Vânzarea unei proprietăți în calitate de nerezident în Portugalia: factori de luat în considerare

Experții fiscali PwC aduc lumină asupra modului corect de a gestiona acest tip de tranzacție imobiliară și de a evita problemele cu impozitele

Fotografie de Augusto Lopes pe Unsplash
Fotografie de Augusto Lopes pe Unsplash
28 aprilie 2021, Redacție

Dacă vindeți proprietatea dvs. în Portugalia ca contribuabil nerezident, trebuie să plățiți impozitul pe venit portughez („IRS”) și trebuie să raportați tranzacția în declarația de venit pentru anul în care v-ați vândut proprietatea. În acest articol, explicăm factorii care trebuie luați în considerare, cu ajutorul experților fiscali de la PwC.

Cum se calculează câștigul de capital sau pierderea de capital?

În calitate de contribuabil nerezident în Portugalia, doar veniturile provenite din Portugalia sunt supuse IRS în Portugalia (principiul teritorialității), așa cum explică PwC în acest articol pregătit pentru idealista/news. În ceea ce privește câștigurile de capital imobiliare, cele rezultate din vânzarea de bunuri imobile situate pe teritoriul portughez sunt considerate a proveni dintr-o sursă portugheză.

În ceea ce privește câștigul sau pierderea de capital rezultat din vânzarea unei proprietăți, câștigul corespunde diferenței dintre valoarea vânzării (sau valoarea patrimonială impozabilă, dacă este mai mare) și valoarea de cumpărare a proprietății din Portugalia. Toate cheltuielile inerente creșterii valorii proprietății, efectuate în ultimii 12 ani, achiziționarea și vânzarea proprietății pot fi, de asemenea, deduse.

Care este regimul de impozitare aplicabil?

În cazul rezidenților neimpozabili din Portugalia, atunci când se determină un câștig de capital, există posibilitatea de a alege între două regimuri fiscale diferite, și anume:

  • impozitarea în conformitate cu regimul-regulă de impozitare aplicabilă rezidenților neimpozabili, adică impozitul pe 100% din câștigul de capital constatat, la rata specială de 28%;
  • în cazul rezidenților unui stat membru al Uniunii Europene sau al Spațiului Economic European (în acest din urmă caz, cu condiția să existe un schimb de informații cu privire la aspectele fiscale), impozitarea a 50% din câștigul de capital, la cote de impozitare marginale ( care variază în prezent între 14,5% și 48%), plus taxa suplimentară de solidaritate (în prezent până la 5%).

Trebuie remarcat faptul că, în cazul optării pentru impozitare în funcție de ratele de impozitare marginale, pentru a determina ratele care trebuie aplicate, ar trebui să se țină seama de veniturile obținute în străinătate, care, în cazul rezidenților fiscali din Portugalia, ar trebui să fie supuși ratelor marginale ale impozitului pe venitul personal (de exemplu, venituri din muncă și venituri de afaceri și profesionale).

În ceea ce privește rezidenții din țări terțe, cadrul legal în vigoare prevede doar posibilitatea aplicării regimului menționat mai sus și, prin urmare, este de așteptat ca, în cazul unei astfel de situații, autoritatea fiscală portugheză să evalueze impozitul pe 100% din câștigul de capital și să îl impoziteze la rata specială de 28%.

Cu toate acestea, am dori să menționăm că, în prezent, există numeroase litigii judiciare între contribuabili și Autoritatea fiscală cu privire la conformitatea cu legea europeană a normelor menționate, fiind așteptată o nouă decizie în acest sens de către Curtea Europeană de Justițiee (Cauza C-388/19), care poate avea impact asupra jurisprudenței actuale a instanțelor naționale. Fără a ignora importanța unei astfel de discuții în asigurarea protejării drepturilor contribuabililor, în acest articol ne concentrăm doar asupra regimurilor fiscale în vigoare în prezent în Portugalia, pentru a oferi cititorului o idee precisă și simplă a regimurilor în vigoare în acest moment.

Fotografie de Tyler Franta pe Unsplash
Fotografie de Tyler Franta pe Unsplash

Caz practic

Să ne imaginăm următorul scenariu, pentru un contribuabil, singur, nerezident în Portugalia și rezident în Franța:

  • achiziționarea unei proprietăți în Portugalia la 1 martie 2019, pentru 150.000 EUR;
  • vânzarea proprietății menționate la 1 decembrie 2020, pentru 250.000 EUR;
  • cheltuieli și costuri suportate la achiziția și vânzarea acesteia, în valoare de 25.000 EUR;

În acest scenariu, contribuabilul ar avea un câștig de capital de 75.000 €, corespunzător diferenței dintre valoarea vânzării (250.000 €) și valoarea de achiziție (150.000 €), după deducerea cheltuielilor relaționate cu achiziționarea și vânzarea proprietății ( 25.000 €).

Dacă luăm în considerare impozitarea conform regulilor regimului-regulă, câștigul de capital va da naștere la un impozit de plătit de 21.000 EUR (care corespunde impozitării a 100% din câștigul de capital la rata specială de 28%).

Pe de altă parte, dacă contribuabilul optează să impoziteze doar 50% din câștigul de capital (adică 37.500 €) în funcție de ratele marginale ale impozitului pe venitul personal, dacă nu are alte venituri, suma impozitului de plătit ar fi de aproximativ 10.900 € (care corespunde aplicării unei cote efective de impozitare de aproximativ 14,5%).

Ce se întâmplă dacă, în mod ipotetic, contribuabilul în cauză a câștigat și venituri din muncă în țara de reședință (de exemplu, Franța) în valoare de 50.000 EUR?

În acest scenariu, impozitarea în regimul general ar rămâne neschimbată, iar impozitul datorat ar fi de 21.000 EUR. Cu toate acestea, în cazul unei opțiuni pentru impozitare la ratele marginale ale impozitului pe venitul personal, acești 50.000 EUR ar trebui luați în considerare și în scopul determinării ratei care trebuie aplicată. Haideți să aruncăm o privire.

Dacă adăugăm la 50% din câștigul de capital impozabil (37.500 €) suma de 50.000 €, obținem un venit supus impozitării de 87.500 €, ceea ce ar da naștere unui impozit plătibil în Portugalia pe câștigul de capital de aproximativ € 14.475 (corespunzător unei cote efective de impozitare de 19,3%).

În general, impozitarea câștigurilor de capital în funcție de ratele marginale ale impozitului pe venitul personal va părea a fi mai avantajoasă deoarece, excluzând de la impozitare 50% din câștigul de capital obținut, cota maximă efectivă de impozitare care poate rezulta din aceasta este de 26,5% (adică rezultatul împărțirii la 2 a sumei ratei maxime marginale aplicabile în prezent de 48% cu rata maximă suplimentară de solidaritate de 5%), care este, prin urmare, mai mică decât rata de 28% aplicabilă în regimul general.

Ești pregătit pentru a găsi casa visurilor tale?

Ești pregătit pentru a găsi casa visurilor tale?

Găsește pe idealista case de vânzare și închiriere pe termen lung