Le commerce de détail de centre-ville au Portugal a fait l'objet d'une étude récente analysant sa dynamique, et plus particulièrement le comportement des piétons et le positionnement commercial de cinq des principales artères de Lisbonne et de Porto. Il en ressort que la Rua de Santa Catarina, dans le quartier d'Invicta City, est la plus fréquentée, attirant en moyenne 3 269 personnes par heure.
C’est la principale conclusion de l’étude HighStreet Footfall de CBRE. Selon cette analyse, les rues Garrett et Augusta à Lisbonne arrivent juste derrière Santa Catarina, avec respectivement 2 892 et 2 408 personnes par heure.
Bien en dessous de ces chiffres se trouvent l'Avenida da Liberdade, également à Lisbonne, avec 1 267 personnes par heure, et le quartier des Clérigos à Porto, avec environ 850 personnes par heure.
- En ce qui concerne les habitudes d'utilisation et le profil commercial, la Rua Augusta se distingue par un flux constant de piétons tout au long de la journée, grâce à son mélange équilibré de restaurants et de boutiques de mode.
- La Rua Garrett, qui combine des marques « haut de gamme » et « grand public » et qui constitue l'une des principales voies d'accès aux zones fortement axées sur les loisirs et le divertissement, enregistre sa plus forte fréquentation en fin de journée, notamment entre 19h et 20h.
- L'Avenida da Liberdade enregistre également un pic de fréquentation en fin d'après-midi, entre 18h et 19h, reflétant une augmentation constante du trafic tout au long de la journée. Elle demeure le haut lieu du luxe à Lisbonne , avec une forte présence de marques de joaillerie prestigieuses.
Lisbonne en tête des loyers de premier ordre
Malgré son fort passage, la Rua de Santa Catarina affiche des loyers d'environ 90 €/ m², nettement inférieurs à ceux de la Rua Augusta et de la Rua Garrett (150 €/ m²/ mois) et de l'Avenida da Liberdade (125 €/ m² /mois). La rue Clérigos, quant à elle, propose un loyer sensiblement plus bas, aux alentours de 67,5 €/ m²/ mois.
En ce qui concerne la croissance des loyers par rue, CBRE met en avant les conclusions suivantes :
- Une plus grande concentration de trafic dans certaines zones de Porto par rapport à Lisbonne
- Différences entre l'offre commerciale de chaque rue et le public qu'elle attire
- Des niveaux de pouvoir d'achat différents parmi les populations locales des deux villes
- La composition de la clientèle touristique diffère d'une ville à l'autre, la principale distinction résidant dans le poids plus important du segment nord-américain dans le tourisme de Lisbonne par rapport à celui de Porto
Le Portugal affiche de solides performances dans le secteur du commerce de détail
Lors de son dernier événement consacré au secteur du commerce de détail, CBRE a démontré que les centres commerciaux ont enregistré des performances très positives au cours des quatre dernières années, notamment en termes de fréquentation, de volume des ventes et de taux de vacance, par rapport aux autres pays européens.
La croissance démographique au Portugal, alimentée par les migrations, conjuguée à une meilleure performance opérationnelle des commerces de détail, explique en partie ces résultats. Le chiffre d'affaires par mètre carré a progressé dans plusieurs catégories de produits, l'alimentation affichant la plus forte croissance (83 % entre 2019 et 2025), suivie par le commerce spécialisé (60 %) et la mode (35 %).
Dans un communiqué, Carlos Récio, responsable du commerce de détail chez CBRE Portugal, prédit qu'au cours des trois prochaines années, les projets de vente au détail connaîtront une évolution significative, la plupart des nouveaux développements se concentrant sur les parcs commerciaux.
Selon lui, ce format « a acquis une importance sans précédent car il nécessite des zones de chalandise plus petites, implique des coûts de construction et d'exploitation moindres et bénéficie de procédures d'autorisation plus rapides ».
Il ajoute : « Outre ces facteurs, plusieurs opérateurs sont arrivés sur notre marché en recherchant ce format pour ouvrir leurs magasins, ce qui a stimulé la demande pour ce type d’actifs. D’ici fin 2028, nous prévoyons la construction et l’ouverture de 180 000 m² de nouveaux espaces de ce format à travers le pays. Cette croissance se traduit par une appréciation structurelle des loyers et un intérêt croissant de la part des opérateurs dans des secteurs tels que la décoration intérieure, le sport, la mode, l’ameublement et l’électronique grand public. »
Selon le cabinet de conseil, les investissements immobiliers dans le secteur du commerce de détail pourraient encore atteindre 850 millions d'euros cette année.
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