Affittare casa in Portogallo: la dinamica di un mercato con carenza di offerta

Il mercato degli affitti in Portogallo si mantiene vivace, anche in tempi di pandemia. Sempre più famiglie affittano la loro casa in Portogallo. Il prezzo delle case in affitto mostra segni di crescita. I sussidi per l'affitto continuano a buon ritmo, anche se non raggiungono tutte le famiglie. E ci sono anche nuove regole e leggi di cui tenere conto. I proprietari, intanto, continuano a chiedere incentivi per promuovere il "build-to-rent" e per la costruzione di alloggi a prezzi accessibili1. Tutto ciò ha segnato gli alloggi in affitto nel 2021. Allora, come sarà nel 2022?

Vengono affittate più case? E come stanno evolvendo i prezzi?

Aumenta il numero dei contratti firmati. I dettagli sui prezzi sono meno chiari Anastasia Shuraeva on Pexels

Sempre più famiglie affittano la loro casa in Portogallo. L'Istituto Nazionale di Statistica (INE) ha comunicato che, nel secondo trimestre del 2021, il numero di nuovi contratti di locazione è aumentato del 49,3% rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente, attestandosi a 20.568 contratti.
E per quanto riguarda i prezzi? Secondo Eurostat, gli affitti delle case sono aumentati di oltre il 20% tra il 2010 e il secondo trimestre del 2021. E anche i dati più recenti dell'INE mostrano segni di crescita. Il valore medio dell'affitto delle case a novembre è aumentato dell'1,9% rispetto allo stesso mese del 2020, uno sviluppo in linea con quello riscontrato ad ottobre. Gli affitti inoltre dovrebbero aumentare dello 0,43% nel 2022.

Detto questo, è importante notare che il quadro cambia quando si analizza il valore medio degli affitti. Con questa misura, emerge una realtà in cui gli affitti sono costantemente diminuiti per tutto il 2021.

Cosa devi sapere quando affitti una casa?

Ci sono diverse cose da sapere prima di affittare casa RODNAE Productions on Pexels

Prima di affittare una casa in Portogallo, è necessario prendere in considerazione una serie di questioni. Prima di tutto, è importante sapere come si dice in portoghese: alugar o arrendar? In Portogallo non è raro vedere entrambi questi termini utilizzati negli annunci immobiliari, ma è importante notare che il termine “alugar” così come definito dal Codice Civile si applica solo ai beni mobili (ad esempio veicoli, o attrezzi e attrezzature). "Arrendar" quindi è il termine corretto da utilizzare quando di parla di beni immobili, come le case.

Una volta chiarita la terminologia, passiamo a quali informazioni deve includere un annuncio: deve dare informazioni sulla classe energetica dell'edificio, obbligatoria quando si mette un immobile sul mercato.

Anche le visite a case già affittate possono essere problematiche, quindi è importante sapere cosa fare quando si visitano case in affitto. In genere il locatore ha diritti molto limitati per accedere all'immobile quando questo è affittato, ma spesso i contratti prevedono regole per eventuali visite di terzi interessati all'immobile. Queste clausole possono includere regole sulla durata delle visite, orari specifici in cui devono verificarsi e numero massimo di visite mensili, ad esempio.

La stipula di un contratto di locazione corretto è fondamentale per salvaguardare i diritti sia degli inquilini che dei locatori.

Nuove regole per l'affitto

Ci sono nuove regole per gli affitti cottonbro on Pexels

Oltre a questa dinamica del mercato locativo, ci sono anche nuove regole sul tavolo. Gli annunci di immobili in affitto sono infatti adesso vincolati da una nuova legge che obbliga gli agenti immobiliari a indicare il numero di licenza, il permesso di utilizzo dell'immobile, nonché la sua tipologia e area utile. Chi non si attiene a ciò rischia di dover pagare sanzioni che possono arrivare a 44.890 euro nel caso di agenzie e a 3.740 euro nel caso di privati.
Inoltre, l'Istituto per l'edilizia abitativa e la riabilitazione urbana (IHRU) avrà nuovi poteri nel mercato degli affitti abitativi, diventando responsabile del rispetto delle norme legali di questo mercato, essendo così incaricato della sua ispezione.

Contributi locativi: cosa sono?

Aiuti per gli affitti cottonbro on Pexels

Con i prezzi degli affitti in aumento in diverse città, poter pagare la rata ogni mese diventa una vera sfida per le famiglie portoghesi. Uno studio di idealista ha mostrato che, in Portogallo, il tasso di sforzo delle famiglie per pagare l'affitto può raggiungere il 41%. Setúbal, Faro, Évora e Lisbona sono le città in cui i tassi di sforzo sono i più alti del paese.

Per far fronte a questa spesa durante la pandemia, nell'aprile 2020 è stato creato un sussidio per il pagamento degli affitti delle case - concesso tramite prestiti dall'IHRU - e prorogato fino al 1 ottobre 2021. Dall'inizio del programma fino a giugno, l'IHRU ha ricevuto un totale di 3.309 richieste di aiuto per il pagamento del canone di locazione da parte di 2.553 famiglie, ma, fino ad ora, solo 769 famiglie hanno visto approvata la propria richiesta.

Oltre a questo, ci sono altri aiuti per l'affitto gestiti dall'IHRU: il regime di affitto assistito, il sussidio per l'affitto destinato ai giovani con Porta 65 e diversi programmi di affitto a prezzi accessibili. Ci sono anche degli aiuti comunali in questo senso.

Servono affitti a prezzi abbordabili

Whether the ongoing affordable housing programmes will be enough to satisfy the demand is unclear Karolina Grabowska on Pexels

La verità purtroppo però è che i sussidi non raggiungono tutte le famiglie. Ed è per questo che l'offerta di alloggi a prezzi accessibili è così importante per garantire che tutte le famiglie abbiano accesso a una casa dignitosa. Ma solo il 33,6% delle case in affitto in Portogallo offre prezzi accessibili, secondo uno studio di Aluga Seguro.

Nel tentativo di aumentare l'offerta di immobili con affitti accessibili, il Piano di Recupero e Resilienza (RRP) prevede di inserire 6.800 nuove case a prezzi accessibili sul territorio nazionale entro giugno 2026. Questo progetto disporrà di un investimento di 774 milioni di euro. Si noti che questo numero include le case immesse sul mercato da programmi di affitto a prezzi accessibili che i comuni hanno già messo in atto, nonché l'offerta immobiliare dello Stato. Ma sarà sufficiente?

Per affrontare le nuove sfide della prestazione energetica degli edifici e per adeguarsi all'aumento del prezzo dei materiali da costruzione, sono stati rivisti i requisiti delle abitazioni costruite a prezzo abbordabile. Il regime abitativo a costo controllato prevede la riduzione dell'IVA al 6% per le abitazioni inserite in programmi di affitti economici per almeno 25 anni dalla data di ultimazione dei lavori di costruzione o riabilitazione.

Aumentare l'offerta di case in affitto è una sfida

Affordable rent or not, the housing supply in Portugal falls short cottonbro on Pexels

In Portogallo, l'offerta di case in affitto, abbordabili o meno, non riesce ancora a soddisfare la domanda. Cosa manca allora, perché questo mercato possa crescere?

L'allineamento degli investimenti pubblici e privati è uno dei punti chiave. I professionisti chiedono maggiori vantaggi e incentivi per gli investimenti privati nel "build-to-rent". Ciò può comportare la riduzione dei tempi di approvazione dei permessi di costruzione, la messa a disposizione di più edifici per la riabilitazione e terreni per la costruzione e la creazione di un ambiente favorevole a maggiori investimenti privati.