Die Seele des Dorfes wird sich verändern, wie alles im Leben. Wir können die Zeit nicht anhalten, denn wenn die älteren Menschen weggehen, gehen auch die neuen weg, auf der Suche nach anderen Orten und Erfahrungen, welche ihnen die Stadt nicht bieten kann. Und wenn das geschieht, wird diese Seele einer Wüste weichen, die einst zu einem Dorf namens Ericeira gehörte. Die Innovation ist da, um zu bleiben. Wer die Welle reiten will, reitet sie, und wer in der Stadt bleibt, organisiert die Events im August für Ausländer“, fasst Ricardo Isidoro gegenüber idealista/news zusammen.

Peniche: Die Hauptstadt der Wellen lockt Surfer und mehr Einheimische an

Meo Rip Curl Pro Portugal 2017 / Getty images

Die perfekten Wellen von Peniche lassen niemanden unberührt, vor allem nicht die internationale Surfer-Elite. Der Strand der Supertubos ist in der ganzen Welt berühmt geworden und Ursprung der Marke „Peniche Capital da Onda“. Hier findet das größte und wichtigste Surf-Event Portugals statt: die MEO Rip Curl Pro Portugal der World Surf League.

Die Surfdynamik hat die Wirtschaft der Stadt Peniche angekurbelt, die im Bezirk Leiria liegt und etwa 1 Stunde und 20 Minuten mit dem Auto von Lissabon entfernt ist. „Das Wirtschaftswachstum ist berüchtigt. Es entstanden mehrere Hotels, Surfschulen, Surfbrett- und Reparaturwerkstätten, Geschäfte für Surfausrüstung und Fahrradverleih“, erklärt Nuno Anjos, kaufmännischer Direktor von ERA Peniche/Óbidos.

Auch der Immobilienmarkt in Peniche ist in seinen verschiedenen Facetten aktiver geworden. Die Immobiliensanierung ist sowohl im Stadtzentrum als auch am Stadtrand „sichtbarer“. Und „die Immobilienverkäufe haben sich sehr positiv entwickelt“, nicht zuletzt, weil „die Nachfrage das Angebot weitgehend übersteigt, da es nur wenige neue Immobilien auf dem Markt gibt und Gebrauchtimmobilien immer langsamer auf den Markt kommen“, analysiert der Immobilienmakler.

Eine Immobilie in Peniche zu kaufen oder zu mieten ist teurer

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Tatsächlich hat die Nachfrage nach Immobilien zum Kauf in Peniche von Jahr zu Jahr zugenommen, mit einem Anstieg von etwa 31 % bei Wohnungen und 73 % bei Häusern im zweiten Quartal 2023 im Vergleich zum gleichen Zeitraum des Vorjahres, so enthüllen die Daten von idealista/data. „Peniche hat in den letzten Jahren immer mehr Einwohner angezogen, in der Regel Investoren in lokale Unterkünfte (AL), Besitzer von Surfschulen und Hotels, aber auch mehr digitale Nomaden, die auf der Suche nach ruhigen und natürlichen Orten sind, die Sicherheit mit günstigen Lebenshaltungskosten verbinden“, sagte der Experte.

Der Bestand an Wohnungen und Häusern ging während des gesamten Jahres 2022 und Anfang 2023 zurück – obwohl es bei Häusern zuletzt einen Anstieg von 26 % gegenüber dem Vorjahr gab. „Das Wohnungsangebot liegt unter der Marktnachfrage, da nur wenige neue und kleine Projekte entstehen und Bestandsimmobilien nicht auf den Markt kommen“, sagt Nuno Anjos.

Infolge dieses Ungleichgewichts zwischen Angebot und Nachfrage sind die Preise auf dem Kauf- und Verkaufsmarkt der Stadt „stark und schnell gestiegen“, so der kaufmännische Leiter von ERA Peniche/Óbidos. Wohnungen waren zwischen dem Frühjahr 2023 und dem gleichen Zeitraum 2019 um 66 % teurer, wobei der Durchschnittspreis bei 1.739 Euro/m2 lag. In diesem Jahr gab es bereits eine leichte Preiskorrektur im Vergleich zu 2022. Der Kauf eines Hauses in Peniche kostete im zweiten Quartal 2023 1.773 Euro/m2 (+21 % im Vergleich zum gleichen Zeitraum 2022 und +75 % im Vergleich zu 2019).

Aus den Daten geht zudem hervor, dass eine Wohnung in der Hauptstadt der Wellen zwischen April und Juni dieses Jahres durchschnittlich 181.000 Euro gekostet hat, während eine Villa 280.000 Euro kostete. Der Erwerb einer Wohnung mit diesem Wert, mit einer Hypothek (90 % finanziert, über 30 Jahre) mit einem Spread von 0,7 % und indexiert an den 6-Monats-Euribor (3,825 % im Juni), bedeutet eine monatliche Rate von 830 Euro, wie die Schätzungen von idealista/créditohabitação zeigen.

