Comprare casa su carta in Portogallo: come assicurarsi che tutto vada bene

L'acquisto di case su carta, o case di cui non è ancora iniziata la costruzione, è una forma di acquisizione di immobili che è di moda in Portogallo. Con l'impennata dei prezzi delle case usate e la mancanza di offerta di nuove case in vendita pronte da abitare, in un contesto di nuove esigenze di spazio, bassi tassi di interesse e maggiori risparmi, questa modalità ha attirato sempre più investitori in Portogallo. Ma se presenta vantaggi dal punto di vista commerciale, comporta anche dei rischi associati. Per aiutare a garantire che tutto vada bene in questo tipo di attività, per entrambe le parti, spiegheremo con l'aiuto di esperti legali alcuni dei problemi e delle clausole legali che dovrebbero essere prese in considerazione quando si firma un contratto di compravendita per una casa su carta.

With the help of legal experts we explain the steps to take in this type of transaction Pexels

"Poiché non esiste in Portogallo un regime giuridico che regoli specificamente l'attività di sviluppo immobiliare e garantisca l'equilibrio e la sicurezza dei contratti stipulati tra le parti, spetta alle parti stipulare un accordo che tuteli gli interessi delle parti coinvolte e che sia sufficientemente dettagliato e specifico nella sua regolamentazione, al fine di evitare l'applicazione di regimi giuridici per analogia e la necessità di ricorrere ai principi generali dell'ordinamento giuridico portoghese, con tutta l'incertezza e la lentezza che ciò comporta", Belzuz Abogados * inizia chiarendo in questo articolo preparato per idealista/news.

Con questo in mente, affronteremo ora brevemente alcune delle procedure e delle questioni che dovrebbero essere prese in considerazione quando si negozia un contratto preliminare di vendita (CPPCV) di un futuro immobile.

Due diligence dell'immobile e del progetto in cui si desidera acquistare la casa su carta

It's important to do your research on the project before committing Pexels

Come per qualsiasi contratto di acquisto di un immobile, a causa del grande investimento coinvolto, è sempre consigliabile eseguire la due diligence - un'indagine e un'analisi di tutte le informazioni e i dati disponibili riguardanti l'immobile e il progetto - prima di stipulare e firmare qualsiasi documento.

In tal modo, il promissario acquirente potrà effettuare una corretta valutazione del futuro immobile che intende acquisire, della controparte (appaltatore/sviluppatore), e dei rischi di un progetto il cui completamento, in alcuni casi, potrebbe durare anni.

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Previsioni e condizioni necessarie per fissare la data di rogito dell'acquisto della casa

Una delle questioni che dovrebbero essere incluse nel contratto preliminare è la scadenza per l'esecuzione del contratto di acquisto definitivo e le condizioni da soddisfare per la sua conclusione. Di solito, alcune delle condizioni contrattuali sono:

• Assoggettamento dell'immobile al regime patrimoniale orizzontale (quando l'immobile è una frazione autonoma).
• Iscrizione definitiva dell'immobile come assoggettato al regime della proprietà orizzontale presso la Conservatoria del Catasto e nel Catasto Urbano.
• Rilascio del permesso di utilizzo.
• Deposito, presso il Consiglio Comunale, di copia del fascicolo tecnico abitativo.
• Autorizzazione dell'ente bancario alla cancellazione dell'iscrizione ipotecaria, nei casi in cui il promotore ricorra a finanziamenti bancari.
• Prova dell'inesistenza o rinuncia al diritto di preferenza legale, se esiste.

Si precisa inoltre che nel prevedere un termine per la firma del contratto definitivo, si deve tener conto della data di validità della licenza edilizia.

There are several conditions that impact the deadline for the final purchase contract Pexels

Modifiche al progetto iniziale

Il committente può, durante la fase di costruzione, essere obbligato ad apportare adeguamenti al progetto iniziale oggetto del contratto preliminare (ad esempio per imposizioni degli enti concedenti, adeguamenti per esigenze tecniche o legali, ecc.).

Il contratto deve prevedere che tali modifiche non costituiscano motivo di alcuna modifica o risoluzione del contratto preliminare, fermo restando, tuttavia, l'obbligo di comunicare all'acquirente le modifiche che verranno apportate.

It must be specified that any changes needed do not void the contract Pexels

Può infine verificarsi che le modifiche apportate determinino una riduzione della superficie dell'immobile, che, se significativa, comporterà una perdita significativa per il promissario acquirente. In questi casi è consuetudine prevedere che, dopo una certa riduzione della superficie complessiva, il promissario acquirente possa recedere dal contratto ed essere rimborsato delle somme consegnate o, in alternativa, richiedere una riduzione proporzionale del prezzo.

Pagamento scaglionato e rispetto a determinati obiettivi

Come detto in precedenza, l'esecuzione del progetto può richiedere anni ed è solitamente suddivisa in più fasi, quindi è nell'interesse di entrambe le parti che il pagamento del prezzo dell'immobile sia corrisposto in fasi durante l'esecuzione del progetto .

I momenti in cui i pagamenti devono essere effettuati devono essere espressamente indicati nel contratto (es. sei mesi dopo la data del contratto di compravendita di beni futuri, il promissario acquirente deve consegnare al promissario venditore l'importo di X), ed i pagamenti possono essere condizionati al raggiungimento di determinati obiettivi nella costruzione dell'immobile, quali, ad esempio, la conclusione degli scavi, l'inizio delle fondazioni o la conclusione della struttura in calcestruzzo.

idealista

Vi sono infine diverse altre questioni, ovvero le sanzioni, la forma di comunicazione tra le parti, la regolamentazione delle spese e degli oneri, ecc... che dovrebbero essere espressamente disciplinate nell'ambito dell'esecuzione di un futuro contratto di compravendita immobiliare, per cui è opportuno che entrambe le parti siano debitamente avvisate nella negoziazione e redazione di questo tipo di contratto.

*Ricardo Pires Jordão, Dipartimento immobiliare di Belzuz Abogados SLP - Filiale portoghese