In einem internationalen Kontext, der von geopolitischen Spannungen in der Ukraine und im Nahen Osten, der Ungewissheit, wie lange die Geldpolitik der Europäischen Zentralbank restriktiv bleiben wird, und einer Verschlechterung der Wirtschaftsaussichten geprägt ist, „steigt die Wahrscheinlichkeit einer Preiskorrektur auf dem Wohnimmobilienmarkt tendenziell an“, warnt die Bank von Portugal (BdP). Und all dies „erhöht das Kreditrisiko des Hypothekenportfolios.“ Das knappe Angebot an Wohnraum dürfte jedoch die Auswirkungen der geringeren Nachfrage auf die Preise abmildern.
In einer Analyse der größten Schwachstellen für die Finanzstabilität in Portugal wies die portugiesische Regulierungsbehörde auf das Risiko einer „Preiskorrektur auf dem Wohnimmobilienmarkt hin, die durch das unsichere makroökonomische Szenario verstärkt wird“, das durch steigende Zinssätze und geopolitische Instabilität gekennzeichnet ist, heißt es in dem veröffentlichten Bericht zur Finanzstabilität im November 2023. Darüber hinaus „stellt die jüngste politische Unsicherheit im Land eine neue Risikoquelle dar, die jedoch durch die erwartete Genehmigung des von der aktuellen Regierung vorgeschlagenen Staatshaushalts für 2024 gemildert wird“, heißt es weiter.
Das Risiko sinkender Immobilienpreise ergibt sich aus der Abkühlung der Nachfrage, die im Land bereits deutlich sichtbar ist:
- Die Immobilienverkäufe gehen zurück: Die Zahl der Transaktionen sank im 1. Halbjahr 2023 um 22 Prozent gegenüber dem Vorjahr (-10 Prozent im 2. Halbjahr 2022).
- Die durchschnittliche Zeit bis zum Verkauf einer Immobilie stabilisierte sich im 1. Halbjahr 2023 bei etwa 6 Monaten, nachdem sie sich im Jahr 2022 verkürzt hatte.
- Rückgang der Wohnungsbaudarlehen: Das Neugeschäft mit Wohnungsbaudarlehen (ohne Neuverhandlungen) ging zwischen Januar und September 2023 im Vergleich zum Vorjahr um 20 Prozent zurück.
Immobilienverkäufe in Portugal
Auf der anderen Seite wird die Nachfrage nach Immobilien in Portugal durch Ausländer aufrechterhalten. „Die geografische Lage Portugals und die Sicherheits- und Stabilitätsbedingungen, die das Land zu einem begehrten Reiseziel gemacht haben, stützen weiterhin die Nachfrage von Nichtansässigen und ausländischen Residenten“, betont die von Mário Centeno geleitete Regulierungsbehörde.
Im letzten Jahrzehnt „hat die zunehmende Beteiligung nichtansässiger Käufer den Wohnimmobilienmarkt in Portugal geprägt.“ Und im 1. Halbjahr 2023 stieg der Anteil an Käufern am Wohnimmobilienmarkt mit steuerlichem Wohnsitz außerhalb Portugals im Vergleich zum gleichen Zeitraum im Jahr 2022 um 2 Prozentpunkte, auf 12,7 % des Transaktionsvolumens.
Es gibt auch diejenigen, die weiterhin nach portugiesischen Wohnimmobilien als Anlageobjekt suchen. Obwohl „alternative Sparanlagen in letzter Zeit attraktiver geworden sind, bleibt dieser Vermögenswert angesichts der Volatilität auf den Finanzmärkten und der wirtschaftlichen Unsicherheit im Hinblick auf die Portfolio-Diversifizierung relevant“, erklärt die BdP. Darüber hinaus „könnte eine höhere Inflation die Nachfrage nach Wohneigentum als Mittel für die Werterhaltung fördern“, fügt sie hinzu.
Wohnraumangebot begrenzt Auswirkungen des Preisverfalls
Die BdP äußert weiterhin: „Das begrenzte Angebot an neuem Wohnraum und der fehlende Bestand an verfügbaren Wohnungen mildern die Auswirkungen auf die Preise im Falle eines Nachfragerückgangs.“
Es stehen zwar mehr neue Immobilien zum Verkauf, aber das Angebot ist immer noch geringer als die Nachfrage. „Die Zahl der zum Verkauf angebotenen Wohnungen ist im 1. Halbjahr 2023 im Vergleich zu 2022 gestiegen, nachdem zwischen 2014 und 2021 ein Rückgang zu beobachten war“, so die portugiesische Regulierungsbehörde. Dies geschah trotz der Hindernisse, die der Bautätigkeit in Portugal im Wege standen, nämlich der Mangel an Arbeitskräften, die Höhe der Zinssätze und der Mangel an Materialien.
Neben dem mangelnden Angebot sind „die Baukosten nach wie vor hoch, auch wenn sie in den letzten Monaten zurückgegangen sind“, sodass sich dies „weiterhin in den Preisen der gehandelten Immobilien und insbesondere der Neubauten niederschlagen kann“, heißt es weiter.
Das beschränkte Angebot an neuem Wohnraum, das Fehlen eines kumulierten Bestands an verfügbaren Immobilein und steigende Baukosten haben daher zum Anstieg der Immobilienpreise im Land beigetragen. „Der reale Immobilienpreisindex stieg in Portugal bis zum 2. Quartal 2023 weiter an, während er im Euroraum ab dem 1. Quartal 2022 sank“, so die BdP. Die INE-Daten zeigen, dass die Immobilienpreisein Portugal im gleichen Zeitraum um 8,7 Prozent im Jahresvergleich gestiegen sind.
Darüber hinaus „haben die Entwicklungen auf dem Mietmarkt mit der Entwicklung der Transaktionspreise für Wohnimmobilien Schritt gehalten. Im 2. Quartal 2023 stieg der Medianwert pro Quadratmeter bei neuen Mietverträgen im Vergleich zum Vorjahr um 11 %“, heißt es in dem Dokument.
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