Comprar o vender una propiedad o incluso alquilar una casa puede ser un proceso complejo y arriesgado. Por tanto, recurrir a un agente inmobiliario es una opción recomendable y segura, ya que conoce los trámites legales y burocráticos relacionados con este tipo de negocios. Pero ¿cuáles son las responsabilidades de una agencia inmobiliaria? ¿Quién puede hacer las transacciones en Portugal? ¿Cuáles son los requisitos y obligaciones que ha de tener una agencia inmobiliaria? Te lo explicamos con argumentos legales.
El negocio de la intermediación inmobiliaria está regulado por la Ley 15/2013, de 8 de febrero, en su redacción actual, tal y como explica José Pinto Santos, asociado del Departamento Inmobiliario de SRS Legal. En este artículo para idealista/news, el abogado analiza los requisitos y obligaciones para ejercer esta actividad en Portugal y para que una empresa se convierta en intermediaria inmobiliaria.
En los términos de esta ley, la intermediación inmobiliaria consiste en: "La búsqueda por empresas, por cuenta de sus clientes, de destinatarios para la realización de negocios que tengan por objeto la constitución o adquisición de derechos reales sobre bienes inmuebles, así como la permuta, transmisión o arrendamiento de los mismos o la cesión de posiciones en contratos relativos a bienes inmuebles".
Se entiende por Empresa, en este contexto, la persona física o jurídica con domicilio o sede social en un Estado del Espacio Económico Europeo y que se dedique a la intermediación inmobiliaria. La actividad de intermediación inmobiliaria sólo puede ser ejercida en Portugal por empresas de intermediación inmobiliaria y bajo contrato.
1. Obligaciones previas: concesión de licencias
La empresa debe tener una licencia AMI válida (es decir, para la actividad de intermediación inmobiliaria).
La solicitud de licencia deberá presentarse con un formulario específico, preferentemente a través de la plataforma digital que facilita el Instituto de Mercados Públicos, Inmobiliarios y de la Construcción ( Impic ).
La idoneidad comercial de la empresa y de sus representantes legales debe garantizarse y mantenerse durante todo el período de actividad de la agencia de mediación (artículo 6). Deberán contratar y mantener vigente un seguro de responsabilidad civil (o equivalente) por un importe mínimo de 150.000 €, en las condiciones establecidas en el anexo I de la misma ley.
2. Deberes en el ejercicio de la actividad
En términos generales, después de la concesión de la licencia AMI y abrir el establecimiento (comunicado al IMPIC dentro de los 30 días), la empresa podrá realizar su actividad y:
- Asegurar que sus clientes tengan la capacidad y legitimidad para el negocio;
- Asegurar que las características de la propiedad proporcionada por los clientes se corresponda;
- Informar de forma precisa y clara a los destinatarios del negocio, sus características, precio y condiciones de pago, a fin de no inducirlos a error;
- Exhibir la tarjeta de identificación (expedida por el IMPIC) en el ejercicio de su actividad;
- Informar inmediatamente a los destinatarios de cualquier hecho que pueda poner en peligro la realización del trato;
- Velar por que el contrato de mediación cumpla con las formalidades previstas en el artículo 16 de la legislación aplicable;
- Devolver al proveedor, previa solicitud, las sumas depositadas en su custodia por los destinatarios del negocio mediado por él - la llamada fianza (salvo pacto en contrario).
La ley también establece una serie de prohibiciones, entre ellas:
- Recibir remuneración de clientes y destinatarios del mismo negocio;
- Intervenir como parte interesada en cualquier transacción que involucre el bien objeto de la mediación (incluso a través de socio o representante legal, cónyuge, ascendiente o descendiente en 1er grado);
- Celebrar contratos de intermediación inmobiliaria cuando las circunstancias permitan razonablemente dudar de la legalidad del negocio.
El incumplimiento de estos deberes puede dar lugar a sanciones por parte del IMPIC (incluyendo el pago de multas e incluso el cierre del establecimiento y la prohibición de actividad), así como la obligación de reembolsar a los clientes en los términos de la responsabilidad civil.
3. Deberes una vez cerrado el trato
Pero hay que tener en cuenta que las obligaciones no terminan cuando se cierra el acuerdo. A modo de ejemplo, existe la obligación de organizar y mantener actualizado un registro de todos los contratos de mediación celebrados durante un periodo mínimo de 5 años.
Además, también existe el deber de facilitar al IMPIC toda la información, documentación y elementos relacionados con la actividad, así como facilitar el acceso a las instalaciones, a los libros de registro y quejas y a los archivos documentales antes mencionados.
4. Blanqueo de capitales
A ello hay que sumar las obligaciones que impone la Ley 83/2017 (medidas preventivas y represivas para combatir el blanqueo de capitales y la financiación del terrorismo), que incluyen, en particular:
- Comunicar al IMPIC, trimestralmente, el detalle de las operaciones inmobiliarias realizadas y de los arrendamientos con un valor de alquiler superior a 2.500,00 €/mes - incluyendo la identificación de las partes implicadas, el importe global de la operación y el valor de cada inmueble negociado, así como los medios de pago;
- Designar a una persona responsable del cumplimiento de la normativa en cuestión, con formación obligatoria.
El cumplimiento de las obligaciones legales tiene por objeto garantizar un mercado inmobiliario fiable, pero no deja de ser gravoso imponer a las entidades privadas una actividad casi de supervisión que, en última instancia, debería corresponder al Estado. En cualquier caso, estas obligaciones existen y su incumplimiento da lugar a responsabilidades.
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