Según JLL, los rendimientos del alquiler residencial en Lisboa casi siempre superan el 3% y en Oporto el 4%.
João Rafael Chaves de Araújo Silva en Unsplash
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¿En qué zonas de Lisboa y Oporto es más atractivo y / o rentable para los propietarios alquilar sus casas? Un estudio reciente, "Investir no Mercado de Arrendamento", realizado por la consultora inmobiliaria JLL, busca dar respuesta a estas y otras preguntas. "La vivienda como inversión es una tendencia que cobrará fuerza en los próximos años, ya que los bienes inmuebles son un activo cada vez más atractivo, no sólo por la buena relación riesgo-rendimiento que ofrecen en relación con otros productos financieros o inversiones de capital. El segmento inmobiliario residencial en particular ha demostrado ser muy resistente, incluso en tiempos de crisis", afirma Patrícia Barão, jefa de la división inmobiliaria residencial de JLL, en un comunicado.

Según Barão, el estudio mencionado es "particularmente relevante en un momento en que Portugal se prepara para superar el impacto en la economía del COVID-19. Llegamos a la conclusión de que los rendimientos de alquiler residencial en Lisboa son casi siempre superiores al 3% y en Oporto al 4%, en un mercado en el que la oferta es escasa y se absorbe rápidamente". Añade que "hay espacio, e incluso necesidad, de mejorar la cartera de propiedades tanto en calidad como en cantidad. Porque hay una fuerte demanda, impulsada por diferentes motivaciones y posibilidades financieras. En general, se trata de un mercado con un enorme potencial de crecimiento y generación de ingresos".

El potencial de Lisboa de un vistazo

Según el estudio, las propiedades en la capital portuguesa se alquilan en promedio en menos de 3 meses y la gran mayoría de ellas tienen un rendimiento superior al 3%. La zona central de la ciudad, que incluye los barrios de  Estrela, Campo de Ourique, Campolide, Avenidas Novas, Alvalade, Areeiro y Arroios, s la más atractiva para los propietarios que ofrecen sus propiedades en el mercado de alquiler.

"La zona se caracteriza por una relación favorable entre la población existente (30% de la población urbana), sus ingresos mensuales (3.450 euros por familia) y el rendimiento potencial de los activos en estas zonas de más del 3%", explica JLL.

Los precios de la oferta de alquiler existente oscilan entre 13 euros/m2 en el norte y una media de 18,5 euros/m2 en el centro de la ciudad.

"En la actual oferta de alquiler, la calidad media de las propiedades es bastante baja, con la excepción del Parque das Nações, debido a que es un área de reciente construcción, El resto de la ciudad ofrece una gran variedad de propiedades, la mayoría de las cuales no tienen ascensor, aparcamiento privado o aire acondicionado. También hay una clasificación de energía promedio. Además, el Parque das Nações es la zona de la ciudad con mayor número de propiedades de alquiler, ya que el 25% de la oferta de viviendas existentes se encuentra aquí", concluye el estudio.

Oportunidades en Oporto

En Oporto, las propiedades en alquiler también se alquilan en menos de 3 meses. La rentabilidad media es superior a la de Lisboa y supera el 4% en la mayoría de las áreas. Las zonas suburbanas como, Marginal, en el eje del río y el mar, así como Lordelo do Ouro e Massarelos, Foz, Nevogilde e incluso Matosinhos, son las más atractivas para la inversión en alquiler.

Los precios de la oferta de alquiler varían entre 9 euros por m2 en Paranhos y 12,5 euros por m2 en la zona histórica de la ciudad y en Foz.

"En comparación con Lisboa, hay una brecha aún mayor en la oferta, que representa sólo el 8% del total de la oferta de viviendas existentes en la ciudad. La misma conclusión puede extraerse en lo que respecta a la calidad media de las propiedades que se ofrecen. En este contexto, Matosinhos y Leça se destacan porque la mayoría de su oferta ofrece estas características básicas como ascensor, aparcamiento privado, aire acondicionado y, en su mayor parte, clases de eficiencia energética por encima de B-. Las propiedades en el barrio Marginal, a pesar de los alquileres más altos y un potencial de ingresos absolutos más alto (porque una buena parte de los residentes tienen ingresos medios), tienen características medias extrañamente más débiles", dice el comunicado publicado por JLL.

Las propiedades T2 toman protagonismo

Por el lado de la demanda, las propiedades T2 (apartamentos de 2 dormitorios) son las más solicitadas por los inquilinos más jóvenes, que se encuentran en la categoría Millennial y Generación Z (46% de los encuestados), seguidos por las propiedades T1 (1 dormitorio, 28%). Cabe señalar que más del 70% de estos jóvenes sólo pueden pagar hasta 600 euros de alquiler al mes y de éstos, alrededor de la mitad sólo tienen un ingreso de hasta 450 euros al mes.

También hay quienes optan por el mercado de alquiler no por razones económicas, sino por razones fiscales, profesionales o incluso personas que están menos interesadas en adquirir compromisos a largo plazo.

Se trata de una clase de personas más antigua e internacional, que buscan principalmente propiedades T2 (2 dormitorios, 38%) y propiedades T3 (3 dormitorios, 27%) y tienen una capacidad financiera mucho mayor. Alrededor del 90% de esta categoría también están dispuestos a pagar alquileres superiores a 1.000 euros, aunque alrededor de la mitad de ellos no tienen la intención de ir más allá de 2.000 euros. Sin embargo, el 15% de los entrevistados declaró que estaría dispuesto a pagar alquileres de más de 3.000 euros al mes.