Und ist denn der Mietmarkt eine Option für Portugiesen und Ausländer, die in Peniche leben und die perfekten Wellen zum Surfen suchen? Das Angebot an Mietwohnungen ist knapp und sinkt (-25 % in einem Jahr). „Die Dynamik konzentrierte sich eher auf lokale Unterkünfte und kurz- und mittelfristige Mietverträge“, begründet Nuno Anjos. Die Nachfrage ist im Jahr 2022 stark gestiegen und wird wahrscheinlich auch 2023 weiter zunehmen (wenn auch nicht so stark wie im Vorjahr). Dies hat dazu geführt, dass die Wohnungsmieten in die Höhe getrieben wurden und im Jahr 2023 einen Durchschnittswert von 800 Euro/Monat erreichen, den höchsten Wert seit 2019.

Trotz der Herausforderungen, die sich daraus für den Immobilienmarkt ergeben, wird die Ankunft von Surfern, Ausländern und digitalen Nomaden auch als Geschäftsmöglichkeit gesehen, um Generationen zu erneuern und die Kultur von Peniche weiterzugeben. „Ich denke, wenn es uns gelingt, diese junge, technologische und kulturell vielfältige Dynamik zu nutzen, können wir die lokale Seele und Kultur an alle weitergeben, die uns besuchen, aber vor allem neue Bewohner anziehen“, sagt Nuno Anjos. Er ist der Ansicht, dass dies sogar eine Möglichkeit ist, die jahrhundertealten Traditionen der gesamten Gemeinde bekannt zu machen und die Kommunikation der mit dem Meer verbundenen Kultur zu verbessern.

Nazaré: Wo riesige Wellen die mutigsten Surfer herausfordern

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Nazaré wurde Teil der Weltkarte der Surfer, nachdem Garrett McNamara 2011 das Undenkbare gelang: Er surfte auf einer 23,77 Meter hohen Welle am Praia do Norte und brach damit den Guinness-Weltrekord. Seitdem hat sich dieses Dorf, ebenfalls im Bezirk Leiria, etwas weiter nördlich (etwa 1 Stunde und 30 Autominuten von Lissabon entfernt), zu einem der berühmtesten Ziele für Surfer weltweit entwickelt – vor allem für die Mutigsten.

McNamaras Guinness-Rekord wurde bereits von anderen Surfern übertroffen und wird nun vom Deutschen Sebastian Steudtner gehalten, nachdem er 2020 eine 26,21 Meter hohe Riesenwelle auf seinem Brett hinunter geritten ist.

Die Nazaré Canyon erzeugt am Nordstrand gigantische Wellen, vor allem zwischen November und Februar jeden Jahres. Dieses abwechslungsreiche Dorf ist zu einem wichtigen Punkt auf der Weltsurfroute geworden, wo heute die Big Wave Challenge stattfindet. „Die Riesenwellen haben die Wintersaison gestärkt und es gibt einen Anstieg der Besucherzahlen, was zu neuen Einwohnern, insbesondere Surfern, beiträgt. Es gibt auch ein wachsendes Interesse von nordamerikanischen, nordischen und belgischen Bürgern“, kommentiert Luis Santos, Manager von Casas & Properties Nazaré, gegenüber idealista/news. 

„Wann immer es im Winter eine starke Dünung gibt, mit oder ohne Wettbewerb, zieht Nazaré die ganze Aufmerksamkeit des Surfens in Portugal auf sich“, sagt der Präsident von ANS. Es gibt noch weitere Merkmale dieses traditionellen Fischerdorfes, die neue Bewohner anlocken. „In Nazaré zu leben, bedeutet Lebensqualität, viele Dienstleistungen und Strände in der Nähe, eine wunderschöne Landschaft, ausgezeichnete Restaurants und sehr interessante kulturelle Aktivitäten. Wir haben eine ausgezeichnete geografische Lage mit einfachem Zugang zu Lissabon und seinem Flughafen“, betont Luis Santos.

Die Kosten für Wohnraum in Nazaré steigen seit der Pandemie

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All diese Faktoren rechtfertigen die wachsende Anzahl von Familien, die in den letzten Jahren ein Haus (Wohnungen und Villen) in Nazaré kaufen möchten. Diese ist jetzt viel höher als im Jahr 2019 – auch wenn sie sich in Bezug auf Villen zwischen dem zweiten Quartal 2023 und dem gleichen Zeitraum des letzten Jahres, als sie ihren Höhepunkt erreichte, abgekühlt hat (-36 %).

