Immobilien ab Plan in Portugal kaufen

Der Kauf von Immobilien ab Plan in Portugal, d. h. der Kauf von Häusern oder Wohnungen, deren Bau noch nicht begonnen haben, wird in Portugal immer beliebter. Angesichts steigender Preise für Bestandsimmobilien und eines Mangels an Neubau-Immobilien, besonders auch aufgrund des neuen Raumbedarfs, niedriger Zinsen und größerer Ersparnisse, zieht diese Modalität immer mehr Investoren an. Auch wenn diese Art des Kaufs einige Vorteile bietet, sollten auch die Risiken beachtet werden. Damit der Kauf einer Immobilie ab Plan nach Plan verläuft, erklären wir Ihnen mit Hilfe von Rechtsexperten einige wichtige Punkte und Klauseln, die Sie beim Abschluss eines Kaufvertrags für eine Immobilie ab Plan in Portugal beachten sollten.

With the help of legal experts we explain the steps to take in this type of transaction Pexels

„Da es in Portugal keine gesetzliche Regelung gibt, die speziell den Verkauf von Neubauprojekten regelt und die Ausgewogenheit und Sicherheit der zwischen den Parteien geschlossenen Verträge gewährleistet, liegt es an den Parteien, eine Vereinbarung zu treffen, die ihre Interessen schützt und ausreichend detailliert und spezifisch ist, um die Anwendung analoger Rechtsordnungen und die Notwendigkeit zu vermeiden, auf die allgemeinen Grundsätze des portugiesischen Rechtssystems mit all der damit verbundenen Unsicherheit und Langsamkeit zurückzugreifen“, erklärt Belzuz Abogados* in diesem für idealista/news vorbereiteten Artikel.

Hier gehen wir kurz auf einige der Fragen ein, die bei Unterzeichnung eines Kaufvorvertrags (CPPCV) für eine Immobilie ab Plan in Portugal berücksichtigt werden sollten.

Analyse des Neubauprojekts, bei dem Sie die Immobilie ab Plan kaufen möchten

It's important to do your research on the project before committing Pexels

Wie bei jedem Kaufvertrag ist es aufgrund der damit verbundenen hohen Investitionen immer ratsam, vor der Unterzeichnung eine gründliche Analyse durchzuführen und alle verfügbaren Informationen und Daten zur Immobilie und zum Projekt zu sammeln.

Auf diese Weise können Sie als Käufer eine angemessene Einschätzung der zukünftigen Immobilie, die Sie erwerben möchten, des Verkäufers (Konstruktionsunternehmen/Bauträger) und der Risiken des Projekts vornehmen, dessen Fertigstellung in einigen Fällen mehrere Jahre dauern kann.

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Notwendige Bedingungen, um das Datum der Unterschrift zu planen

Einer der Punkte, die in den Vorverkaufsvertrag aufgenommen werden sollten, ist die Frist für den Abschluss des endgültigen Kaufvertrags und die Bedingungen für seinen Abschluss. Einige der Vertragsbedingungen sind in der Regel die folgenden:

• Unterwerfung des Grundstücks unter die horizontale Eigentumsordnung (wenn es sich bei dem zu erwerbenden Grundstück um eine autonome Fraktion handelt);

• Endgültige Eintragung der Immobilie im Rahmen der horizontalen Eigentumsordnung im Grundbuchkonservatorium und im städtischen Grundbuchamt;

• Erteilung der Bewohnbarkeitsbescheinigung;

• Hinterlegung einer Kopie der wohnungstechnischen Unterlagen bei der Gemeindeverwaltung;

• Genehmigung der Bank zur Löschung der Hypothekeneintragung, wenn der Projektträger auf eine Bankfinanzierung zurückgreift;

• Nachweis des Nichtbestehens oder des Verzichts auf das gesetzliche Vorzugsrecht, sofern ein solches besteht.

Es ist auch zu beachten, dass bei der Festlegung einer Frist für die Unterzeichnung des endgültigen Vertrages das Gültigkeitsdatum der Baugenehmigung zu berücksichtigen ist.

There are several conditions that impact the deadline for the final purchase contract Pexels

Änderungen am ursprünglichen Bauvorhaben

Es kann passieren, dass der Bauträger während der Bauphase Anpassungen an dem Erstprojekt, das Gegenstand des Kaufvorvertrags ist, vorzunehmen (z. B. aus technischen oder rechtlichen Gründen).

Der Vertrag muss vorsehen, dass solche Änderungen keinen Grund für eine Änderung oder Beendigung des Kaufvorvertrags darstellen. Jedoch besteht die Verpflichtung, dem Käufer die vorgenommenen Änderungen mitzuteilen.

It must be specified that any changes needed do not void the contract Pexels

Schließlich kann es vorkommen, dass die vorgenommenen Änderungen zu einer Verkleinerung der Grundfläche führen, die, wenn sie erheblich ist, einen erheblichen Verlust für den Käufer darstellt. In diesen Fällen ist üblicherweise vorgesehen, dass nach einer gewissen Minderung der Gesamtfläche der Käufer vom Vertrag zurücktreten und die gezahlten Beträge zurückerstattet bekommen oder alternativ eine anteilige Minderung des Preises verlangen kann.

Gestaffelte Zahlung und bei Einhaltung bestimmter Ziele

Wie bereits erwähnt, kann der Abschluss des Neubauprojekts Jahre dauern und ist in der Regel in mehrere Phasen unterteilt, sodass es im beiderseitigen Interesse ist, dass die Zahlung des Kaufpreises während der Bauphase gestaffelt erfolgt.

Die Zeitpunkte, in denen die Zahlungen zu leisten sind, müssen im Vertrag ausdrücklich festgelegt werden (z. B. sechs Monate nach dem Datum des Kaufvorvertrags muss der Käufer dem Verkäufer den Betrag von X zahlen), und Zahlungen können an das Erreichen bestimmter Ziele bei der Errichtung des Gebäudes geknüpft sein, wie beispielsweise der Abschluss von Ausgrabungen, der Legung der Fundamente oder der Abschluss des Betonbaus.

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Schließlich gibt es noch einige andere Punkte, nämlich Strafen, die Form der Kommunikation zwischen den Vertragsparteien, die Regelung von Kosten und Gebühren usw., die im Rahmen eines Kaufvorvertrags für eine Immobilie ab Plan ausdrücklich geregelt werden sollten. Deshalb ist es ratsam, dass sich beide Parteien bei der Verhandlung und Gestaltung eines solchen Vertrages angemessen beraten lassen.

*Ricardo Pires Jordão, Immobilienabteilung von Belzuz Abogados SLP - Niederlassung Portugal