Quelles sont les responsabilités légales d’une agence immobilière ?

Acheter, vendre une propriété ou même louer un bien peut être un processus complexe et risqué. Faire appel à un agent immobilier est donc une option recommandée et sûre, car il connaît les procédures juridiques et bureaucratiques liées à ce type d'entreprise. Mais quelles sont les responsabilités d’une agence immobilière ? Qui peut être agent au Portugal ? Quelles sont les exigences et obligations d’une agence immobilière ? Nous vous l'expliquons sur des bases juridiques.

L'activité de courtage immobilier est réglementée par la loi 15/2013 du 8 février, dans sa rédaction actuelle, comme l'explique José Pinto Santos, associé du département immobilier de SRS Legal. Dans cet article pour idealista/news, l'avocat analyse les conditions et obligations pour exercer cette activité au Portugal et pour qu'une entreprise devienne un courtier immobilier.

Selon cette loi, le courtage immobilier consiste à : « La recherche par les sociétés, pour le compte de leurs clients, de destinataires pour la réalisation d'affaires visant à la constitution ou à l'acquisition de droits réels sur des biens immobiliers, ainsi que la échange, transfert ou location de ceux-ci ou cession de positions dans des contrats liés à des biens immobiliers ».

Une Société dans ce contexte désigne une personne physique ou morale ayant un domicile ou un siège social dans un État de l'Espace Économique Européen et exerçant une activité de courtage immobilier. L'activité de courtage immobilier ne peut être exercée au Portugal que par des sociétés de courtage immobilier et sous contrat.

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1. Obligations préalables : licence

L'entreprise doit disposer d'une licence AMI valide (c'est-à-dire pour l'activité de courtage immobilier).

La demande de licence doit être introduite sur un formulaire spécifique, de préférence via la plateforme numérique fournie par l'Institut des marchés publics, de l'immobilier et de la construction (IMPIC).

L'aptitude commerciale de la société et de ses représentants légaux doit être garantie et maintenue pendant toute la durée d'activité de l'agence de médiation (article 6). Ils doivent souscrire et maintenir en vigueur une assurance responsabilité civile (ou équivalente) d'un montant minimum de 150 000 €, dans les conditions fixées à l'annexe I de la même loi.

2. Obligations lors de l'exercice de l'activité

De manière générale, après obtention de la licence AMI et ouverture de l'établissement (communiquée à IMPIC dans un délai de 30 jours), l'entreprise pourra exercer son activité et :

1. S'assurer que leurs clients ont la capacité et la légitimité pour l'entreprise ;
2. S'assurer que les caractéristiques des biens fournis par les clients correspondent à la réalité;
3. Informer de manière précise et claire les destinataires du bien, de ses caractéristiques, de son prix et de ses modalités de paiement, afin de ne pas les induire en erreur ;
4. Présenter la carte d'identité (délivrée par IMPIC) lors de l'exercice de leur activité ;
5. Informer immédiatement les destinataires de tout fait susceptible de compromettre la réalisation de la transaction ;
6. Veiller à ce que le contrat de médiation remplisse les formalités prévues à l'article 16 de la législation applicable ;
7. Restituer au prestataire, sur demande, toutes sommes déposées sous sa garde, par les destinataires de l'affaire négociée - ce qu'on appelle le dépôt (sauf accord contraire).

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La loi prévoit également un certain nombre d'interdictions, parmi lesquelles :

• Recevoir une rémunération de clients et de bénéficiaires dans la même entreprise ;
• Intervenir en qualité d'intéressé dans toute opération portant sur le bien faisant l'objet de la médiation (y compris par l'intermédiaire d'un associé ou représentant légal, conjoint, ascendant ou descendant au 1er degré) ;
• Conclure des contrats de courtage immobilier lorsque les circonstances permettent raisonnablement de douter de la légalité de la transaction.

Le non-respect de ces obligations pourra donner lieu à des sanctions de la part de l'IMPIC (pouvant aller jusqu'au paiement d'amendes, voire à la fermeture de l'établissement et à l'interdiction d'activité), ainsi qu'à l'obligation de rembourser les clients au titre de la responsabilité civile.

3. Fonctions après la finalisation de la transaction

Mais sachez que vos fonctions ne prennent pas fin lorsque l'accord est finalisé. A titre d'exemple, il existe une obligation d'organiser et de tenir à jour un registre de tous les contrats de médiation conclus pour une durée minimale de 5 ans.

En outre, il existe également une obligation de fournir à IMPIC toutes les informations, documentations et éléments liés à son activité, ainsi que de donner accès aux locaux, aux registres d'enregistrement et de réclamation et aux archives documentaires mentionnées ci-dessus.

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4. Blanchiment d'argent

A cela s'ajoutent les obligations imposées par la loi 83/2017 (mesures préventives et répressives de lutte contre le blanchiment d'argent et le financement du terrorisme), qui comprennent notamment :

1. Communiquer à IMPIC, sur une base trimestrielle, le détail des transactions immobilières réalisées et des baux d'une valeur locative supérieure à 2 500,00 €/mois - y compris l'identification des parties impliquées, le montant global de la transaction et la valeur de chaque bien négocié , ainsi que les moyens de paiement ;
2. Désigner une personne responsable du respect de la réglementation en question, avec formation obligatoire.

Le respect des obligations légales vise à garantir un marché immobilier fiable, mais il reste onéreux d'imposer aux entités privées une activité quasi de contrôle qui, en dernière analyse, devrait relever de la responsabilité de l'État. En tout état de cause, ces obligations existent et leur non-respect engage la responsabilité.

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