Casas à venda até 200 mil euros? Oferta cai 73% em cinco anos

O acesso à habitação em Portugal está a tornar-se cada vez mais complicado à medida que os preços das casas sobem muito mais rápido do que os salários. Afinal, há cada vez menos casas no mercado que as famílias podem pagar sem ultrapassar os seus limites de esforço. Prova disso é que a oferta de casas à venda até 200.000 euros caiu 73% no país nos últimos cinco anos, tal como revelam os dados do idealista. Em contrapartida, estão a aparecer no mercado habitações cada vez mais caras, que custam mais de meio milhão de euros.

O retrato habitacional português não é animador: a oferta de casas mais acessíveis à carteira das famílias tem caído de forma acentuada, dando lugar a outras bem mais caras. É isso mesmo que espelham os dados do idealista/data: a oferta de casas à venda até 200.000 euros desceu 73% entre o terceiro trimestre de 2020 e o mesmo período de 2025. Também no patamar seguinte – entre 200.000 e 300.000 euros – o stock disponível para comprar recuou 32%.

Por outro lado, têm aparecido no mercado residencial português casas a preços mais elevados. O número de habitações colocadas à venda por valores entre 400.000 e 500.000 euros subiu 37% em cinco anos. E as casas para comprar que custam mais de 500.000 euros cresceram 42%. Os elevados custos de construção, atrasos nos licenciamentos e alta carga fiscal pode ajudar a explicar esta evolução, acabando por puxar os preços para cima a nível nacional.

Oferta de casas acessíveis: onde caiu mais?

Olhando à lupa para a realidade do país, ao nível das capitais de distrito ou de regiões autónomas, verifica-se que praticamente todas as grandes cidades têm, hoje, menos casas à venda até 200.000 euros do que há cinco anos. A única exceção é Vila Real, onde a oferta de habitação mais acessível cresceu 16%.

Aliás, observa-se ainda que a oferta de casas até 200.000 euros caiu para quase metade neste período em várias cidades portuguesas, como Funchal, Faro, Lisboa, Ponta Delgada, Porto, Setúbal, Aveiro e Braga. A verdade é que estas habitações mais baratas tendem a desaparecer rapidamente do mercado, por estarem mais alinhadas com os rendimentos das famílias. Além disso, os promotores e construtores têm revelado dificuldade em colocar casas no mercado a preços baixos, devido aos altos custos de construção, impostos e outras despesas.

No patamar seguinte de preços das casas - entre 200.000 e 300.000 euros – observou-se uma queda na oferta em 12 grandes cidades entre o verão de 2020 e o verão de 2025. As maiores reduções foram observadas no Funchal, Faro e Lisboa (todas acima de 75%), enquanto no Porto a queda foi de 44%. Por outro lado, também é visível uma subida do número de casas para comprar nesta faixa de preços em oito cidades do interior do país e Alentejo, com Beja a duplicar a oferta. 

Esta realidade contrasta com um crescimento generalizado de habitação à venda por valores mais elevados, entre 400.000 e 500.000 euros. Esta oferta terá mais do que triplicado nos últimos cinco anos em nove grandes cidades do país, como Guarda, Leiria, Vila Real, Castelo Branco, Ponta Delgada, Viseu, Évora, Aveiro e Braga, onde antes era bem escassa. E também duplicou em Setúbal e em Santarém. Já em Faro, Lisboa e Portalegre a oferta caiu.

O crescimento da oferta de casas à venda acima de 500.0000 euros é ainda mais expressivo, abrangendo praticamente todas as cidades e registando incrementos de maior magnitude, o que pode ser explicado pela limitação de oferta de casas neste alto nível de preços observada há cinco anos. Lisboa e Porto são as únicas exceções: há menos casas à venda acima de meio milhão de euros do que há cinco anos. Afinal, existe uma maior pressão da procura por este tipo de imóveis nas duas maiores cidades do país e a oferta já estava bem elevada em 2020 (representava 45,5% do stock da capital e 23,5% do stock da Invicta). 

Casas acessíveis Vs casas premium: onde se concentra a oferta?

Depois dos grandes recuos observados nos últimos cinco anos, a oferta de casas à venda até 200.000 euros tornou-se muito escassa nos grandes centros urbanos no verão de 2025. No Funchal passou a representar apenas 1% do stock local, em Lisboa 2%, em Faro 3% e no Porto 5%. Note-se que no verão de 2020 as habitações acessíveis pesavam mais de 25% do stock do Funchal e da Invicta, e mais de 10% em Lisboa e em Faro.

Embora a queda de habitação a preços mais baixos tenha sido generalizada entre as capitais de distrito/regiões autónomas (à exceção de Vila Real), várias cidades do interior do país têm ainda uma oferta bem expressiva. Na Guarda, Portalegre, Castelo Branco, Beja e em Bragança, as casas à venda até 200.000 euros representam mais de metade dos respetivos stocks municipais, mostram os mesmos dados do idealista/data.

Dando o salto para o patamar de preços mais elevado – casas à venda acima de 500.000 euros -, observa-se que estes imóveis residenciais representam mais de metade da oferta local no Funchal (66%), em Faro (63%) e em Lisboa (63%). No Porto, uma em cada três casas para comprar custa mais de meio milhão de euros. E onde antes a oferta de habitação premium era escassa, agora passa a ter mais representatividade. Aveiro é um exemplo disso mesmo, passando de uma oferta de 4,4% no verão de 2020 para cerca de 25% no verão de 2025. 

Apesar dos aumentos da oferta bem acentuados nos últimos cinco anos nas grandes cidades do interior do país, o peso das casas acima de 500.000 euros continua a ser inferior a 10% em Beja, Portalegre, Bragança, Guarda e Castelo Branco, mostram os mesmos dados.