Welche rechtlichen Pflichten hat ein Immobilienmakler?

Der Kauf und Verkauf oder sogar die Vermietung einer Immobilie kann ein komplexer und riskanter Prozess sein. Deshalb ist das Beauftragen eines Immobilienmaklers eine empfehlenswerte und sichere Option, da dieser mit den rechtlichen und bürokratischen Abläufen dieser Geschäftsarten vertraut ist. Doch welche Aufgaben hat ein Immobilienmakler? Wer darf in Portugal solche Geschäfte abwickeln? Welche Anforderungen und Pflichten hat ein Immobilienmakler? Wir erklären es Ihnen aus rechtlicher Sicht.

Die Tätigkeit des Immobilienmaklers wird durch das Gesetz 15/2013 vom 8. Februar in seiner aktuellen Fassung geregelt, wie José Pinto Santos, Partner der Immobilienabteilung von SRS Legal, erklärt. In diesem Artikel für idealista/news analysiert der Anwalt die Anforderungen und Verpflichtungen für die Ausübung dieser Tätigkeit in Portugal und für Unternehmen, die künftig als Immobilienmakler tätig sein wollen.

Im Sinne dieses Gesetzes umfasst die Tätigkeit als Immobilienmakler folgendes: „Die Suche von Unternehmen im Auftrag ihrer Kunden nach Abnehmern zur Durchführung von Geschäften, die auf die Begründung oder den Erwerb dinglicher Rechte an unbeweglichen Immobilien gerichtet sind, sowie der Tausch, die Übertragung oder die Vermietung derselben oder die Abtretung von Positionen in Verträgen, die unbewegliche Immobilien zum Gegenstand haben."

Ein Unternehmen ist in diesem Zusammenhang eine natürliche oder juristische Person mit Wohnsitz oder eingetragenem Sitz in einem Staat des Europäischen Wirtschaftsraums, die als Immobilienmakler tätig ist. Die Tätigkeit als Immobilienmakler kann in Portugal nur von Immobilienmaklerfirmen und auf Vertragsbasis ausgeübt werden.

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1. Vorherige Verpflichtungen: Lizenzierung

Das Unternehmen muss über eine gültige AMI-Lizenz (z. B. für die Tätigkeit als Immobilienmakler) verfügen.

Der Lizenzantrag muss auf einem speziellen Formular eingereicht werden, vorzugsweise über die digitale Plattform des Instituts für öffentliche Märkte, Immobilien und Bauwesen (IMPIC).

Die wirtschaftliche Tauglichkeit des Unternehmens und seiner gesetzlichen Vertreter muss während der gesamten Tätigkeitsdauer der Makleragentur gewährleistet sein und aufrechterhalten werden (Artikel 6). Es muss eine Haftpflichtversicherung (oder eine gleichwertige Versicherung) mit einer Deckungssumme von mindestens 150.000 Euro unter den in Anhang I dieses Gesetzes genannten Bedingungen abgeschlossen und aufrechterhalten werden.

2. Pflichten bei der Ausübung der Tätigkeit

Generell kann das Unternehmen nach Erhalt der AMI-Lizenz und der Eröffnung des Firmensitzes (der dem IMPIC innerhalb von 30 Tagen mitgeteilt wird) seine Tätigkeit ausüben, wobei folgende Pflichten zu erfüllen sind:

1. Sicherstellen, dass die Kunden über die Kapazität und Legitimität für das Geschäft verfügen
2. Sicherstellen, dass die Merkmale der von den Kunden bereitgestellten Immobilie übereinstimmen
3. Die Abnehmer müssen korrekt und deutlich über die Merkmale, Preise und Zahlungsbedingungen informiert werden, um diese nicht irrezuführen.
4. Bei der Ausübung der Tätigkeit muss der (vom IMPIC ausgestellte) Ausweis vorgezeigt werden.
5. Der Abnehmer muss unverzüglich über alle Tatsachen, die den Abschluss des Geschäfts gefährden könnten, informiert werden.
6. Sicherstellen, dass der Maklervertrag die in Artikel 16 der geltenden Gesetzgebung festgelegten Formalitäten erfüllt
7. Dem Anbieter müssen auf Verlangen alle Beträge, die sich in der Obhut des Maklers, der das Geschäfts vermittelt, befinden und vom Abnehmer hinterlegt wurden – die sogenannte Anzahlung – übergeben werden (sofern nichts anderes vereinbart wurde).

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Das Gesetz sieht außerdem eine Reihe von Verboten vor, darunter:

• die Entgegennahme von Vergütungen von Kunden und Abnehmern derselben Transaktion
• das Eingreifen als interessierte Partei bei jeglicher Transaktion im Zusammenhang mit der zu vermittelnden Immobilie (einschließlich durch einen Partner oder gesetzlichen Vertreter, Ehegatten, Vorfahren oder Nachkommen 1. Grades)
• der Abschluss von Immobilienmaklerverträgen, wenn die Umstände berechtigte Zweifel an der Rechtmäßigkeit des Geschäfts zulassen

Die Nichteinhaltung dieser Pflichten kann zu Sanktionen seitens des IMPIC führen (einschließlich der Zahlung von Geldbußen und sogar der Schließung des Betriebs oder des Verbots der Tätigkeit) sowie zur Verpflichtung, den Kunden im Rahmen der zivilrechtlichen Haftung zu entschädigen.

3. Pflichten nach Vertragsabschluss

Zu beachten ist jedoch, dass die Pflichten des Maklers nicht mit dem Abschluss des Geschäfts enden. Beispielsweise besteht die Pflicht, ein Verzeichnis aller abgeschlossenen Maklerverträge zu führen und auf dem neuesten Stand zu halten, und zwar für einen Zeitraum von mindestens 5 Jahren.

Darüber hinaus besteht die Pflicht, dem IMPIC alle Informationen, Unterlagen und Elemente im Zusammenhang mit der Tätigkeit zur Verfügung zu stellen sowie Zugang zu den Räumlichkeiten, den Registrierungs- und Beschwerdebüchern und den oben genannten Dokumentarchiven zu gewähren.

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4. Geldwäsche

Hinzu kommen die durch das Gesetz 83/2017 – präventive und repressive Maßnahmen zur Bekämpfung von Geldwäsche und Terrorismusfinanzierung – auferlegten Verpflichtungen, die insbesondere Folgendes umfassen:

1. Mitteilung an das IMPIC, und zwar vierteljährlich zu den Einzelheiten der durchgeführten Immobilientransaktionen und Mietverträgen mit einem Mietwert von mehr als 2.500,00 Euro/Monat – einschließlich der Identifizierung der beteiligten Parteien, des Gesamtbetrags des Geschäfts und des Werts der einzelnen getätigten Immobilientransaktionen sowie der Zahlungsmittel
2. Ernennung einer Person, die für die Einhaltung der betreffenden Vorschriften verantwortlich ist und über eine obligatorische Ausbildung verfügt

Die Einhaltung der gesetzlichen Verpflichtungen soll einen verlässlichen Immobilienmarkt gewährleisten, aber es ist dennoch lästig, privaten Einrichtungen eine quasi Aufsichtstätigkeit aufzuerlegen, die letztlich dem Staat obliegen sollte. In jedem Fall bestehen diese Verpflichtungen, und deren Nichteinhaltung führt zu einer Haftung.

• Ihr 5-teiliger Leitfaden für die Suche nach einem guten Immobilienmakler in Portugal