Crisis inmobiliaria en Portugal: la oferta de viviendas de menos de 200.000 euros cae un 73%

El acceso a la vivienda en Portugal es cada vez más difícil, ya que los precios de las propiedades siguen subiendo mucho más rápido que los salarios. Hay menos viviendas que las familias puedan permitirse de forma realista sin forzar su presupuesto. Prueba de ello es evidente: el número de viviendas en venta por debajo de 200.000 € ha disminuido un 73 % a nivel nacional en los últimos cinco años. Al mismo tiempo, aparecen constantemente en el mercado propiedades más caras, con precios superiores a 500.000 €.

El panorama es claro: las viviendas asequibles están desapareciendo, dando paso a propiedades de alta gama. Los datos de idealista muestran que entre el tercer trimestre de 2020 y el tercer trimestre de 2025, las viviendas con precio inferior a 200.000 € cayeron drásticamente, mientras que las propiedades en el rango de 200.000 € a 300.000 € cayeron un 32%.

En cambio, las viviendas con precios entre 400.000 y 500.000 € aumentaron un 37 %, y las superiores, un 42 % durante el mismo periodo. Los elevados costes de construcción, los retrasos en la tramitación de licencias y los elevados impuestos son algunos de los factores que impulsan la subida de precios en todo el país.

¿Dónde ha desaparecido más la vivienda asequible?

A nivel regional, casi todas las grandes ciudades tienen ahora menos viviendas de menos de 200.000 € que hace cinco años. Vila Real es la única excepción, donde la oferta de vivienda asequible aumentó un 16 %.

En ciudades como Funchal, Faro, Lisboa, Ponta Delgada, Oporto, Setúbal, Aveiro y Braga, la oferta de viviendas por debajo de los 200.000 € se ha reducido casi a la mitad. Estas propiedades suelen venderse rápidamente, lo que refleja el nivel de ingresos de las familias locales. Los promotores y constructores tienen dificultades para ofrecer viviendas a precios más bajos debido al aumento de los costes de construcción, los impuestos y otros gastos.

En el tramo de 200.000 a 300.000 €, la oferta disminuyó en 12 grandes ciudades entre el verano de 2020 y el de 2025. Las caídas más pronunciadas se produjeron en Funchal, Faro y Lisboa (todas superiores al 75 %), mientras que Oporto experimentó una disminución del 44 %. Por el contrario, la oferta aumentó en ocho ciudades del interior y en el Alentejo, donde Beja duplicó el número de viviendas en este tramo.

Mientras tanto, las propiedades de gama alta están experimentando un fuerte crecimiento. Las viviendas con precios entre 400.000 y 500.000 euros se triplicaron en nueve ciudades, entre ellas Guarda, Leiria, Vila Real, Castelo Branco, Ponta Delgada, Viseu, Évora, Aveiro y Braga, donde anteriormente la oferta era escasa. Setúbal y Santarém también han visto duplicarse el número de estas viviendas, mientras que Faro, Lisboa y Portalegre han experimentado descensos.

El aumento de las viviendas de más de 500.000 euros es aún más pronunciado, ya que abarca casi todas las ciudades y, a menudo, con tasas de crecimiento mucho más elevadas. Lisboa y Oporto son las únicas excepciones: hay menos viviendas de más de 500.000 euros que hace cinco años. Esto refleja la fuerte demanda de propiedades de alta gama en las ciudades más grandes del país, donde la oferta ya era significativa en 2020 (representando el 45,5 % del parque inmobiliario de Lisboa y el 23,5 % del de Oporto).

Viviendas asequibles vs. viviendas premium: el panorama cambiante

Tras cinco años de fuertes caídas, las viviendas de menos de 200.000 € son ahora extremadamente escasas en los grandes centros urbanos. En el verano de 2025, representaban tan solo el 1% del parque inmobiliario en Funchal, el 2% en Lisboa, el 3% en Faro y el 5% en Oporto. En el verano de 2020, representaban más del 25% en Funchal y Oporto, y más del 10% en Lisboa y Faro.

Si bien la vivienda de bajo precio ha disminuido en casi todas partes (excepto en Vila Real), algunas ciudades del interior aún cuentan con una oferta significativa. En Guarda, Portalegre, Castelo Branco, Beja y Bragança, las viviendas de menos de 200.000 € aún representan más de la mitad del parque inmobiliario local.

En el otro extremo del mercado, las viviendas de más de 500.000 € dominan ahora en varias ciudades. Representan más de la mitad de todas las viviendas en venta en Funchal (66%), Faro (63%) y Lisboa (63%), mientras que en Oporto, una de cada tres viviendas supera el medio millón de euros. Anteriormente escasas, las viviendas de alta gama ahora también son más visibles en otras ciudades: en Aveiro, han crecido del 4,4% del stock en 2020 a aproximadamente el 25% en 2025.

Incluso con un fuerte crecimiento en las ciudades del interior, las viviendas de alta gama todavía representan menos del 10% del stock en Beja, Portalegre, Bragança, Guarda y Castelo Branco.