Sin haber conseguido dar una respuesta eficaz a la crisis de la vivienda, que por varios motivos se ha ido agudizando en Portugal en los últimos años, el primer ministro portugués, António Costa, ha decidido presentar un nuevo plan de ataque, denominado "Mais Habitação", que literalmente significa "más vivienda". Con este nuevo programa, el Gobierno portugués promete aumentar la oferta de casas en el mercado y facilitar el acceso a una vivienda asequible a medio plazo, pero también resolver problemas más inmediatos para los hogares que necesitan apoyo, tanto en lo que se refiere al alquiler como a las hipotecas. Para conseguirlo, el Gobierno de mayoría absoluta ha optado ahora por una intervención directa en el mercado, con varias medidas que ya están generando polémica, como el fin de las visas doradas, la introducción de un límite al aumento del alquiler, la penalización de los Alojamientos Locales (AL), la posesión de viviendas vacías, asumiendo el Estado un papel ambivalente de arrendador.
Para justificar esta estrategia, el líder socialista argumenta que, en términos constitucionales, el "derecho a la propiedad" no puede prevalecer sobre otros derechos fundamentales, como el "derecho a la vivienda". La oposición y varios actores del sector inmobiliario y de la economía ya se han pronunciado en contra, y se espera un mes de fuerte debate sobre el tema en la sociedad civil y en el Parlamento. El paquete legislativo, aprobado en febrero en un Consejo de Ministros dedicado a la vivienda, se encuentra ahora en consulta pública y el 16 de marzo, en una nueva reunión del Ejecutivo, se aprobarán las medidas, algunas fruto de iniciativas del Gobierno y otras a través de proyectos de ley presentado al Parlamento.
Como el aumento de la oferta de viviendas disponibles para comprar y alquilar en Portugal es una de las principales prioridades asumidas ahora por el Gobierno, las medidas "Mais Habitação" contemplan, por otro lado, incentivos a la puesta en alquiler de inmuebles, a través de beneficios fiscales a los propietarios, así como la creación de mecanismos para simplificar los procesos de concesión de licencias y el uso del suelo para crear nuevas viviendas accesibles, a través de la construcción modular.
Para los hogares portugueses, que se enfrentaban a una pérdida de ingresos y de poder adquisitivo, se diseñaron ayudas al alquiler y a los préstamos hipotecarios, tanto directamente como a través de mecanismos como la exención de las plusvalías de la venta de viviendas para pagar los préstamos.
Para ayudar a entender todo lo que hay sobre la mesa, idealista/news ha analizado con lupa el paquete de medidas "Mais Habitação", que prevé una inversión total de 900 millones de euros. Estos son todos los detalles.
El camino del Gobierno hacia el paquete "Mais Habitação"
"El tema de la vivienda es hoy una preocupación central y transversal en la sociedad portuguesa, ya que afecta no solo a las familias más necesitadas, sino también especialmente a los jóvenes y a las familias de clase media", comenzó diciendo el presidente del Gobierno en una larga rueda de prensa posterior al Consejo de Ministros, acompañado por Marina Gonçalves, Ministra de Vivienda de Portugal, y Fernando Medina, Ministro de Hacienda.
El camino para atajar la crisis de la vivienda que se vive actualmente en Portugal ya comenzó, según el Gobierno, en 2016, con el lanzamiento de las Políticas de Vivienda de Nueva Generación y la aprobación de la ley básica de vivienda. Más recientemente, se creó el Ministerio de Vivienda, liderado por Marina Gonçalves, y se lanzó el Programa Nacional de Vivienda, en sustitución de la Estrategia Nacional de Vivienda (ENH), creada en 2015. A todo ello se suman los fondos del Plan de Recuperación y Resiliencia ( PVP) que reforzará el parque de viviendas de protección oficial con 26.000 viviendas nuevas hasta 2026.
