Les anciens contrats de location, signés avant l'entrée en vigueur du Nouveau Régime de Bail Urbain (NRAU), sont de nouveau sous les projecteurs dans le cadre de la réforme proposée par le gouvernement.
Le paquet approuvé par le Conseil des ministres vise à modifier les règles actuellement en vigueur et à séparer les locataires en fonction de leur âge et de leurs revenus, permettant, dans certains cas, un passage au NRAU et des mises à jour de loyer basées sur la valeur imposable du bien (VPT).
Le principal changement, comme le rapporte le journal ECO, est la division des locataires en quatre groupes, définis par l'âge (moins de 65 ans ou 65 ans et plus) et par le revenu annuel du ménage, en conservant le seuil de 64 400 € par an comme point de référence.
Il convient de noter que cette réforme du logement locatif est toujours en cours d'examen législatif et doit être approuvée par le Parlement.
Qu’advient-il des loyers impayés ?
Les locataires de moins de 65 ans dont le revenu annuel du ménage est inférieur à 64 400 €
- Le contrat est transféré à la NRAU
- Pendant cinq ans, le loyer reste inchangé et ne peut être mis à jour qu'en fonction des coefficients légaux annuels
Les locataires de moins de 65 ans dont le revenu annuel du ménage est supérieur à 64 400 €
- Le contrat est également transféré à la NRAU
- Le loyer peut être immédiatement mis à jour à 1/15 de la valeur imposable de l'actif (VPT)
- Ce mécanisme permet de rapprocher le loyer de la valeur imposable officielle du bien
Les locataires âgés de 65 ans ou plus dont le revenu annuel du ménage est inférieur à 64 400 €
- Le contrat reste soumis à l'ancien régime et ne sera pas transféré à la NRAU
- Le loyer reste soumis uniquement aux mises à jour annuelles prévues par la loi, indexées sur le coefficient de mise à jour du loyer, sans application de la formule 1/15 du VPT
Les locataires âgés de 65 ans ou plus dont le revenu annuel du ménage est supérieur à 64 400 €
- Le contrat reste également en dehors du NRAU
- Toutefois, le loyer peut être mis à jour dans la limite de 1/15 du VPT
Par rapport au système actuellement en vigueur, le changement le plus important concerne les locataires de moins de 65 ans. Dans le cadre du programme Mais Habitação, ces contrats restaient protégés, sans possibilité de transfert au NRAU, et les augmentations de loyer étaient limitées aux mises à jour annuelles.
La proposition nouvellement approuvée supprime cette protection pour ce groupe, bien qu'elle prévoie toujours une période de cinq ans sans augmentations supplémentaires pour les ménages à faibles revenus.
Les locataires âgés de 65 ans et plus conservent la protection du régime actuel, mais ne bénéficient plus d'une garantie uniforme. Selon la proposition du gouvernement, les ménages dont le revenu annuel dépasse 64 400 € pourraient voir leur loyer recalculé sur la base de la valeur imposable du bien, une solution qui n'existait pas dans le système précédent.
Comme le précise la publication, les nouvelles règles maintiennent le principe selon lequel la transition des anciens contrats dépend de l'initiative du bailleur. Ce dernier doit informer le locataire de son intention de modifier le contrat, lui présenter le loyer proposé et démontrer que le locataire ne remplit pas les conditions légales de protection qui s'opposeraient à cette modification.
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