In un contesto internazionale segnato dalle tensioni geopolitiche in Ucraina e in Medio Oriente, dall'incertezza sulla durata dell'inasprimento della politica monetaria della Banca Centrale Europea e dal deterioramento delle prospettive economiche, "la probabilità di una correzione dei prezzi sul mercato immobiliare residenziale è probabile aumentare", avverte la Banca del Portogallo (BdP).
Nella sua analisi delle principali vulnerabilità della stabilità finanziaria in Portogallo, l'autorità di regolamentazione portoghese ha sottolineato il rischio di "una correzione dei prezzi nel mercato immobiliare residenziale, favorito dallo scenario macroeconomico incerto", caratterizzato dall'aumento dei tassi di interesse e dall'instabilità geografica. Il Rapporto sulla stabilità finanziaria di novembre 2023, pubblicato questo mercoledì, afferma che "lo scenario macroeconomico è incerto", caratterizzato da tassi di interesse in aumento e instabilità geopolitica. Inoltre, "la recente incertezza politica nel Paese costituisce una nuova fonte di rischio, anche se mitigata dalla prevista approvazione del Bilancio dello Stato per il 2024 proposta dall'attuale governo", ha aggiunto.
Questo rischio di calo dei prezzi delle case deriva dal raffreddamento della domanda, che è già chiaramente visibile nel Paese:
- in calo le compravendite di case: il numero delle transazioni è diminuito nella prima metà del 2023, in calo del 22% su base annua (-10% nella seconda metà del 2022);
- Il tempo medio per vendere un immobile si è stabilizzato intorno ai 6 mesi nel primo semestre del 2023, dopo la riduzione osservata nel 2022;
- Mutui casa in calo: le nuove operazioni di mutui casa (escluse le rinegoziazioni) si sono contratte del 20% su base annua tra gennaio e settembre 2023.
Vendite di case in Portogallo
D'altro canto, la domanda di case in Portogallo è stata sostenuta dagli stranieri. "La posizione geografica del Portogallo e le condizioni di sicurezza e stabilità che lo hanno reso una destinazione desiderabile continuano a sostenere la domanda dei non residenti e dei residenti stranieri", sottolinea l'ente regolatore guidato da Mário Centeno.
Nell'ultimo decennio "l'aumento della partecipazione degli acquirenti non residenti ha caratterizzato il mercato immobiliare residenziale in Portogallo". E nella prima metà del 2023, la quota del mercato immobiliare residenziale detenuta da acquirenti con residenza fiscale al di fuori del Portogallo è aumentata di 2 punti percentuali rispetto allo stesso periodo del 2022, raggiungendo il 12,7% delle transazioni.
C'è anche chi continua a cercare la proprietà residenziale portoghese come risorsa di investimento. Sebbene "gli investimenti di risparmio alternativi siano diventati più attraenti negli ultimi tempi, in un contesto di volatilità dei mercati finanziari e di incertezza economica, questo asset rimane rilevante in termini di diversificazione del portafoglio", spiega il BdP. Inoltre, "un'inflazione più elevata potrebbe favorire la domanda di immobili residenziali come riserva di valore", aggiunge.
L’offerta immobiliare limita l’impatto del calo dei prezzi
Quello che dice anche il BdP è che "la limitata offerta di nuove abitazioni e la mancanza di uno stock accumulato di case disponibili mitigano l'impatto sui prezzi in caso di riduzione della domanda".
La verità è che ci sono sempre più nuove case in vendita, ma l'offerta è ancora scarsa rispetto alla domanda. "Il numero di abitazioni messe in vendita è aumentato nella prima metà del 2023 rispetto al 2022, dopo la riduzione osservata tra il 2014 e il 2021", ricorda il regolatore portoghese. Ciò è avvenuto nonostante gli ostacoli all’attività edilizia in Portogallo, vale a dire la carenza di manodopera, il livello dei tassi di interesse e la mancanza di materiali.
Oltre alla carenza di offerta, "i costi di costruzione sono rimasti elevati, anche se hanno rallentato negli ultimi mesi", quindi "questi potrebbero continuare a riflettersi sui prezzi degli immobili scambiati e, in particolare, delle nuove costruzioni", aggiunge.
Pertanto, le limitazioni nell’offerta di nuove abitazioni, la mancanza di uno stock accumulato di case disponibili e l’aumento dei costi di costruzione hanno contribuito all’aumento dei prezzi delle case nel Paese. "L'indice dei prezzi immobiliari in termini reali ha continuato a salire in Portogallo fino al secondo trimestre del 2023, mentre nell'area dell'euro è diminuito a partire dal primo trimestre del 2022", afferma il BdP. I dati INE mostrano che i prezzi delle case in Portogallo sono aumentati dell’8,7% su base annua nello stesso periodo.
Inoltre, "gli sviluppi nel mercato degli affitti hanno tenuto il passo con l'andamento dei prezzi delle transazioni di immobili residenziali. Nel secondo trimestre del 2023, il valore medio per metro quadrato dei nuovi contratti di affitto è aumentato dell'11% su base annua", si legge nel documento. legge.
Evoluzione dei prezzi delle case in Portogallo
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