“El paquete Más Vivienda es un programa enfocado en las personas, que pretende dar respuesta a la urgente necesidad social de dotar de más vivienda y viviendas asequibles a las familias para hacer frente al aumento de los alquileres o pagos de hipotecas”, comentó Fernando Medina, Ministro de Hacienda.
La cuestión es que el contexto económico cambió -y mucho- durante 2022, con el estallido de la guerra en Ucrania, que generó una crisis energética, hizo subir la inflación y aumentó los intereses de los préstamos para vivienda. "Nadie puede ignorar el impacto en el mercado de la vivienda, ya sea por el aumento de los tipos de interés o por el aumento significativo de los alquileres en el mercado", subrayó António Costa.
Y fue precisamente por eso que el Consejo de Ministros aprobó el paquete de medidas "Mais Habitação", que pretende "actuar en todas las dimensiones del problema habitacional" y que, en su conjunto, costará 900 millones de euros. Esto no incluye las "obras a realizar en el suelo, ni el alquiler que pueda pagar el Gobierno", por ejemplo, aclaró Fernando Medina, Ministro de Hacienda. La cantidad se movilizará a través de los Presupuestos del Estado.
1ª Área de actuación: Aumentar la oferta del mercado con la reconversión del comercio en viviendas
Para aumentar la oferta de viviendas en el mercado residencial portugués - un tema planteado desde hace mucho tiempo por el mercado -, António Costa esbozó dos medidas:
- Conversión del uso de las propiedades de comercio o servicios a uso de vivienda
Los terrenos o edificaciones autorizados para el comercio y los servicios podrán ser utilizados para la construcción o convertidos en viviendas, sin necesidad de alteración de los planes de uso del suelo o licencias.
- Puesta a disposición de terrenos y edificios para la construcción de viviendas asequibles
Con este nuevo paquete legislativo, el Estado ahora pondrá a disposición terrenos o edificaciones, bajo contratos de desarrollo de vivienda, que podrán ser cedidos a cooperativas o a particulares, para que estas entidades puedan desarrollar viviendas de interés social.
En este punto, el Gobierno dijo que se lanzarán dos concursos por un conjunto de terrenos específicamente dedicados a la construcción modular. Una de las licitaciones se lanzará en Oporto, en Quinta do Viso, donde se construirán alrededor de 70 viviendas modulares. La otra licitación se abrirá en Lisboa, en Quinta da Alfarrobeira, para unas 350 viviendas.
2ª Área de actuación: Simplificar los procesos de concesión de licencias en la construcción
Se trata de una medida reclamada desde hace tiempo por los promotores inmobiliarios en Portugal, que incluso afirman que los largos procesos de concesión de licencias han agravado los precios de las viviendas puestas en el mercado.
Reconociendo la importancia de agilizar las licencias de obra, el Gobierno socialista ha puesto sobre la mesa dos medidas:
- Licencias con un plazo de responsabilidad para los promotores de proyectos
“Los proyectos arquitectónicos y de especialidad dejarán de estar sujetos a licencia municipal y los cabildos emitirán licencias en base a un término de responsabilidad firmado por los diseñadores”, explicó en la oportunidad.
- Intereses de demora por incumplimiento de plazos de licencia
La creación de un régimen de intereses de demora que tiene por objeto aplicar una sanción económica a los municipios y a las entidades externas implicadas en caso de incumplimiento de los plazos legalmente establecidos.
Por lo tanto, la licencia municipal se limitará a la evaluación urbanística: si el terreno está o no permitido para la construcción y el respeto de las normas, distancias y otros requisitos urbanísticos.
3ª Área de actuación: Más viviendas en alquiler, del Estado arrendador a las ventajas fiscales
El Estado se compromete a pagar el alquiler después de tres meses de impago
El Estado se sustituirá por el arrendatario y pagará el alquiler a los tres meses de impago, con el fin de reforzar el mercado de alquiler. Según el Gobierno, "todas las solicitudes de desalojo recibidas en la oficina nacional de alquiler, después de tres meses de impago" podrán ser pagadas por el Estado, lo que significa que "el Estado sustituirá inmediatamente al arrendatario en el pago de la renta al arrendador ".