Andererseits ist das Angebot an Wohnungen zum Verkauf in Nazaré zurückgegangen (-25 % im letzten Jahr), während das Angebot an Villen in den letzten Monaten leicht gestiegen ist. „Es gibt immer wieder neue Projekte auf dem Markt, aber sehr an Zweitwohnungen orientiert, wobei die Nachfrage groß und auch der Verkaufspreis hoch ist.“ Auf der anderen Seite „haben wir nicht viel Baufläche oder Eigentümer, die verkaufen wollen, da viele Immobilien im Besitz mehrerer Familienmitglieder sind und es nicht einfach ist, sich zu einigen“, erklärt der Manager von Casas & Properties Nazaré.

Infolgedessen „steigen die Preise im Vergleich zum Vorjahr deutlich an“, erklärt der Geschäftsführer der Immobilienagentur in Nazaré. Die Preise für Wohnungen lagen im zweiten Quartal 2023 bei 2.755 Euro/m2, 6 % höher als im Vorjahr und 38 % höher als im gleichen Zeitraum 2019. Auch Häuser sind innerhalb eines Jahres um 4 % teurer geworden und um 48 % teurer als in der Zeit vor der Pandemie. Sie kosten jetzt 1.831 Euro/m2.

Das bedeutet, dass die durchschnittlichen Kosten für eine Wohnung in Nazaré bei etwa 275.000 Euro und für eine Villa bei 315.000 Euro liegen. Für den Kauf einer Wohnung mit Hypothek, 90 % Finanzierung, 30 Jahren Laufzeit, 0,7 % Spread, gebunden an den 6-Monats-Euribor (3,825 % Juni), müssen Familien nach Berechnungen von idealista/créditohabitação in der Lage sein, eine monatliche Rate von 1.258 Euro pro Monat zu zahlen.

Andererseits kann es sehr kompliziert sein, ein Haus in Nazaré zu mieten. „Langzeitmieten werden nicht einmal ausgeschrieben, weil die Nachfrage so groß ist. Das Angebot ist sehr gering und die Nazarener haben es traditionell immer vorgezogen, ihre Immobilien an Touristen zu vermieten, die die Stadt besuchen.“ Der Experte verweist auf die in ihren sieben Röcken gekleideten Nazarenas, die Ferienhäuser direkt am Wasser vermieten – obwohl die meisten Touristen mit einer bereits garantierten Unterkunft anreisen.

idealista/data zeigt, dass die Nachfrage nach Mietwohnungen in Nazaré heute viel höher ist als in der Vergangenheit (in den Jahren 2019 und 2020) und ihren Höhepunkt im Jahr 2022 erreicht hat. Während die Nachfrage also weiterhin hoch ist, kam es im Jahr 2023 zu einer Abkühlung.

Gerade in dieser Zeit der größten Nachfrage ging das Angebot an Mietwohnungen zurück, nachdem sie sich zu Beginn dieses Jahres wieder erholt hatte. Aus demselben Grund sind die Preise im Jahr 2022 stark gestiegen, wobei nun eine Anpassung zu beobachten ist (-8 %). Dennoch kostete die Miete eines Hauses in Nazaré im zweiten Quartal 2023 12,36 Euro/m2, mehr als doppelt so viel wie im Jahr 2019.

Diese neue Dynamik in Nazaré, die von den Besuchern der riesigen Wellen angetrieben wird, hat sich positiv auf die Wirtschaft ausgewirkt – sowohl auf die Immobilienbranche als auch auf andere Bereiche. „Es gibt ein besseres Angebot an Dienstleistungen und Gastronomie, das viel ausgeglichener zwischen den Jahreszeiten ist. Früher gab es das nur im Sommer“, sagt Luis Santos und betont, dass es „eine ausgezeichnete Wiederherstellung von Häusern in der historischen Gegend“ gibt.

Wenn man in diesem Fischerdorf ankommt, wird man schnell die kraftvolle Seele der Nazarener und ihre tief verwurzelten Traditionen schätzen lernen, von den sieben Röcken bis hin zum Verkauf von getrocknetem Fisch an der Strandpromenade, und nicht zu vergessen die Karnevalsfeierlichkeiten, die Wallfahrt zum São Brás (dem Berg der Region) und die Meeresfeste. Santos hat keinen Zweifel: „Es nicht einfach, dieses provinzielle Gefühl, das wir für unser Dorf hegen, zu bändigen, aber wir begrüßen auch einige Verbesserungen, die diese neuen Einwohner in Bezug auf die Lebensqualität und die Sorgfalt für unsere Häuser und unser Erbe mit sich bringen.“