Schwierigkeiten beim Zugang zu Wohnraum werden in Portugal und Spanien zunächst weiterhin bestehen. Denn laut Fitch dürften die Steigerungen der Haushaltseinkommen „praktisch gleich“ mit der erwarteten Entwicklung der Immobilienpreise in den Jahren 2024 und 2025 sein. In Portugal könnten die Wohnkosten um bis zu 6 Prozent pro Jahr steigen.
Die Ratingagentur geht in einer Erklärung davon aus, dass „die Herausforderungen beim Zugang zu Wohnraum anhalten werden, da die prognostizierten nominalen Einkommenszuwächse der Haushalte in den Jahren 2024 bis 2025 in etwa den Erwartungen hinsichtlich der Entwicklung der Immobilienpreise entsprechen werden.“
Dies bedeutet, dass die landesweiten durchschnittlichen Immobilienpreise voraussichtlich zwischen 5,5 und 6 Mal höher sein werden als das jährliche Bruttohaushaltseinkommen, und zwar sowohl in Portugal als auch in Spanien. Wie erwartet, ist die Tragbarkeitsquote in großen städtischen Ballungsräumen wie Madrid und Lissabon mit fast dem Achtfachen deutlich höher.
Nach Schätzungen von Fitch werden die Immobilienpreise in Portugal voraussichtlich jährlich um vier bis sechs Prozent und in Spanien um drei bis fünf Prozent steigen. Diese Dynamik wird durch „anhaltende Einschränkungen des Wohnungsangebots“ angeheizt, insbesondere in dünn besiedelten Gebieten. In Städten und Touristengebieten wird ein „solider“ Anstieg des Wohnungsangebots erwartet.
Nachfrage nach Hypotheken dürfte sich 2024 verbessern
Fitch geht davon aus, dass sich die Nachfrage nach Hypotheken und die Finanzierungsbedingungen im Jahr 2024 im Vergleich zum Vorjahr verbessern werden, da mit niedrigeren Zinsen gerechnet wird. Dies dürfte passieren, nachdem die Europäische Zentralbank (EZB) begonnen hat, ihre Leitzinsen zu senken.
Der Zugang zu bezahlbarem Wohnraum sei jedoch „in beiden Ländern ein zentrales soziales Anliegen, insbesondere für junge Familien und Erstkäufer mit geringer Sparkapazität.“ In diesem Zusammenhang verweist die Agentur auf die von den politischen Führern beider Länder angekündigten Unterstützungsmaßnahmen, wie etwa das spanische Garantieprogramm für junge Familien und Portugals Steuererleichterungen für den Ausbau des Wohnungsbestands.
Was die Bankfinanzierung betrifft, wies Fitch darauf hin, dass Hypotheken mit gemischten Zinssätzen – bei denen zunächst ein fester und anschließend ein variabler Zinssatz gilt – erstmals in der Geschichte in beiden iberischen Ländern zur Norm geworden sind. In Portugal dominieren sie zu 70 Prozent und in Spanien zu 40 Prozent.
Die weniger gute Nachricht ist, dass die Agentur für das Jahr 2024 einen „leichten Anstieg“ der Hypothekenausfälle prognostiziert, der auf die „Erosion des verfügbaren Einkommens“ infolge der Auswirkungen der Inflation zurückzuführen sei. Andererseits würden die Ausfälle im Jahr 2025 „allmählich“ abnehmen, da die Euribor-Senkungen in den kommenden Monaten die Zahlungsbedingungen für Hypotheken mit variablem Zinssatz (oder gemischt variabler Laufzeit) lockern.
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