Por otra parte, el Estado estará en la posición del arrendador para cobrar la renta adeudada. Y si hay una "causa socialmente aceptable" que justifique el impago, el Gobierno asumirá su papel apoyando el pago de los alquileres o avanzando con una medida de realojamiento. En el caso de un "moroso profesional", entonces el Estado seguirá adelante con el desalojo, explicó el presidente del Gobierno.
El Estado alquilará viviendas a particulares para subarrendar
El Estado se compromete a arrendar viviendas a particulares por un período de cinco años, para luego subarrendarlas, comprometiéndose a pagar la renta a los propietarios, eliminando así el riesgo de impago. En estas casas, el Gobierno garantiza que el alquiler tendrá una tasa de esfuerzo máxima del 35% de los ingresos de la unidad familiar. El objetivo es claro: poner a disposición, de forma inmediata, ofertas de vivienda para aquellos hogares con especial dificultad para acceder al mercado del alquiler.
Además de esta medida, el Gobierno también quiere aumentar la oferta pública de vivienda a través de la exención del IRS sobre las ganancias de capital en la venta de casas al Estado y municipios.
Alquiler asequible con exención de IMI, IRS e IMT
El Gobierno ha anunciado una serie de nuevos beneficios fiscales para incentivar la puesta en alquiler de más viviendas a precios asequibles:
- Financiación para que los ayuntamientos realicen obras coercitivas y en viviendas que están fuera del mercado
- Arrendamiento obligatorio de viviendas vacías
- Tipo de IVA del 6% en la construcción y rehabilitación para alquileres asequibles asequibles
- Exención de IMI (Impuesto Municipal de Bienes Inmuebles), IMT (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) e IRS (Impuesto sobre la Renta) en el alquiler accesible: El Gobierno quiere crear una exención del IMI durante tres años tras la rehabilitación de un inmueble adscrito al programa de alquiler accesible y también beneficiarse con una exención del IMT en la compra de un edificio para rehabilitar si, posteriormente, se coloca en el PAA. Además de eso, quienes pongan casas bajo el programa de arrendamiento accesible tendrán exención total del pago del IRS sobre la renta de la propiedad de este arrendamiento", explicó António Costa.
Nuevas reducciones del IRS (IRPF) para todo el mercado de alquiler
El Gobierno también ha puesto en marcha nuevos beneficios fiscales que se aplicarán a todo el mercado del alquiler. El tipo impositivo común del 28% se reducirá al 25%. Se trata de un "importante incentivo fiscal para que haya más casas en el mercado de alquiler", cree también el presidente del Gobierno.
En el caso de los alquileres de vivienda de larga duración, el Gobierno también reforzará la rebaja de la tasa del IRS para que pueda haber "estabilidad en los contratos de alquiler":
- Si el contrato es entre 5 y 10 años ahora se beneficiará de una tasa del 15% en lugar del 23% actual
- Si el arrendamiento es entre 10 y 20 años, la tasa del IRS será del 10% en lugar del 14%
- Y si el contrato es por más de 20 años, la tasa será del 5% (actualmente del 10%).
Alojamiento Local (AL): fin de nuevas licencias y aumento de impuestos
El Gobierno ha creado otro mecanismo para incentivar la puesta de viviendas en el mercado de alquiler. Se prohibirán nuevas licencias de Alojamiento Local (AL), con excepción de alojamientos rurales en municipios del interior del país, donde puedan dinamizar la economía local. Las licencias AL actuales "estarán sujetas a reevaluación en 2030" y, a partir de esa fecha, periódicamente, cada cinco años.
Además, los propietarios que tengan viviendas en régimen de Alojamiento Local y que las destinen para vivienda en alquiler tendrán cero IRPF hasta 2030, siempre que destinen los inmuebles antes de finales de 2024.
Por otro lado, los inmuebles que permanezcan en alojamiento local estarán obligados a pagar una contribución especial , cuyos ingresos se destinarán al IRHU (Instituto de Vivienda y Rehabilitación Urbana) para financiar políticas de vivienda.
