Quali sono le responsabilità legali di un'agenzia immobiliare?

Acquistare, vendere un immobile o anche affittare una casa può essere un processo complesso e rischioso. Rivolgersi ad un agente immobiliare è quindi una scelta consigliata e sicura, poiché conosce le procedure legali e burocratiche relative a questo tipo di attività. Ma quali sono le responsabilità di un’agenzia immobiliare? Chi può condurre negoziazioni in Portogallo? Quali sono i requisiti e gli obblighi di un’agenzia immobiliare?

L'attività di intermediazione immobiliare è regolamentata dalla Legge 15/2013, dell'8 febbraio, nella sua formulazione attuale, come spiega José Pinto Santos, Associato del Dipartimento Immobiliare di SRS Legal. In questo articolo per idealista/news, l'avvocato analizza i requisiti e gli obblighi per svolgere questa attività in Portogallo e per una società per diventare agente immobiliare.

Ai sensi di tale legge, l'intermediazione immobiliare consiste: "La ricerca da parte delle società, per conto dei propri clienti, di destinatari per la realizzazione di affari finalizzati alla costituzione o all'acquisizione di diritti reali su beni immobili, nonché la scambio, cessione o locazione degli stessi ovvero cessione di posizioni in contratti relativi a beni immobili”.

Per Società in questo contesto si intende una persona fisica o giuridica con domicilio o sede legale in uno Stato dello Spazio Economico Europeo e che esercita attività di intermediazione immobiliare. L'attività di intermediazione immobiliare può essere svolta in Portogallo solo da società di intermediazione immobiliare e sotto contratto.

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1. Obblighi preliminari: concessione di licenza

L'azienda deve avere una licenza AMI valida (cioè per attività di intermediazione immobiliare).

La domanda di licenza deve essere presentata su apposito modulo, preferibilmente tramite la piattaforma digitale fornita dall'Istituto dei mercati pubblici, immobiliari e delle costruzioni (IMPIC).

L'idoneità commerciale della società e dei suoi legali rappresentanti deve essere garantita e mantenuta durante tutto il periodo di attività dell'agenzia di mediazione (articolo 6). Devono stipulare e mantenere in vigore un'assicurazione di responsabilità civile (o equivalente) per almeno 150.000 euro, alle condizioni stabilite nell'allegato I della stessa legge.

2. Compiti nello svolgimento dell'attività

In termini generali, dopo l’ottenimento della licenza AMI e l’apertura dello stabilimento (comunicata all’IMPIC entro 30 giorni), l’impresa potrà svolgere la propria attività e:

1. Garantire che i propri clienti abbiano la capacità e la legittimità per l’attività;
2. Assicurarsi che le caratteristiche dell'immobile fornite dai clienti corrispondano;
3. Informare in modo accurato e chiaro i destinatari dell'affare, delle sue caratteristiche, del prezzo e dei termini di pagamento, in modo da non indurli in inganno;
4. Esibire la tessera identificativa (rilasciata dall'IMPIC) nello svolgimento della propria attività;
5. Informare immediatamente i destinatari di qualsiasi fatto che possa pregiudicare il perfezionamento dell'affare;
6. Garantire che il contratto di mediazione adempia alle formalità previste dall'articolo 16 della legislazione applicabile;
7. Restituire al prestatore, su richiesta, le somme depositate in sua custodia dai destinatari dell'affare da lui mediato - la cosiddetta riserva (salvo diverso accordo).

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La legge prevede inoltre una serie di divieti, tra cui:

• Ricevere compensi da clienti e destinatari nella stessa attività;
• Intervenire come parte interessata in qualsiasi operazione riguardante il bene oggetto della mediazione (anche tramite partner o rappresentante legale, coniuge, ascendente o discendente di 1° grado);
• Stipulare contratti di intermediazione immobiliare quando le circostanze consentono ragionevolmente di dubitare della liceità dell'operazione.

L'inadempimento di tali obblighi può comportare l'imposizione di sanzioni da parte dell'IMPIC (tra cui il pagamento di multe e perfino la chiusura dello stabilimento e l'interdizione dell'attività), nonché l'obbligo di risarcire i clienti in termini di responsabilità civile.

3. Obblighi dopo la conclusione dell'accordo

Ma tieni presente che i tuoi compiti non finiscono quando l'accordo viene concluso. Ad esempio, esiste l'obbligo di organizzare e tenere un registro aggiornato di tutti i contratti di mediazione conclusi per un periodo minimo di 5 anni.

Inoltre, sussiste anche il dovere di fornire all'IMPIC tutte le informazioni, la documentazione e gli elementi relativi alla sua attività, nonché di consentire l'accesso ai locali, ai libri di registrazione e dei reclami e agli archivi documentali sopra menzionati.

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4. Riciclaggio di denaro

A ciò vanno aggiunti gli obblighi imposti dalla Legge 83/2017 (misure preventive e repressive per il contrasto del riciclaggio e del finanziamento del terrorismo), che comprendono, in particolare:

1. Comunicare a IMPIC, con cadenza trimestrale, il dettaglio delle transazioni immobiliari effettuate e delle locazioni con valore locativo superiore a € 2.500,00/mese - compresa l'identificazione delle parti coinvolte, l'importo complessivo dell'operazione e il valore di ciascun immobile oggetto di transazione, nonché i mezzi di pagamento;
2. Nominare un responsabile del rispetto della normativa in questione, con formazione obbligatoria.

Il rispetto degli obblighi di legge mira a garantire un mercato immobiliare affidabile, ma resta oneroso imporre ai privati un'attività quasi di vigilanza che, in ultima analisi, dovrebbe spettare allo Stato. In ogni caso, questi obblighi esistono e il loro mancato adempimento dà luogo a responsabilità.

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