Immobilienkrise in Portugal: Bestand der Wohnungen für unter 200.000 € um 73 % gesunken

Der Zugang zu Wohnraum in Portugal wird zunehmend schwieriger, da die Immobilienpreise weiterhin deutlich schneller steigen als die Löhne. Es gibt immer weniger Immobilien, die sich Familien leisten können, ohne sich finanziell zu übernehmen. Der Beweis dafür ist eklatant: Die Anzahl der Immobilien zum Verkauf für unter 200.000 Euro ist landesweit in den letzten fünf Jahren um 73 % gesunken. Gleichzeitig kommen stetig teurere Immobilien mit Preisen von über 500.000 Euro auf den Markt.

Das Bild ist eindeutig: Bezahlbarer Wohnraum verschwindet und macht Platz für Luxusimmobilien. Daten von idealista zeigen, dass zwischen dem 3. Quartal 2020 und dem 3. Quartal 2025 der Bestand an Immobilien mit Preisen von unter 200.000 Euro stark gesunken ist, während der Immobilienbestand im Preissegment von 200.000 bis 300.000 Euro um 32 % zurückging.

Im Gegensatz dazu stieg der Bestand an Häusern mit Preisen von 400.000 bis 500.000 Euro um 37 %. Der Bestand an Immobilien für über 500.000 Euro stieg um 42 % im gleichen Zeitraum. Hohe Baukosten, Verzögerungen bei der Genehmigung und hohe Steuern zählen zu den Faktoren, welche die Preise landesweit in die Höhe treiben.

Wo ist bezahlbarer Wohnraum am stärksten verschwunden?

Auf regionaler Ebene gibt es in fast allen größeren Städten heute weniger Wohnungen für unter 200.000 Euro als noch vor fünf Jahren. Vila Real bildet die einzige Ausnahme: Dort ist das Angebot an bezahlbarem Wohnraum sogar um 16 % gestiegen.

In Städten wie Funchal, Faro, Lissabon, Ponta Delgada, Porto, Setúbal, Aveiro und Braga hat sich das Angebot an Immobilien für unter 200.000 Euro fast halbiert. Diese Immobilien verkaufen sich in der Regel schnell, was das Einkommensniveau der lokalen Familien widerspiegelt. Bauträger und Bauunternehmen haben aufgrund steigender Baukosten, Steuern und anderer Ausgaben Schwierigkeiten, Immobilien zu niedrigeren Preisen anzubieten.

Das Immobilienangebot im Preissegment von 200.000 bis 300.000 Euro ging in zwölf Großstädten zwischen Sommer 2020 und Sommer 2025 zurück. Die stärksten Rückgänge verzeichneten Funchal, Faro und Lissabon (jeweils über 75 %), während Porto einen Rückgang von 44 % hinnehmen musste. Im Gegensatz dazu stieg das Angebot in acht Städten im Landesinneren und in der Region Alentejo, wobei sich die Anzahl der Wohnungen in Beja in diesem Preissegment verdoppelte.

Unterdessen verzeichnen hochwertige Immobilien ein starkes Wachstum. In neun Städten – darunter Guarda, Leiria, Vila Real, Castelo Branco, Ponta Delgada, Viseu, Évora, Aveiro und Braga –, in denen das Angebot zuvor knapp war, hat sich der Bestand an Immobilien mit Preisen von 400.000 bis 500.000 Euro mehr als verdreifacht. Auch in Setúbal und Santarém verdoppelte sich die Anzahl dieser Häuser, während in Faro, Lissabon und Portalegre Rückgänge zu verzeichnen waren.

Die Zunahme von Immobilien mit Preisen von über 500.000 Euro ist noch deutlicher und betrifft nahezu alle Städte, oft mit deutlich höheren Wachstumsraten. Lissabon und Porto bilden die einzigen Ausnahmen: Dort gibt es weniger Häuser für über 500.000 Euro als vor fünf Jahren. Dies spiegelt die starke Nachfrage nach Luxusimmobilien in den größten Städten des Landes wider, wo das Angebot bereits 2020 beträchtlich war (45,5 % des Bestands in Lissabon und 23,5 % in Porto).

Bezahlbare vs. luxuriöse Immobilien: Wandel in der Immobilienlandschaft

Nach fünf Jahren drastischen Rückgangs sind Immobilien für unter 200.000 Euro in den großen Städten mittlerweile extrem selten anzufinden. Im Sommer 2025 machten sie in Funchal nur noch 1 % des Immobilienbestands aus, in Lissabon 2 %, in Faro 3 % und in Porto 5 %. Im Sommer 2020 lag ihr Anteil in Funchal und Porto noch bei über 25 % und in Lissabon und Faro bei über 10 %.

Während der Bestand an preisgünstigeren Wohnungen fast überall gesunken ist (mit Ausnahme von Vila Real), gibt es in einigen Städten im Landesinneren noch immer ein beträchtliches Angebot. In Guarda, Portalegre, Castelo Branco, Beja und Bragança machen Häuser für unter 200.000 Euro immer noch mehr als die Hälfte des lokalen Wohnungsbestands aus.

Am anderen Ende des Marktes dominieren in mehreren Städten mittlerweile Immobilien für mehr als 500.000 Euro. Sie machen mehr als die Hälfte aller Angebote in Funchal (66 %), Faro (63 %) und Lissabon (63 %) aus, während in Porto jedes dritte Haus mehr als eine halbe Million Euro kostet. Auch in anderen Städten sind ehemals rar gesäte Luxusimmobilien nun häufiger anzutreffen: In Aveiro betrug deren Anteil am Immobilienbestand 4,4 % im Jahr 2020. Dieser ist nun im Jahr 2025 auf rund 25 % gestiegen.

Trotz des starken Wachstums in den Städten im Landesinneren machen Luxusimmobilien in Beja, Portalegre, Bragança, Guarda und Castelo Branco immer noch weniger als 10 % des Immobilienbestands aus.