Comprare casa in Portogallo: gli stranieri spendono il 95% in più dei residenti

Negli ultimi 10 anni, il "significativo aumento" del numero di acquirenti non residenti ha caratterizzato il mercato residenziale portoghese. Non solo hanno rappresentato l'11,7% del valore delle transazioni immobiliari negli ultimi quattro trimestri terminati a giugno, ma hanno anche acquistato case di valore molto più elevato rispetto ai residenti in Portogallo. La Banca del Portogallo (BdP) afferma addirittura che il valore medio per l'acquisto di una casa erogato dagli acquirenti stranieri è superiore del 95% rispetto all'importo pagato dagli acquirenti residenti nel Paese.

Tendenze di acquisto di case straniere in Portogallo

Nel Rapporto sulla stabilità finanziaria del novembre 2022, il regolatore guidato da Mário Centeno fa riferimento al ruolo degli stranieri nel "dinamismo" del mercato residenziale portoghese nell'ultimo decennio. E conclude che "dopo una certa riduzione a seguito della pandemia, le transazioni immobiliari che coinvolgono acquirenti con residenza fiscale al di fuori del Portogallo sono nuovamente aumentate in modo significativo, con il contributo maggioritario da parte di acquirenti con residenza fiscale al di fuori dell'Unione europea (UE)", così recita il documento pubblicato alla fine di novembre.

In particolare, gli acquirenti non residenti in Portogallo hanno rappresentato l'11,7% del valore delle transazioni immobiliari nel Paese negli ultimi quattro trimestri terminati a giugno. E così hanno aumentato la loro importanza nel valore totale delle case acquistate di 2,8 punti percentuali rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente, quando gli stranieri rappresentavano solo l'8,9% del valore delle transazioni immobiliari.

Inoltre, gli stranieri acquistano case in Portogallo molto più costose dei residenti. Il valore medio delle transazioni degli acquirenti non residenti è del 95% superiore a quello degli acquirenti residenti, sottolinea il rapporto. E chi compra case più costose, residenti in altri Paesi dell'UE o fuori dai confini europei? Secondo i dati appena diffusi dal BdP, chi spende di più per acquistare casa in Portogallo non vive in Europa.

• Acquirenti con residenza fiscale in altri Paesi UE: il valore medio delle transazioni immobiliari è stato di 265mila euro, superiore del 55% rispetto al valore medio delle transazioni degli acquirenti con residenza fiscale in Portogallo;
• Acquirenti con residenza fiscale extra UE: il valore medio delle transazioni è stato di 414mila euro, superiore del 143% rispetto al valore medio delle transazioni con acquirenti residenti in Portogallo.

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"Le informazioni disponibili per gli immobili oggetto di transazioni nell'area di rigenerazione urbana (ARU) di Lisbona indicano alcuni cambiamenti nel peso dei principali Paesi di residenza degli acquirenti, in particolare un aumento delle acquisizioni da parte di cittadini statunitensi", sottolinea inoltre il documento.

Ma non è tutto. Secondo quanto condiviso da idealista/news con diversi esperti di mercato, sempre più stranieri vengono in Portogallo per acquistare una seconda casa, soprattutto da territori in cui è presente instabilità politica, economica e sociale, come Stati Uniti, Brasile e Regno Unito. O anche da Paesi confinanti con la Russia o l'Ucraina, dove c'è un conflitto armato.

In Portogallo, queste famiglie straniere cercano di vivere in un ambiente tranquillo, dove la qualità della vita, la sicurezza e il benessere sono assicurati. I regimi fiscali per gli stranieri in Portogallo aiutano anche ad attrarre a vivere famiglie da altri Paesi, come ad esempio:

• il regime di residenza non abituale;
• visti per nomadi digitali;
• visti d'oro (anche se il Governo sta studiando la fine dei permessi di soggiorno per investimento).

Nel mercato immobiliare portoghese, le case in vendita hanno anche un interessante rapporto qualità-prezzo rispetto ad altri Paesi in Europa e nel mondo, nonostante l'aumento dei prezzi delle case negli ultimi anni.

