El precontrato de compraventa: el arma que protege a los compradores y vendedores

Cuando compras o vendes una casa en Portugal, no es obligatorio hacer un acuerdo preliminar de compra y es verdad que cuesta dinero extra, pero no descartes rápidamente firmar uno. Conocido en portugués como el contrato de promesa compra e venda o CPCV, un contrato preliminar de compraventa entre el vendedor y el comprador que es uno de los primeros pasos legales hacia la compra o venta de una propiedad antes de firmar la escritura, y sirve como la única garantía hasta que se firme el contrato definitivo. A fin de cuentas, un contrato preliminar puede ayudarte a evitar muchos problemas y no gastar dinero innecesariamente, por lo que hoy analizamos todo lo que hay que saber sobre los contratos de venta preliminares en Portugal.

Un acuerdo preliminar – del cual se puede encontrar una plantilla en este sitio web en portugués – es legalmente vinculante para garantizar los derechos de las partes contratantes, salvaguardando así a las personas involucradas en la venta hasta el momento de la firma de la escritura de compraventa de la propiedad.

El CPVC también debe ir acompañado de una licencia de uso o permiso de construcción (Licença de Utilização ou de Construção). En caso contrario, deberá aportarse la prueba de que ya ha sido solicitada al municipio o, si esto no es posible, adjuntar una declaración que la sustituya.

¿Cuándo realizar el contrato de compraventa y el depósito?

El sitio web portugués de asesoramiento financiero Doutor Finanças dice que es "oportuno hacer un CPCV cuando se pretende entrar en una transacción (descartando así a otros posibles compradores), cuando la propiedad no tiene una licencia de uso, cuando la construcción de la propiedad aún no está terminada o cuando el comprador todavía está a la espera de la aprobación del banco si necesita una hipoteca para comprar la propiedad".

Es muy común que haya un cierto valor en el contrato promisorio, que es el pago inicial, conocido como "sinal" en portugués. Es una cantidad de dinero u otro activo acordado entre las partes que el comprador debe pagar al vendedor. Este anticipo es una garantía de cumplimiento del precontrato de venta, así como una prueba de la seriedad de la intención contractual de ambas partes.

La cantidad entregada como depósito puede variar, pero generalmente es entre el 10% y el 20% del precio de la propiedad.

¿Qué pasa si alguien rompe el acuerdo de compraventa?

Eso sí, es posible perder dinero si el comprador o el vendedor incumplen el CPCV.

Si el vendedor no cumple con su parte del acuerdo preliminar de compraventa, tendrá que reembolsar al comprador el doble del valor del depósito que ha entregado. Por otra parte, si el incumplimiento del contrato es por parte del comprador, el vendedor puede quedarse con el depósito.

"La parte agraviada también puede apelar a un tribunal para pedir que se cumplan las condiciones del contrato, a fin de obtener una sentencia que permita su ejecución", explica Doutor Finanças.

Para evitar perder dinero, se te aconseja que te asegures por adelantado de que el comprador tiene el potencial de ser aprobado para una hipoteca. Sin embargo, si ambas partes están de acuerdo, es posible añadir una cláusula que cancele el contrato si la hipoteca es denegada por el banco. Esto permite salvaguardar y recuperar el dinero del depósito que el comprador paga al vendedor.

¿Cuáles son las ventajas de hacer un acuerdo de venta?

Un contrato promisorio en Portugal tiene numerosas ventajas, tanto para el vendedor como para el comprador. Además de formalizar rápidamente un documento vinculante entre las dos partes, también garantiza:

• La conclusión de la compraventa de la casa dentro del plazo acordado;
• Seguridad jurídica en caso de retraso o incumplimiento del contrato;
• La transacción si la propiedad no tiene una licencia para usarla;
• La compraventa cuando la propiedad está aún en construcción;
• La venta se llevará a cabo incluso si el comprador no tiene los fondos necesarios para la compra;
• El tiempo que el comprador está a la espera de la aprobación de la financiación por el banco.

Cosas que hay que tener en cuenta cuando se hace un precontrato

Aunque no se trate de un contrato obligatorio, el CPCV es legalmente y contractualmente vinculante desde el momento de su firma, como cualquier otro contrato. Por lo tanto, e incluso si presenta ventajas para ambas partes involucradas, se deben tomar las siguientes precauciones antes de firmar uno:

• Confirmar por escrito que la identificación completa de todas las partes del contrato, la identificación del objeto del contrato (en la mayoría de los casos, una propiedad inmobiliaria), el permiso de vivienda, el importe del depósito y el calendario de pagos;
• Incluir el período máximo para la conclusión del contrato final (en cuyo caso se puede dar un margen de maniobra para posibles retrasos);
• Incluir una cláusula que exima al comprador de la responsabilidad de responder a las cargas sobre la propiedad, como gravámenes o hipotecas;
• Asegurarse de que la hipoteca sea aprobada, si corresponde;
• Si el edificio de condominio donde se encuentra la propiedad está moroso, pedir al vendedor por adelantado las últimas actas de la reunión de la comunidad para comprobar si hay deudas;
• Comprobar de antemano si el edificio ha sido objeto de alguna obra de rehabilitación recientemente o si tendrás que hacerlo en breve.

Para evitar sorpresas desagradables, Doutor Finanças también recomienda incluir una cláusula de rescisión o cancelación en el contrato, que debe describir cómo rescindir el contrato y en qué plazo.