En los últimos 10 años, el "aumento significativo" de la participación de compradores no residentes ha incidido de forma decisiva en el mercado residencial portugués. No solo representaron el 11,7% del valor de las transacciones de vivienda en los cuatro trimestres que terminaron en junio, sino que también compraron casas de precios mucho más altos que los residentes en Portugal. El Banco de Portugal (BdP) incluso señala que el valor promedio por compra de vivienda desembolsado por compradores extranjeros es un 95% superior al importe pagado por compradores residentes en el país.
Tendencias de compra de propiedades extranjeras en Portugal
En el Informe de Estabilidad Financiera de noviembre de 2022, el organismo regulador dirigido por Mário Centeno se refiere al papel de los extranjeros en el "dinamismo" del mercado residencial portugués en la última década. Y concluye que "después de una cierta reducción tras la pandemia, las transacciones de viviendas de compradores con residencia fiscal fuera de Portugal volvieron a aumentar significativamente, con la contribución mayoritaria de los compradores con residencia fiscal fuera de la Unión Europea (UE)", dice el documento publicado a finales de noviembre.
En concreto, los compradores no residentes en Portugal representaron el 11,7% del valor de las transacciones de vivienda en el país en los cuatro trimestres finalizados en junio. Aumentando su importancia en el valor total de las viviendas compradas en 2,8 puntos porcentuales respecto al mismo periodo del año anterior, cuando los extranjeros representaban sólo el 8,9% del valor de las transacciones de vivienda.
Además, los extranjeros están comprando casas en Portugal mucho más caras que los residentes. El importe medio por transacción de los compradores no residentes es un 95% superior al de los compradores residentes, señala el informe. Ante este dato cabe preguntarse quién compra viviendas más caras: ¿los residentes en otros países de la UE o los que están fuera de las fronteras europeas? Según los datos que acaba de publicar el BdP, los que más gastan en vivienda en Portugal no viven en Europa.
- Compradores con residencia fiscal en otros países de la UE: el valor medio de transacción de la vivienda fue de 265.000 euros, superior en un 55% al valor medio de transacción de los compradores con residencia fiscal en Portugal;
- Compradores con residencia fiscal fuera de la UE: el valor medio de las transacciones fue de 414.000 euros, un 143% superior al valor medio de las transacciones donde intervienen compradores residentes en Portugal.
"La información disponible para los inmuebles comercializados en el Área de Regeneración Urbana (ARU) de Lisboa indica cierto cambio en el peso de los principales países de residencia de los compradores, en particular un aumento de las adquisiciones por parte de ciudadanos estadounidenses", destaca también el documento.
Pero eso no es todo. Según compartieron varios especialistas del mercado inmobiliario portugués con idealista/news, cada vez son más los extranjeros que llegan a Portugal para comprar una segunda vivienda, especialmente de territorios donde hay cierta inestabilidad política, económica y social, como EE.UU., Brasil y Reino Unido. O también de países limítrofes con Rusia o Ucrania, donde hay un conflicto armado.
En Portugal, estas familias extranjeras buscan vivir en un ambiente tranquilo, donde la calidad de vida, la seguridad y el bienestar están asegurados. Los regímenes fiscales para extranjeros en Portugal también ayudan a atraer a vivir a familias de otros países, como:
- El régimen de residente no habitual
- Visas para nómadas digitales
- Visas doradas (a pesar de que el Gobierno está estudiando el fin de los permisos de residencia por inversión).
En el mercado inmobiliario portugués, las casas en venta también tienen una atractiva relación calidad-precio en comparación con otros países de Europa y del mundo, a pesar del aumento de los precios de la vivienda en los últimos años.
La evolución de los precios de la vivienda en las regiones está influenciada por la demanda exterior
El informe también concluye que “la heterogeneidad regional de la demanda de no residentes contribuye a una evolución diferenciada de los precios entre regiones”. Es decir, la evolución de los precios de la vivienda es más acentuada en las regiones portuguesas donde los extranjeros compran más casas.
“En el periodo reciente, marcado por un aumento de la demanda de no residentes, el crecimiento del precio de la vivienda ha sido más acusado en las regiones donde su peso es mayor y el porcentaje de operaciones financiadas con crédito es menor”, explican. En concreto, en el segundo trimestre de 2022, el precio medio de la vivienda creció, en términos homólogos:
- El 19,8% en el Algarve
- 14,5% en el Área Metropolitana de Lisboa
- 11% en el Área Metropolitana de Oporto
- Un 10,8% en el resto del país, donde la demanda de viviendas por parte de ciudadanos extranjeros es menor.
Es en el Algarve donde hay mayor demanda de segunda residencia por parte de extranjeros, según los mismos especialistas del mercado. Además, según un estudio de idealista, Lisboa, Loulé, Albufeira, Cascais y Oporto fueron los cinco municipios más buscados por los no residentes para adquirir una vivienda en el país en el segundo trimestre de 2022.
Las hipotecas para extranjeros representan solo el 7% del total
Los préstamos para vivienda concedidos a ciudadanos extranjeros (residentes y no residentes) aumentaron en el período reciente, pero todavía tienen un peso "pequeño" en comparación con los ciudadanos portugueses, afirma la institución gobernada por Mário Centeno. En concreto, el peso de los ciudadanos extranjeros en el stock de hipotecas pasó del 6,4% en diciembre de 2019 al 7% en junio de 2022. Del valor de las operaciones de préstamo de vivienda nueva en este periodo, el 10% se concedió a ciudadanos extranjeros.
¿Qué justifica este aumento de la demanda de hipotecas por parte de ciudadanos de otros países? “El cambio en el perfil de la demanda, en particular con un mayor peso de la demanda de vivienda propia y permanente por parte de extranjeros en edad de trabajar y en tramos de edad inferiores, explica el crecimiento reciente”, explica el informe.
“En términos globales, el porcentaje de operaciones financiadas con crédito interno ha aumentado en los últimos años, pero se mantiene 25 puntos porcentuales por debajo del observado en 2009”, dice BdP. A pesar de adquirir viviendas más caras, los extranjeros que optan por comprar viviendas con préstamos piden menos dinero al banco y tienen vencimientos medios más cortos que los portugueses, concluye también la BdP en base a los préstamos concedidos desde 2019.
Los datos de junio que se dan a conocer en el informe así lo demuestran, teniendo en cuenta el 'loan-to-value' (LTV), que expresa el ratio que el banco presta en relación al valor del inmueble:
- El 12,5% de los préstamos concedidos a extranjeros tenían un LTV actual superior al 80% (16% en el caso de los préstamos concedidos en el mismo periodo a nacionales)
- El 32% de los créditos de vivienda tenían un LTV actual entre 40% y 60% (25% para nacionales).
Alrededor del 40% de las hipotecas concedidas a ciudadanos extranjeros en Portugal tenían un vencimiento en origen de entre 30 y 40 años (65% para ciudadanos nacionales).
Como reflejo de una "mayor intensidad de la demanda de no residentes" en ciertas zonas del país, el peso de las operaciones hipotecarias difiere significativamente por región, como muestran los datos de 2021:
- El Algarve: el porcentaje de transacciones financiadas con hipotecas rondaba el 20%
- Área Metropolitana de Lisboa: las hipotecas representaron alrededor del 60% del valor de las transacciones
- Área Metropolitana de Oporto: las hipotecas pesaban el 70% del valor de las transacciones
- Resto de regiones del país: las hipotecas representaron más del 80% del valor de las transacciones.