La crise économique déclenchée par la pandémie de COVID-19 aura un effet durable sur le marché immobilier, avec une baisse générale des prix des logements qui devrait être observée dans toute l'Europe dès 2021, le Portugal inclus. Cependant, cette tendance à la baisse ne se traduira pas nécessairement par une augmentation des transactions lorsqu'il s'agit d'acheter, de vendre ou de louer un bien immobilier et ce sera en fait plutôt le contraire. Les effets durables de la pandémie de coronavirus devraient rendre l'accès au logement plus difficile, accentuer les inégalités et toucher les groupes les plus vulnérables, à savoir les plus jeunes et les salariés à bas salaires, selon l'agence de notation financière Moody's.
Prédire le comportement du marché au Portugal et au-delà dans un contexte d'instabilité et de récession comme celui d'aujourd'hui est une tâche difficile et de nombreuses variables peuvent entraîner des changements dans les estimations. Plusieurs entités se sont déjà lancées dans une tentative de prédiction de l'évolution du secteur immobilier et du coût du logement, car il s'agit d'un enjeu critique pour l'économie, le système financier et la société. Les prévisions de Moody's pour l'Europe, y compris le Portugal, ont été publiées dans le rapport : « Les tendances liées à la COVID-19 aggraveront les inégalités parmi les populations jeunes et à faible revenu en Europe ».
L'agence de notation financière basée aux États-Unis s'attend à ce que les prix des logements restent stables pendant la fin de l'année 2020, en grande partie à cause des politiques de relance approuvées par les gouvernements, mais admet des baisses généralisées dès 2021 en raison de la COVID-19. Le rapport indique que « les prix sur le marché du logement en Europe devraient rester stables en fin 2020, puis baisser dans la plupart des pays en raison de la crise et de la grave récession économique causée par la pandémie », tandis que la société de notation, citée par la presse nationale et internationale, estime que les prix de l'immobilier chuteront de 2% l'année prochaine.
Les pays du sud de l'Europe, dont le Portugal, seront particulièrement touchés car leurs économies sont plus dépendantes du tourisme, l'un des secteurs les plus durement touchés par la crise pandémique. Moody's affirme que l'avenir dépendra, dans ce cas, du temps de reprise du secteur, avec le risque que l'offre disponible conduise à transférer de nombreuses maisons et appartements actuellement utilisés comme logement local au Portugal vers le marché locatif traditionnel, créant une potentielle « surproduction ». C'est une situation qui contraste avec le contexte d'avant l'arrivée du coronavirus au Portugal, où la demande était supérieure au produit disponible sur le marché.
Plus de logements sociaux et de protection des locataires
Pour l'agence de notation financière, la COVID-19 précipitera plusieurs changements fondamentaux sur le marché immobilier européen. Ainsi, la baisse des prix n'améliorerait pas les conditions d'accès au logement car les revenus des ménages sont également touchés par la pandémie, en particulier les jeunes salariés et ceux dont les salaires sont faibles. Pour faire face à ce scénario d'inaccessibilité accrue, il devrait y avoir des besoins plus importants en logements sociaux et une protection accrue des locataires.
En revanche, des changements évidents se produisent dans le segment résidentiel en raison de l'évolution des préférences de la population : la demande de logements explose dans les banlieues, en raison du confinement et de la croissance généralisée du télétravail. « À mesure que les gens travaillent plus à domicile, la demande de logements dans les centres urbains diminuera considérablement - les consommateurs voudront des maisons plus grandes où ils pourront travailler plus confortablement, plus loin de ces centres urbains », prédit Moody's.
L'agence de notation souligne également que la perte de revenus et le chômage sont susceptibles d'augmenter dans le contexte actuel de récession économique, et l'entreprise s'attend donc à une plus grande intervention gouvernementale dans la création de logements sociaux et dans la réglementation des loyers pour protéger les locataires.
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