Le gouvernement portugais, dirigé par Luís Montenegro, a introduit une nouvelle catégorie appelée « loyer modéré ». Cette mesure a suscité un vif intérêt, car les propriétaires qui louent un logement entre 400 et 2 300 € par mois peuvent bénéficier d'avantages fiscaux, notamment un taux d'impôt sur le revenu (IRS) réduit, ramené de 25 % à 10 %.
Mais ces loyers modérés sont-ils courants ? Les données d'idealista/data montrent que 8 logements sur 10 à louer pour l'été 2025 se situent dans cette fourchette, notamment à Lisbonne et Porto, où les loyers sont généralement plus élevés.
Que signifient les nouvelles règles sur les « loyers modérés » ?
Dans le cadre d'un plan d'urgence pour le logement, le gouvernement a remplacé l'ancien système de loyers abordables par cette nouvelle catégorie de loyers modérés, couvrant les propriétés qui coûtent entre 400 et 2 300 € par mois.
Si un propriétaire loue un bien dans cette gamme de prix et signe un contrat d'au moins trois ans, il peut payer moins d'impôt sur les revenus locatifs (IRS réduit de 25% à 10%).
Les propriétaires qui construisent ou rénovent des biens pour les louer à des prix modérés peuvent également bénéficier de :
- Un taux de TVA réduit à 6% ;
- Pas de taxe foncière IMI ou AIMI.
Cependant, le plafond de 2 300 € suscite la controverse. De nombreux professionnels de l'immobilier estiment que ce montant est trop élevé pour la plupart des Portugais et risque même de faire grimper les prix. Le gouvernement affirme que ce plafond de 2 300 € vise à inclure les zones à coût de vie élevé, comme Lisbonne et Porto, afin que davantage de propriétaires puissent bénéficier de réductions d'impôts.
Lisbonne et Porto sont en tête du marché des loyers modérés
Selon idealista/news, au troisième trimestre 2025, plus de 43 000 logements étaient à louer dans 79 communes, avec suffisamment d'annonces pour constituer un échantillon fiable. Parmi eux, 81 % étaient proposés à des prix compris entre 400 et 2 300 €.
Les zones avec le plus de propriétés dans cette gamme de prix étaient :
- Lisbonne
- Porto
- Cascais
- Vila Nova de Gaia
- Matosinhos
Presque toutes les municipalités analysées comptaient plus de la moitié de leurs locations dans la tranche des loyers modérés, ce qui les rendait éligibles aux avantages fiscaux. Par exemple :
- Lisbonne : 73 % des logements en location
- Porto : 91 %
- Vila Nova de Gaia : 89 %
- Figueira da Foz : 100 %
La seule exception est Cascais, où 53 % des logements locatifs sont des biens haut de gamme coûtant plus de 2 300 € par mois. Les 47 % restants sont des logements à loyer modéré. Aucun logement à Cascais n'était proposé à moins de 400 € par mois.
Les locations haut de gamme représentent 19 % du marché
Les logements dont les loyers sont supérieurs à 2 300 € représentent 19 % du marché locatif total à l'été 2025. Les nombres les plus élevés de ces locations de luxe ou premium se trouvent à Lisbonne, Cascais, Porto, Oeiras et Loulé.
Ces biens ne bénéficient pas des avantages fiscaux liés aux loyers modérés. À Lisbonne, ils représentent 27 % du marché, contre seulement 9 % à Porto.
Dans le bas de gamme du marché, les propriétés à moins de 400 € par mois sont très limitées, moins de 1 % de toutes les maisons en location au Portugal.
Les communes qui comptent le plus de logements à loyer modéré sont :
Dans 49 communes, dont Lisbonne et Porto, il n'y a pas de logements en location à moins de 400 €.
En bref:
- La plupart des maisons de location au Portugal coûtent entre 400 et 2 300 €.
- Les propriétaires de cette catégorie peuvent payer moins d’impôts.
- Les logements haut de gamme de plus de 2 300 € ne bénéficient pas d'avantages fiscaux.
- Les logements à loyer modéré à moins de 400 € sont très rares.
Ce nouveau système vise à encourager davantage d’options de location à des prix modérés, mais la question de savoir s’il aidera les locataires ou seulement les propriétaires reste un sujet de débat.