Acheter des maisons sur plan au Portugal : comment s'assurer que tout se passe bien

Acheter des maisons sur plan, ou des maisons dont la construction n'a pas encore commencé, est une forme d'acquisition immobilière à la mode au Portugal. Avec la flambée des prix des maisons d'occasion et le manque d'offre de maisons neuves à vendre prêtes à être emménagées, dans un contexte de nouveaux besoins d'espace, de taux d'intérêt bas et d'économies plus importantes, cette modalité attire de plus en plus d'investisseurs au Portugal. Mais s'il présente des avantages d'un point de vue commercial, il comporte aussi des risques associés. Pour contribuer à ce que tout se passe bien pour les deux parties dans ce type d'entreprise, nous vous expliquons avec l'aide de juristes quelques-uns des enjeux et des clauses juridiques à prendre en compte lors de la conclusion d'un promesse de vente pour un futur bien immobilier. .

With the help of legal experts we explain the steps to take in this type of transaction Pexels

« Étant donné qu'il n'existe pas au Portugal de régime juridique qui réglemente spécifiquement l'activité de promotion immobilière et assure l'équilibre et la sécurité des contrats conclus entre les parties, il appartient aux parties de conclure un accord qui protège les intérêts des impliqués et est suffisamment détaillé et précis dans sa réglementation, afin d'éviter l'application de régimes juridiques par analogie et la nécessité de recourir aux principes généraux du système juridique portugais, avec toute l'incertitude et la lenteur que cela comporte », commence par clarifier Belzuz Abogados * dans cet article préparé pour idealista/news.

Dans cet esprit, nous allons maintenant aborder brièvement certaines des procédures et des questions qui devraient être considérées lors de la négociation d'un contrat de vente promissoire (CPPCV) d'une future propriété.

Analyse du projet où vous souhaitez acheter la maison sur plan

Il est important de faire vos recherches sur le projet avant de vous engager Pexels

Comme pour tout accord d'achat d'une propriété, en raison de l'investissement important impliqué, il est toujours conseillé d'effectuer une vérification préalable - une enquête et une analyse de toutes les informations et données disponibles concernant la propriété et le projet - avant de conclure et de signer tout document.

De cette manière, l'acheteur pourra procéder à une juste évaluation du futur bien immobilier qu'il entend acquérir, de la contrepartie (entrepreneur/promoteur) et des risques d'un projet dont la réalisation, dans certains cas, peut prendre des années.

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Prédictions et conditions nécessaires pour programmer la date de l'acte d'achat de la maison

L'une des questions qui devraient être incluses dans le contrat à ordre est la date limite d'exécution du contrat d'achat définitif et les conditions à remplir pour qu'il soit conclu. Habituellement, certaines des conditions contractuelles sont les suivantes :

• Soumission de la propriété au régime de propriété horizontale (lorsque la propriété à négocier est une fraction autonome);
• Inscription définitive du bien sous le régime de la propriété horizontale au Conservatoire du Cadastre et au Cadastre urbain
• Délivrance du permis d'utilisation ;
• Dépôt, auprès du Conseil Municipal, d'une copie du dossier technique d'habitation ;
• Autorisation de l'entité bancaire pour la l'élimination de l'inscription hypothécaire, dans les cas où le promoteur recourt au financement bancaire ;
• Preuve de l'inexistence ou de la renonciation au droit de préférence légal, s'il existe.

Il est également à noter que lors de la prévision d'une date limite pour la signature du contrat définitif, la date de validité du permis de construire doit être prise en compte.

Plusieurs conditions ont un impact sur la date limite du contrat d'achat final Pexels

Modifications du projet initial

Le promoteur peut, pendant la phase de construction, être obligé d'apporter des ajustements au projet initial qui fait l'objet du contrat (par exemple en raison des impositions des entités concédantes, de la nécessité de compatibilité entre les projets d'exécution architecturale et les spécialités, des ajustements requis par des nécessités techniques ou juridiques, etc.).

Le contrat doit prévoir que de telles modifications ne constituent pas un motif de modification ou de résiliation du contrat promissoire, étant toutefois entendu l'obligation de communiquer à l'acheteur les modifications qui y seront apportées.

Il doit être précisé que toute modification nécessaire n'annule pas le contrat Pexels

Enfin, il peut arriver que les modifications apportées entraînent une réduction de la superficie du bien qui, si elle est importante, entraînera une perte importante pour l'acheteur. Dans ces cas, il est d'usage de prévoir qu'après une certaine réduction de la superficie totale, l'acheteur puisse résilier le contrat et être remboursé des sommes avancées ou, à défaut, demander une réduction proportionnelle du prix.

Paiement échelonné et sur respect de certains objectifs

Comme indiqué ci-dessus, l'exécution du projet peut prendre des années et est généralement divisée en plusieurs phases, il est donc dans l'intérêt des deux parties que le paiement du prix du bien soit payé en plusieurs phases lors de l'exécution du projet.

Les moments où les paiements doivent être effectués doivent être expressément fixés dans le contrat (par exemple, six mois après la date du contrat de promesse de vente d'un bien futur, l'acheteur doit remettre au vendeur la somme de X), et les paiements peuvent être conditionnés à la réalisation de certains objectifs dans la construction du bien, tels que, par exemple, la fin des fouilles, le début des fondations ou la fin de la structure en béton.

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Enfin, il existe plusieurs autres questions, à savoir les pénalités, la forme de communication entre les parties, la réglementation des frais et charges, etc... qui devraient être expressément réglementées dans le cadre de l'exécution d'un futur contrat d'achat et de vente immobilier, c'est pourquoi il est conseillé que les deux parties soient dûment conseillées lors de la négociation et de la rédaction de ce type de contrat.

*Ricardo Pires Jordão, Département immobilier de Belzuz Abogados SLP - Branche portugaise