In den letzten 10 Jahren war der portugiesische Wohnungsmarkt durch einen „signifikanten Anstieg“ der Beteiligung ausländischer Käufer gekennzeichnet. Auf sie entfielen in den letzten vier Quartalen bis Juni nicht nur 11,7 % des Wertes der Immobilientransaktionen, sondern sie kauften auch Häuser mit einem viel höheren Wert als die in Portugal ansässigen Käufer. Die Bank von Portugal (BdP) gibt sogar an, dass der von ausländischen Käufern gezahlte Durchschnittswert pro Hauskauf um 95 % höher ist als der Betrag, der von ansässigen Käufern im Land gezahlt wird.
Trends beim Immobilienkauf durch Ausländer in Portugal
Im Finanzstabilitätsbericht vom November 2022 verweist die von Mário Centeno geleitete Regulierungsbehörde auf die Rolle von Ausländern bei der „Dynamik“ des portugiesischen Immobilienmarktes im letzten Jahrzehnt. Und kommt zu dem Schluss, dass „nach einem gewissen Rückgang nach der Pandemie, die Wohnungstransaktionen, an denen Käufer mit steuerlichem Wohnsitz außerhalb Portugals beteiligt sind, wieder deutlich zugenommen haben, wobei der größte Teil von Käufern mit steuerlichem Wohnsitz außerhalb der Europäischen Union (EU) stammt“, heißt es in dem Ende November veröffentlichten Dokument.
So entfielen auf ausländische Käufer in Portugal in den vier Quartalen bis Juni 11,7 % des Wertes der Immobilientransaktionen im Lande. Damit haben sie ihren Anteil am Gesamtwert der gekauften Eigenheime um 2,8 Prozentpunkte gegenüber dem gleichen Zeitraum des Vorjahres erhöht, als auf Ausländer nur 8,9 % des Wertes der Immobilientransaktionen entfielen.
Darüber hinaus kaufen Ausländer in Portugal viel teurere Immobilien als Einheimische. Der durchschnittliche Transaktionswert von ausländischen Käufern ist 95 % höher als der von inländischen Käufern, heißt es in dem Bericht. Doch wer kauft teurere Immobilien – Ausländer aus anderen EU-Ländern oder von außerhalb der europäischen Grenzen? Nach den soeben vom BdP veröffentlichten Daten leben diejenigen, die in Portugal mehr für Wohnraum ausgeben, nicht in Europa.
- Käufer mit steuerlichem Wohnsitz in anderen EU-Ländern: Der durchschnittliche Transaktionswert von Immobilien betrug 265.000 Euro und war damit um 55 % höher als der durchschnittliche Transaktionswert von Käufern mit steuerlichem Wohnsitz in Portugal.
- Käufer mit steuerlichem Wohnsitz außerhalb der EU: Der durchschnittliche Transaktionswert betrug 414.000 Euro und war damit um 143 % höher als der durchschnittliche Transaktionswert von Käufern mit Wohnsitz in Portugal.
„Die Daten, die für die im Lissabonner Stadterneuerungsgebiet (ARU) getätigten Transaktionen zur Verfügung stehen, zeigen eine gewisse Veränderung in der Gewichtung der Hauptwohnsitzländer der Käufer, insbesondere eine Zunahme der Käufe durch US-Bürger“, wird im Bericht hervorgehoben.
Aber das ist noch nicht alles. Wie mehrere Marktspezialisten idealista/news mitteilten, kommen immer mehr Ausländer nach Portugal, um einen Zweitwohnsitz zu kaufen, vor allem aus Gebieten mit politischer, wirtschaftlicher und sozialer Instabilität, wie den USA, Brasilien und dem Vereinigten Königreich. Oder auch aus Ländern, die an Russland oder die Ukraine grenzen, wo es einen bewaffneten Konflikt gibt.
Diese ausländischen Familien möchten in Portugal in einer friedlichen Umgebung leben, in der Lebensqualität, Sicherheit und Wohlbefinden gewährleistet sind. Die Steuerregelungen für Ausländer in Portugal tragen ebenfalls dazu bei, dass sich Familien aus anderen Ländern hier niederlassen, wie zum Beispiel:
- Die Regelung für Nicht-Residenten
- Visa für digitale Nomaden
- goldene Visa (obwohl die Regierung eine Abschaffung der Aufenthaltsgenehmigungen für Investitionen prüft)
Auf dem portugiesischen Immobilienmarkt haben die zum Verkauf stehenden Immobilien auch ein attraktives Preis-Leistungs-Verhältnis im Vergleich zu anderen Ländern in Europa und der Welt, trotz des Anstiegs der Immobilienpreise in den letzten Jahren.
