Предварительный договор купли-продажи: секретное оружие, которое защищает покупателей и продавцов

Когда вы покупаете или продаете дом в Португалии, не обязательно заключать предварительное соглашение о покупке, и это стоит вам дополнительных денег, но вы были бы неправы, чтобы исключить подписание так быстро. Известный на португальском языке как contrato de promesa compra e venda или CPCV, предварительный договор купли-продажи между продавцом и покупателем является одним из первых юридических шагов к покупке или продаже недвижимости до подписания акта продажи и служит вашей единственной гарантией до подписания окончательного договора. В конце концов, предварительный контракт на недвижимость может помочь вам избежать неприятностей и остановить вас тратить деньги без необходимости, поэтому сегодня мы смотрим на все, что нужно знать о предварительных договорах купли-продажи в Португалии.

Договор предварительной продажи – для которого вы можете найти шаблон на этом веб-сайте на португальском языке – является юридически обязательным, чтобы гарантировать права договаривающихся сторон, тем самым гарантируя лицам, участвующим в продаже, до момента подписания ими фактического акта продажи имущества.

Договор должен также сопровождаться лицензией на использование или разрешением на строительство (Licença de Utilização ou de Construção). В противном случае должны быть представлены доказательства того, что оно уже запрошено у местных властей, или, если это невозможно, вместо него должна быть приложена декларация.

Когда заключить договор купли-продажи и депозит

Португальский сайт финансовых консультаций Doutor Finanças говорит, что "целесообразно сделать предоговор, когда один намерен заключить сделку (таким образом, исключив других возможных покупателей), когда имущество не имеет лицензии на использование, когда строительство имущества еще не завершено или когда покупатель все еще ожидает одобрения от банка, если им нужна ипотека для покупки имущества."

Очень часто в договоре простого векселя фигурирует определенная стоимость, которая представляет собой первоначальный взнос, известный по-португальски как "синал". Это сумма денег или другой актив, согласованный между сторонами, которые покупатель должен заплатить продавцу. Этот депозит является гарантией соблюдения договора предварительной продажи, а также доказательством серьезности договорных намерений обеих сторон.

Сумма залога может варьироваться, но обычно составляет от 10% до 20% от стоимости недвижимости.

Что произойдет, если кто-то нарушит договор предварительной продажи

К сожалению, можно потерять деньги, Если либо покупатель, либо продавец по умолчанию на CPCV.

Если продавец не выполнит свою часть предварительного договора купли-продажи, он должен будет возвратить покупателю двойную стоимость внесенного депозита. С другой стороны, если нарушение договора на стороне покупателя, продавец может удержать депозит.

"Потерпевшая сторона также может обратиться в суд с просьбой о соблюдении условий контракта, с тем чтобы получить приговор, который позволяет обеспечить его исполнение", - объясняет Дутор Финансас.

Чтобы избежать потери денег, вам рекомендуется заранее убедиться, что у покупателя есть потенциал для одобрения ипотеки. Однако, если обе стороны согласны, можно добавить пункт, который отменяет договор, если ипотека отрицается банком. Это позволяет обезопасить и взыскать деньги с депозита, который покупатель выплачивает продавцу.

Каковы преимущества заключения договора купли-продажи?

Простой договор имеет многочисленные преимущества как для продавца, так и для покупателя. В дополнение к быстрому оформлению обязательного документа между двумя сторонами, он также гарантирует:

• Заключение сделки купли-продажи дома в согласованные сроки;
• Правовая определенность в случае задержки или нарушения договора;
• Транзакция, если свойство не имеет лицензии на ее использование;
• Покупка / продажа, когда недвижимость еще находится в стадии строительства;
• Продажа будет идти вперед, даже если у покупателя нет необходимых средств на покупку;
• Время, в течение которого покупатель ожидает утверждения финансирования банком.

Даже если это не обязательный контракт, CPCV является юридически и договорно обязательным, как только он подписан, как и любой другой контракт. Поэтому, даже если он представляет преимущества для обеих вовлеченных сторон, перед подписанием необходимо принять следующие меры предосторожности:

• Подтвердите в письменной форме, что полная идентификация всех сторон договора, идентификация объекта договора (в большинстве случаев, объекта недвижимости), разрешение на жилье, сумма депозита и график платежей;
• Включить максимальный срок для заключения окончательного контракта (в этом случае может быть предоставлена некоторая свобода действий для потенциальных задержек);
• Включить пункт, который освобождает покупателя от ответственности отвечать на расходы на имущество, такие как залоги или ипотечные кредиты; 
• Убедитесь, что ипотека одобрена, если это применимо;
• Если здание кондоминиума, в котором находится недвижимость, имеет задолженность, попросите продавца заранее за последние минуты собрания ассоциации домовладельцев проверить, есть ли какие-либо долги;
• Проверьте заранее, проводились ли в здании какие-либо ремонтные работы в последнее время или вам нужно будет сделать это в ближайшее время.

Чтобы избежать неприятных сюрпризов, Doutor Finanças также рекомендует включить в контракт пункт о прекращении или аннулировании, в котором должно быть описано, как прекратить контракт и в какой период времени.