Hoe bereken je de waarde van een woning?

De wijk, de grootte van het huis, de conditie van het huis, de afwerking, de aanwezigheid van diensten, het terras of de tuin en het energielabel. Het zijn allemaal factoren die meespelen in de beoordeling van een huis, maar zijn deze factoren voldoende? Hoeveel invloed hebben ze echt op de prijs? We interviewen drie professionals in het vak en leren dat de marktwaarde van een woning niet makkelijk vast te stellen is. Je moet de positie, context en staat van de woning in overweging nemen, maar er zijn een heel aantal andere factoren die de uiteindelijke prijs kunnen beïnvloeden.

‘Er is geen precieze lijst die de waarden aangeeft om de prijs van een eigendom te bepalen,’ vertelt Enzo Ottanelli, ‘omdat de variabelen verschillend zijn en de factoren veranderen per soort vastgoed’. Zo zal bijvoorbeeld een appartement een andere waarde hebben als een vrijstaand huis.

Ottanelli legt uit: ‘De wijk, de oppervlakte, de staat van onderhoud, de staat van het dak en de verlichting worden ook overwogen. En niet te vergeten zijn de locatie en oriëntatie: bevindt het huis zich op de begane grond? Hoe is het uitzicht? Bevindt het zich langs een drukke weg? Zijn er faciliteiten dichtbij zoals winkels, supermarkten, scholen en sportfaciliteiten? Ook de aanwezigheid van een lift beïnvloedt de waarde.’ Een parkeerplaats of garage, hebben invloed op het gemak van parkeren in de omgeving, en heeft ook effect op de waarde.

‘Het helpt om ten minste drie soortgelijke woningen, die in het laatste kwartaal in hetzelfde district zijn verkocht, te vergelijken,’ adviseert Ottanelli.

Onderschat de bouwkosten niet

Bruna Pettinari is van mening dat de bouwkosten de belangrijkste factor is die de waarde beïnvloedt: ‘De prijs van een huis is een combinatie van de huizenmarkt en de kosten die door de fabrikant worden gemaakt. Zo zullen de kosten van de bouw, gemeentelijke en technische kosten, de kosten van het bouw- of sloopgebied en de inkomsten van het bedrijf van invloed zijn op het huis.’

De locatie

Na het bepalen van de bouwkosten moet je denken aan de volgende factoren: de locatie en het gebied. Als de vraag in een bepaald district hoger is, zullen de kosten ook hoger zijn. ‘Deze factor kan de prijs beïnvloeden met een percentage tussen 40 en 80%. Wat bedoel ik hiermee: Als we het hebben over een zolder op Piazza di Spagna in Rome, dan is dit een unieke eigenschap in deze categorie en het is duidelijk dat de locatie de prijs zal beïnvloeden, terwijl alle andere factoren minder belangrijk zijn’, vertelt Pettinari.

Architect Martina Margaria stelt: ‘De variabelen zijn verschillend en ik geloof dat de context minstens 50% van de waarde beïnvloedt. Neem bijvoorbeeld twee appartementen van 150 vierkante meter met dezelfde kenmerken. Het eerste appartement bevindt zich aan de rand van Milaan en de tweede in een van de meest luxueuze straten van de stad. Het eerste appartement kan 300 duizend euro kosten en de tweede meer dan een miljoen.

De staat van het eigendom

Hierna volgt de staat van het gebouw: ‘Dit kan van 20 tot 50% verschillen: als je geen extra werk wilt, zal je bereid zijn meer uit te geven aan een huis waar je andere uitgaven moet doen om het bewoonbaar te maken ‘. Margaria vertelt: ‘Op een hypothetische schaal van waarden staat op de tweede plaats het soort eigendom en de conditie hiervan, dus ook de afwerkingen en gekozen materialen. In een gerenoveerd huis kan kunnen deze factoren de prijs tot 40% beïnvloeden.’

Oude constructie of nieuwbouw, wat is het verschil?

Over een nieuwe of gerenoveerde woning legt Pettinari uit: ‘Als het appartement oud is, zullen de certificeringen, thermische isolatie, geluidsisolatie en de buitenkant van het gebouw worden bekeken. Wanneer we praten over een renovatie, kunnen we het hebben over een huis met een nieuwe, gerenoveerde binnenkant maar een buitenkant dat onderdeel uitmaakt van een reeks oude gebouwen, met technologieën die vaak verouderd zijn.’

De oppervlakte

De oppervlakte van het huis is ook een factor die meespeelt. Maar ook de lift bijvoorbeeld: ‘Het is belangrijk om te weten dat de lift slechts licht van invloed is, ongeveer 15%, tenminste als je een flat hebt op de eerste verdieping of op de begane grond. Maar als we het hebben over een appartement op de 12e verdieping zal de lift een grotere invloed hebben.’

Andere te evalueren waarden, vertelt Pettinari, zijn: ‘het bouwjaar, de anti-seismische constructies, de energieklasse en de uit te voeren reparaties. Deze factoren kunnen een verschil maken van 10 tot 30%.’

Ligt alles aan de provincie?

‘De waarde, die van provincie tot provincie kan veranderen, ligt vooral aan het bouwjaar. In een zone met een hoog seismisch risico zullen nieuwe eigendommen de voorkeur hebben omdat ze veiligheid garanderen. In gebieden waar er geen seismisch risico is, wordt deze parameter ook niet geëvalueerd’, legt Pettinari uit.