Um die Wohnungskrise in Portugal zu lösen, wird dringend mehr Wohnraum benötigt. Kurzfristig schlägt die Regierung unter anderem vor, den Mietmarkt anzukurbeln. Zu den diskutierten Maßnahmen gehört eine Senkung der Einkommensteuer auf 10 % für Mietverträge mit moderaten Mietpreisen.
Die Erhöhung des Mietwohnungsangebots ist entscheidend, und eine Möglichkeit hierfür ist der Kauf von Mietimmobilien. Laut idealista erzielte diese Anlageform Anfang 2026 eine Bruttorendite von 6,3 %. Obwohl die Renditen gesunken sind, gilt dieses Marktsegment mittlerweile als weniger riskant.
Im ersten Quartal 2026 erzielte der Kauf einer Immobilie zur Vermietung in Portugal eine Bruttorendite von 6,3 %. Das sind 0,9 Prozentpunkte weniger als im gleichen Zeitraum 2025 (7,2 %) und 1 Prozentpunkt weniger als im ersten Quartal 2024 (7,3 %). Verglichen mit demselben Zeitraum im Jahr 2019, als die Rentabilität von Wohnimmobilien bei 7,5 % lag, sanken die Renditen um 1,2 Prozentpunkte.
Ein Rückgang der Rentabilität im Zuge einer Anpassung des Immobilienmarktes ist jedoch nicht zwangsläufig negativ. Niedrigere Renditen deuten in der Regel auf ein geringeres Risiko hin. Für Immobilieninvestoren und vermögende Haushalte kann dies die Wahrscheinlichkeit erhöhen, Mieter zu finden und von potenziellen Wertsteigerungen im Laufe der Zeit zu profitieren.
Es ist wichtig zu beachten, dass die Bruttogewinnmarge die Rendite einer Immobilieninvestition vor Steuern, Gebühren und sonstigen Kosten widerspiegelt. Die aktuellen Zahlen basieren auf Kauf- und Mietpreisen im ersten Quartal 2026, einer Zeit, die durch hohe Immobilienwerte gekennzeichnet ist. Laut dem Preisindex von idealista stiegen die Verkaufspreise im Jahresvergleich bis März um 12 %, während die Mieten im gleichen Zeitraum um 1,2 % sanken.
Städte, in denen Investitionen in Wohnimmobilien am rentabelsten bzw. am wenigsten rentabel sind
Betrachtet man die Bezirkshauptstädte und autonomen Regionen, dann bietet Bragança derzeit die höchste Rendite für den Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage mit einer Bruttorendite von 8 %. Es folgen Castelo Branco (7,9 %), Coimbra (6,5 %), Santarém (6,5 %) und Leiria (6,1 %).
Höhere Renditen gehen in der Regel mit einem höheren Anlagerisiko einher. Konkret bedeutet dies, dass die Mietersuche länger dauern kann und die Wertsteigerung der Immobilie im Laufe der Zeit ungewisser ist.
Laut idealista lässt sich eine mittlere Rentabilität für den Kauf eines Hauses zum Vermieten in Städten wie Évora (5,8 %), Braga (5,6 %), Ponta Delgada (5,6 %), Setúbal (5,4 %) und Viana do Castelo (5,2 %) erzielen. Aveiro, Faro und Funchal weisen jeweils eine Rendite von rund 5 % auf, während Porto bei 4,9 % und Viseu bei 4,7 % liegt.
Die niedrigste Rentabilität in Bezug auf Wohnimmobilien verzeichnet Lissabon mit 4,3 %. Zwar weist die Hauptstadt die höchsten Mietpreise des Landes auf, doch gehören auch die Immobilienpreise hier zu den höchsten. Die niedrigeren Renditen spiegeln in diesem Fall ein geringeres Investitionsrisiko wider, wobei die Wahrscheinlichkeit größer ist, Mieter zu finden und von einer potenziellen Wertsteigerung zu profitieren.
In derselben Analyse wurden auch andere Immobilientypen im ganzen Land untersucht. Büros erzielen derzeit eine Rendite von 8,2 %, Gewerbeflächen (Läden) 8,1 % und Garagen 5,5 %.
Methodik
Für diese Analyse berechnete idealista die Bruttomietrenditen, indem der Angebotspreis der Immobilien durch die von den Eigentümern in verschiedenen Märkten im ersten Quartal 2026 geforderten Mietpreise geteilt wurde. Der so ermittelte Wert entspricht der Bruttorendite, die eine Immobilie ihrem Eigentümer durch Vermietung einbringen kann.
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