4ª Área de actuación: Luchar contra la especulación y acabar con las visas doradas
Gobierno dejará de otorgar visas doradas
António Costa anunció que el Gobierno portugués eliminará la concesión de nuevas visas doradas y que, en relación con las ya concedidas, "solo habrá lugar para la renovación si son para residencia propia y permanente del propietario o si la propiedad se coloca en régimen de alquiler en el mercado".
Control de rentas en nuevos contratos
El importe del alquiler en los nuevos contratos de arrendamiento tendrá ahora criterios que limiten su incremento. “Para los nuevos contratos, la nueva renta debe resultar de la suma de la última renta practicada y las actualizaciones que se hayan podido realizar durante la vigencia del contrato”, explicó el presidente del Gobierno. Además de estos dos criterios, el valor de la nueva renta también puede tener en cuenta el objetivo de inflación del 2% definido por el Banco Central Europeo (BCE).
Según el programa "Mais Habitação", "en los inmuebles que ya estaban en el mercado de alquiler en los últimos 10 años, la renta inicial en los nuevos contratos no puede superar el 2% en relación con la renta anterior. A este valor se pueden añadir los coeficientes de actualización automática de los tres años anteriores - si aún no se han aplicado, teniendo en cuenta que en 2023 este valor fue del 5,43%”.
5ª Área de actuación: Proteger a las familias de la subida de los tipos de interés y los alquileres elevados
Exención de la plusvalía para amortizar el crédito a la vivienda
El Gobierno portugués también aprobó la exención del impuesto sobre las plusvalías generadas en la venta de viviendas cuando el valor de la venta se destine a amortizar el crédito de la vivienda propia y permanente del propietario o descendientes.
Es decir, no tributarán las ganancias patrimoniales derivadas de "la venta de bienes inmuebles propiedad del titular" y que "se apliquen a la amortización del primer préstamo hipotecario" del titular y sus descendientes.
Los bancos estarán obligados a ofrecer un tipo fijo en los préstamos para la vivienda
A partir de ahora, los bancos portugueses tendrán que ofrecer tipos fijos en su cartera de hipotecas, según ha anunciado el Gobierno, señalando que con esta medida ya no será posible, como hasta ahora, que las entidades financieras no pongan a disposición esta oferta.
Intereses subvencionados de las hipotecas
El Estado bonificará en un 50% el tipo de interés de los préstamos hipotecarios de hasta 200.000 euros, para las familias cuyo incremento supere la prueba de "estrés", en el caso de familias que perciban hasta 38.632 euros al año.
"Siempre que el tipo de interés suba por encima de este valor máximo al que estaba sometido en el 'stress', se produce un esfuerzo imprevisto para el hogar en relación con lo que era su tasa de esfuerzo y el Estado subvencionará este incremento en un 50%", explicó el Primer Ministro.
Esta medida será temporal y el valor del apoyo se limita a aquellos con un IAS (índice de apoyo social) de 1,5, o hasta 720,65 euros.
Nueva subvención para pagar el alquiler de la vivienda
El Gobierno también "aproximará la tasa de esfuerzo a un máximo del 35% para el alquiler". Lo que proponemos hacer respecto a los contratos ya en vigor, es una ayuda a todas las unidades familiares que tengan ingresos hasta el tramo 6º del IRPF (incluido) y una tasa de esfuerzo superior al 35% y un alquiler de vivienda de los valores fijados por el IHRU para el municipio, puede haber una ayuda de hasta 200 euros mensuales por unidad familiar".
Por ello, el Gobierno pondrá a disposición una ayuda al alquiler, por valor máximo de 200 euros, para apoyar a las familias que estén destinando más del 35% de sus ingresos al alquiler de la vivienda. La ayuda corresponde a la diferencia entre la tasa de esfuerzo real y la tasa de esfuerzo final del 35%, para los contratos celebrados hasta el 21 de diciembre de 2022.