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L'evoluzione dei prezzi delle abitazioni nelle regioni è influenzata dalla domanda estera

Il rapporto conclude inoltre che "l'eterogeneità regionale della domanda dei non residenti contribuisce a un'evoluzione differenziata dei prezzi tra le regioni". In altre parole, l'evoluzione dei prezzi delle case è più accentuata nelle regioni portoghesi dove gli stranieri acquistano più case.

“Nell'ultimo periodo, caratterizzato da un aumento della domanda da parte dei non residenti, la crescita dei prezzi delle abitazioni è stata più marcata nelle regioni dove il loro peso è maggiore e la percentuale di transazioni finanziate dal credito è minore”, spiegano. Nello specifico, nel secondo trimestre del 2022, il prezzo medio delle abitazioni è cresciuto del:

• 19,8% in Algarve;
• 14,5% nell'area metropolitana di Lisbona
• 11% nell'area metropolitana di Porto;
• 10,8% nel resto del Paese, dove la domanda di abitazioni da parte dei cittadini stranieri è inferiore.

È in Algarve che c'è una maggiore domanda di seconde case da parte degli stranieri, secondo gli stessi specialisti del mercato. Inoltre, secondo uno studio di idealista, Lisbona, Loulé, Albufeira, Cascais e Porto sono stati i cinque comuni più ricercati dai non residenti per l'acquisto di una casa nel Paese nel secondo trimestre del 2022.

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I mutui per stranieri rappresentano solo il 7% del totale

I mutui per la casa concessi a cittadini stranieri (residenti e non residenti) sono aumentati nell'ultimo periodo, ma hanno ancora un peso ininfluente rispetto ai cittadini portoghesi, afferma l'ente governato da Mário Centeno. In particolare, il peso dei cittadini stranieri nello stock dei mutui è passato dal 6,4% di dicembre 2019 al 7% di giugno 2022. Del valore delle nuove operazioni di mutuo per la casa in questo periodo, il 10% è stato concesso a cittadini stranieri.

Cosa giustifica questo aumento della domanda di mutui da parte di cittadini di altri paesi? “Il mutamento del profilo della domanda, in particolare con un maggior peso della domanda di immobili propri e permanenti da parte di stranieri in età lavorativa e in fasce di età inferiori, spiega la recente crescita”, spiega il rapporto.

"In termini aggregati, la percentuale di transazioni finanziate con credito interno è aumentata negli ultimi anni, ma rimane inferiore di 25 punti percentuali rispetto a quella osservata nel 2009", afferma BdP. Nonostante acquistino case più costose, gli stranieri che scelgono di acquistare case con mutui chiedono alla banca meno soldi e hanno scadenze medie più brevi rispetto ai portoghesi, conclude anche il BdP sulla base dei prestiti concessi dal 2019.

Lo dimostrano i dati di giugno diffusi nel report, tenendo conto del "loan-to-value" (LTV), ossia il rapporto che la banca presta in relazione al valore dell'immobile:

• Il 12,5% dei prestiti concessi a cittadini stranieri ha un LTV corrente superiore all'80% (16% nel caso di prestiti concessi nello stesso periodo a cittadini nazionali);
• Il 32% dei mutui per la casa aveva un rapporto LTV attuale compreso tra il 40% e il 60% (25% per i cittadini)

E circa il 40% dei mutui concessi a cittadini stranieri in Portogallo aveva una scadenza all'origine compresa tra i 30 ei 40 anni (65% per i cittadini nazionali).

A testimonianza di una "maggiore intensità della domanda da parte dei non residenti" in alcune aree del Paese, il peso delle operazioni di mutuo differisce significativamente per regione, come mostrano i dati del 2021:

• L'Algarve: la percentuale di transazioni finanziate da mutui era intorno al 20%;
• Area Metropolitana di Lisbona: i mutui rappresentavano circa il 60% del valore delle transazioni
• Area Metropolitana Porto: i mutui pesano per il 70% del valore totale delle operazioni;
• Restanti regioni del Paese: i mutui costituivano oltre l'80% del valore delle transazioni.