El mercado del alquiler en Portugal sigue siendo dinámico, incluso en tiempos de pandemia. Cada vez son más las familias que alquilan sus casas en Portugal. El precio de las viviendas alquiladas muestra signos de crecimiento. Las ayudas al alquiler siguen a buen ritmo, aunque no llegan a todas las familias. Y también hay que tener en cuenta nuevas normas y leyes. Los propietarios, por su parte, siguen exigiendo incentivos para promover la construcción de viviendas de alquiler y asequibles. Todo esto ha marcado el desarrollo del mercado del alquiler de viviendas durante 2021. ¿Cómo será en 2022?
¿Se alquilan más casas? ¿Cómo están evolucionando los precios?
Cada vez son más las familias que recurren al mercado del alquiler en plena pandemia. El Instituto Nacional de Estadística (INE) ha informado de que, en el segundo trimestre de 2021, el número de nuevos contratos de alquiler aumentó un 49,3% respecto al mismo periodo del año anterior, totalizando 20.568 contratos.
¿Y qué está sucediendo con los precios? Según Eurostat, los alquileres de viviendas han aumentado más de un 20% entre 2010 y el segundo trimestre de 2021. Los datos más recientes del INE también muestran signos de crecimiento. El valor medio del alquiler de las viviendas aumentó 1,9% en noviembre respecto al mismo mes del 2020, evolución que está en línea con lo observado en octubre. También se espera que los alquileres aumenten un 0,43% en 2022.
Dicho esto, es importante señalar que el panorama cambia cuando se analiza el valor medio de los alquileres. Según esta medida, surge una realidad en la que los alquileres han disminuido constantemente a lo largo de 2021.
¿Qué necesitas saber al alquilar una casa?
Antes de alquilar una casa en Portugal, hay que tener en cuenta una serie de cuestiones. En primer lugar, es importante saber cómo se dice en portugués: ¿alugar o arrendar? En Portugal no es raro ver ambos términos en los anuncios de propiedades, pero es importante tener en cuenta que el término "alugar", tal como lo define el Código Civil, sólo se aplica a los bienes muebles (por ejemplo, vehículos o herramientas y equipos). "Arrendar" es, por tanto, el término correcto cuando se habla de bienes inmuebles, como las casas.
Una vez aclarada la terminología que deberás utilizar, pasemos a la información que debes incluir: el anuncio de casas en alquiler también debe informar sobre la clase energética de los edificios, un dato que es obligatorio indicar a la hora de colocar un inmueble en el mercado.
Las visitas a casas alquiladas también pueden ser problemáticas, por lo que es importante saber qué hacer cuando se visitan estas casas. Por lo general, el propietario tiene derechos muy limitados para acceder a la vivienda cuando está alquilada, pero los contratos suelen contener normas para posibles visitas de terceros interesados en la propiedad. Estas cláusulas pueden incluir normas sobre la duración de las visitas, horarios específicos en los que deben producirse y el número máximo de visitas al mes, por ejemplo.
La celebración de un contrato de arrendamiento adecuado es esencial para salvaguardar los derechos tanto de los inquilinos como de los propietarios.
Nuevas reglas en el alquiler
Además de esta dinámica en el mercado del alquiler, también hay nuevas normas sobre la mesa. Los anuncios de viviendas en alquiler están ahora sujetos a una nueva ley que obliga a las agencias inmobiliarias a indicar el número de licencia, el permiso de uso de la vivienda y su tipo y superficie útil. Los que no cumplan se arriesgan a pagar sanciones de hasta 44.890 euros en el caso de las agencias y de 3.740 euros en el caso de los particulares.
Por otra parte, el Instituto de Vivienda y Rehabilitación Urbana (IHRU) tendrá nuevas facultades en el mercado de alquiler de viviendas, haciéndose responsable del cumplimiento de las normas legales de este mercado, encargándose así de su fiscalización.
Subvenciones al alquiler: ¿qué son?
Con los precios de alquiler al alza en varias ciudades, pagar la casa todos los meses se convierte en un verdadero desafío para muchas familias portuguesas. Un estudio de idealista mostró que, en Portugal, la tasa de esfuerzo de las familias para pagar el alquiler puede alcanzar el 41%. Setúbal, Faro, Évora y Lisboa son las ciudades donde los índices de esfuerzo son los más altos del país.
Para hacer frente a este gasto durante la pandemia, en abril de 2020 se creó un subsidio para el pago de alquileres de viviendas -otorgado a través de préstamos por parte del IHRU- y se prorrogó hasta el 1 de octubre de 2021. Desde el inicio del programa hasta junio, el IHRU recibió un total de 3.309 solicitudes de subsidio de alquiler de 2.553 familias. Pero, hasta ese momento, solo 769 familias han visto aprobado su préstamo.
Además de este, existen otros apoyos de alquiler gestionados por la IHRU: el Plan de Alquiler Asistido, el apoyo al alquiler de jóvenes a través de Porta 65 y diversos planes de alquiler asequible. También hay apoyo municipal para ello.
El alquiler asequible es necesario
Lo cierto es que el apoyo no llega a todas las familias. Y por eso es tan importante la oferta de vivienda asequible para garantizar que todas las familias tengan acceso a una vivienda digna. Pero solo el 33,6% de las viviendas en alquiler en Portugal ofrecen precios asequibles, según un estudio de Aluga Seguro.
En un intento por aumentar la oferta de inmuebles con rentas asequibles, el Plan de Recuperación y Resiliencia (RRP) prevé poner en el territorio nacional 6.800 nuevas viviendas asequibles hasta junio de 2026. Este proyecto tendrá una inversión de 774 millones de euros. Hay que tener en cuenta que esta cifra incluye las viviendas puestas en el mercado por los planes de alquiler asequible que los municipios ya han puesto en marcha, así como la oferta de viviendas del Estado. ¿Pero será suficiente?
Para hacer frente a los nuevos retos de la eficiencia energética de los edificios y adaptarse al aumento del precio de los materiales de construcción, se han revisado los requisitos de las viviendas asequibles. El régimen de viviendas de coste regulado prevé una reducción del IVA al 6% para las viviendas incluidas en los regímenes de alquiler asequible durante al menos 25 años a partir de la fecha de finalización de la construcción o rehabilitación.
Aumentar la oferta de viviendas en alquiler es un reto
En Portugal, la oferta de viviendas en alquiler -asequibles o no- sigue sin cubrir la demanda. ¿Qué falta entonces para que este mercado avance?
Alinear la inversión pública y privada es uno de los pasos. Hay interés en esto por parte de inversores y promotores inmobiliarios. Pero los profesionales demandan más beneficios e incentivos para la inversión privada en 'build-to-rent'. Esto puede implicar acortar los plazos de aprobación de los permisos de construcción, poniendo a disposición más edificios para rehabilitación y terrenos para la construcción y creando un entorno propicio para una mayor inversión privada.