Investieren in Portugal: Die besten Gegenden in Lissabon und Porto für Mietobjekte

In welchen Gegenden von Lissabon und Porto ist es für Eigentümer attraktiver oder rentabler, ihre Immobilien zu vermieten? Eine kürzlich vom Immobilienunternehmen JLL durchgeführte Studie („Investir no Mercado de Arrendamento“) versucht, diese und andere Fragen zu beantworten. „Wohnen als Investition ist ein Trend, der in den kommenden Jahren an Stärke gewinnen wird, da Immobilien nicht nur aufgrund des guten Rendite-Risiko-Verhältnisses, das sie im Verhältnis zu anderen Finanzprodukten oder Aktieninvestitionen aufweisen, ein immer attraktiverer Vermögenswert sind. Insbesondere das Segment der Wohnimmobilien hat sich, auch in Krisenzeiten, als sehr widerstandsfähig erwiesen“, so Patrícia Barão, Leiterin der Sparte für Wohnimmobilien bei JLL, in einer Erklärung.

Laut Barão ist die erwähnte Studie „besonders zu einer Zeit relevant“, in der sich Portugal darauf vorbereitet, „die Folgen der Coronakrise zu überwältigen. Wir sind zu dem Schluss gekommen, dass die Mietrenditen für Wohnimmobilien in Lissabon fast immer über 3% liegen und in Porto über 4%, in einem Markt, in dem das Angebot knapp ist und schnell absorbiert wird.“ Sie fügt hinzu, dass „es Raum und sogar die Notwendigkeit gibt, den Immobilienbestand sowohl in Qualität als auch in Quantität zu verbessern. Denn es gibt eine starke Nachfrage, die von verschiedenen Motivation und finanziellen Möglichkeiten angetrieben wird. Im Allgemeinen handelt es sich um einen Markt mit enormem Potenzial für Wachstum und Einkommensgenerierung“.

Mietobjekte in Lissabon

Laut der Studie werden Immobilien in der portugiesischen Hauptstadt im Durchschnitt in weniger als 3 Monaten vermietet und weisen in der überwiegenden Mehrheit eine Rendite von über 3% auf. Der zentrale Bereich der Stadt, zu dem die Viertel Estrela, Campo de Ourique, Campolide, Avenidas Novas, Alvalade, Areeiro und Arroios gehören, ist für Eigentümer, die ihre Immobilien auf dem Mietmarkt anbieten, am attraktivsten.

„Das Gebiet zeichnet sich durch ein günstiges Verhältnis zwischen der bestehenden Bevölkerung (30% der Stadtbevölkerung), ihrem monatlichen Einkommen (3.450 Euro pro Familie) und der potenziellen Rendite aus den Vermögenswerten in diesen Gebieten von über 3% aus“, erklärt JLL.

Die Preise des bestehenden Mietangebots reichen von 13 Euro/m2 im Norden bis durchschnittlich 18,5 Euro/m2 in der Innenstadt.

„Im derzeitigen Mietangebot ist die durchschnittliche Qualität der Immobilien recht niedrig, mit Ausnahme des Parque das Nações, da es sich um ein neueres Baugebiet handelt. Der Rest der Stadt bietet ein Angebot an Immobilien, die in den meisten Fällen weder einen Aufzug haben noch einen privaten Parkplatz noch eine Klimaanlage verfügen. Dazu kommt außerdem eine durchschnittliche Energieklassifizierung. Darüber hinaus ist der Parque das Nações das Gebiet der Stadt mit der höchsten Anzahl an Mietobjekten, da sich hier 25% des bestehenden Wohnangebots befindet“, schließt die Studie ab.

Investitionsmöglichkeiten in Porto

In Porto werden Mietobjekte ebenfalls in weniger als 3 Monaten vermietet. Die durchschnittliche Rentabilität ist höher als in Lissabon und liegt in den meisten Gebieten bei über 4%. Die Gegenden am Stadtrand wie Marginal und Lordelo do Ouro e Massarelos, Foz, Nevogilde und Matosinhos sind für Mietinvestitionen am attraktivsten.

Die Werte des bestehenden Mietangebots variieren zwischen 9 Euro/m2 in Paranhos und 12,5 Euro/m2 in der Altstadt und in Foz.

„Im Vergleich zu Lissabon gibt es eine noch größere Lücke im Angebot, die nur 8% des gesamten bestehenden Wohnangebots in der Stadt ausmacht. Die gleiche Schlussfolgerung kann in Bezug auf die durchschnittliche Qualität der angebotenen Immobilien gezogen werden. In diesem Zusammenhang zeichnen sich Matosinhos und Leça dadurch aus, dass der größte Teil ihres Angebots diese grundlegenden Merkmale wie Aufzug, privater Parkplatz, Klimaanlage und größtenteils Energieeffizientklassen über B- bietet. Die Immobilien im Stadtteil Marginal weisen trotz höherer Mieten und einem höheren absoluten Einkommenspotential (weil ein guter Teil der Einwohner über ein durchschnittlich hohes Einkommen verfügen) seltsamerweise schwächere Durchschnittsmerkmale auf“, heißt es in dem von JLL veröffentlichten Kommuniqué.

Hohe Nachfrage nach T2-Immobilien

Auf der Nachfrageseite sind T2-Immobilien (Wohnungen mit 2 Schlafzimmern) bei den jüngsten Mietern am gefragtesten, die in der Kategorie Millennial und Generation Z (46% der Befragten) liegen, gefolgt von T1-Immobilien (1 Schlafzimmer, 28%). Es ist anzumerken, dass mehr als 70% dieser jungen Menschen nur bis zu 600 Euro Miete pro Monat zahlen können und von diesen etwa die Hälfte nur über ein Einkommen von bis zu 450 Euro pro Monat verfügt.

Es gibt auch diejenigen, die sich nicht aus wirtschaftlichen Gründen, sondern aus steuerlichen, beruflichen oder sogar persönlichen Gründen dazu entscheiden, zur Miete zu wohnen und weniger Interesse an längerfristigen Verpflichtungen zeigen.

Dabei handelt es sich um eine ältere und internationalere Bevölkerungsschicht, die hauptsächlich T2-Immobilien (2 Schlafzimmer, 38%) und T3-Immobilien (3 Schlafzimmer, 27%) sucht und über eine viel höhere finanzielle Leistungsfähigkeit verfügen. Etwa 90% dieser Kategorie sind auch bereit, Mieten von über 1.000 Euro zu zahlen, obwohl etwa die Hälfte von ihnen nicht beabsichtigt, über 2.000 Euro hinauszugehen. 15% der Befragten gaben jedoch an, eine Miete von mehr als 3.000 Euro pro Monat zu zahlen.