Die Entwicklung der Immobilienpreise in den Regionen wird von der Auslandsnachfrage beeinflusst
Der Bericht kommt weiterhin zu dem Schluss, dass „die regionale Heterogenität der Nachfrage von Ausländern zu einer differenzierten Preisentwicklung in den einzelnen Regionen beiträgt.“ Mit anderen Worten: Die Entwicklung der Immobilienpreise ist in den portugiesischen Regionen, in denen Ausländer mehr Immobilien kaufen, stärker ausgeprägt.
„In der letzten Zeit, die von einer steigenden Nachfrage durch Ausländer gekennzeichnet war, war das Wachstum der Immobilienpreise in Regionen ausgeprägter, in denen ihr Gewicht höher und der Prozentsatz der kreditfinanzierten Transaktionen niedriger ist“, heißt es. Insbesondere im zweiten Quartal 2022 stieg der durchschnittliche Immobilienpreis wie folgt:
- 19,8 % an der Algarve
- 14,5 % in der Metropolregion Lissabon
- 11 % im Großraum Porto
- 10,8 % im Rest des Landes, wo die Nachfrage nach Wohnraum durch ausländische Bürger geringer ist.
An der Algarve ist die Nachfrage nach Zweitwohnungen durch Ausländer am größten, so dieselben Marktspezialisten. Laut einer Studie von idealista sind Lissabon, Loulé, Albufeira, Cascais und Porto die fünf begehrtesten Gemeinden für Ausländer, die im zweiten Quartal 2022 ein Eigenheim im Land kauften.
Hypotheken für Ausländer machen nur 7 % des Gesamtvolumens aus
Die Vergabe von Wohnungsbaudarlehen an ausländische Staatsbürger (Residenten und Nicht-Residenten) hat in letzter Zeit zugenommen, aber im Vergleich zu portugiesischen Staatsbürgern immer noch ein „geringes“ Gewicht, so die von Mário Centeno geleitete Institution. Insbesondere stieg der Anteil ausländischer Staatsbürger am Hypothekenbestand von 6,4 % im Dezember 2019 auf 7 % im Juni 2022. In diesem Zeitraum wurden 10 % der neuen Hypothekendarlehen an ausländische Staatsbürger vergeben.
Wie lässt sich diese Zunahme der Nachfrage nach Hypotheken durch Bürger aus anderen Ländern erklären? „Die Veränderung des Nachfrageprofils, insbesondere mit einem größeren Gewicht der Nachfrage nach eigenem und dauerhaftem Wohnraum durch Ausländer im erwerbsfähigen Alter und in jüngeren Altersgruppen, erklärt das jüngste Wachstum“, so der Bericht.
„Insgesamt hat der Anteil der mit inländischen Krediten finanzierten Transaktionen in den letzten Jahren zugenommen, liegt aber immer noch um 25 Prozentpunkte unter dem Wert von 2009“, so die BdP. Trotz des Erwerbs von teureren Immobilien beantragen Ausländer, die sich für den Kauf von Immobilien über Kredite entscheiden, bei der Bank weniger Geld und haben kürzere durchschnittliche Laufzeiten als die Portugiesen, so die Schlussfolgerung des BdP auf der Grundlage der seit 2019 gewährten Kredite.
Die im Bericht veröffentlichten Daten vom Juni zeigen dies unter Berücksichtigung des „Loan-to-Value“ (LTV), der das Verhältnis zwischen dem von der Bank gewährten Kredit und dem Wert der Immobilie ausdrückt:
- 12,5 % der an Ausländer vergebenen Kredite hatten einen aktuellen LTV von über 80 % (16 % bei Krediten, die im gleichen Zeitraum an Inländer vergeben wurden)
- 32 % der Wohnungsbaudarlehen hatten einen aktuellen LTV zwischen 40 % und 60 % (25 % bei Inländern)
Und rund 40 % der Hypotheken, die ausländischen Bürgern in Portugal gewährt wurden, hatten bei der Vergabe eine Laufzeit zwischen 30 und 40 Jahren (65 % bei inländischen Bürgern).
Wie die Daten für das Jahr 2021 zeigen, ist das Gewicht der Hypothekentransaktionen je nach Region sehr unterschiedlich, was auf eine „intensivere Nachfrage von Ausländern“ in bestimmten Gebieten des Landes zurückzuführen ist:
- Algarve: Der Anteil der durch Hypotheken finanzierten Transaktionen lag bei etwa 20 %
- Metropolregion Lissabon: Hypotheken machten rund 60 % des Transaktionswerts aus
- Metropolregion Porto: Hypotheken machten 70 % des Transaktionswerts aus
- Übrige Regionen des Landes: Hypotheken machten mehr als 80 % des Transaktionswerts aus.