Vendre une propriété en tant que non-résident au Portugal : facteurs à prendre en compte

Si vous vendez votre propriété au Portugal en tant que contribuable non-résident, vous êtes soumis à l'impôt sur le revenu portugais (« IRS ») et devez déclarer la transaction dans votre déclaration de revenus pour l'année au cours de laquelle vous avez vendu votre propriété. Dans cet article, nous expliquons les facteurs à prendre en compte, avec l'aide des experts en fiscalité de PwC.

Comment le gain ou la perte en capital est-il calculé ?

En tant que contribuable non-résident au Portugal, seuls les revenus d'origine portugaise sont soumis à l'IRS au Portugal (principe de territorialité), comme l'explique PwC dans cet article préparé pour idealista/news. En ce qui concerne les plus-values immobilières, celles résultant de la vente de biens immobiliers situés sur le territoire portugais sont considérées comme de source portugaise.

En ce qui concerne la plus-value ou la perte en capital résultant de la vente d'un bien, le gain correspond à la différence entre la valeur de vente (ou la valeur patrimoniale imposable, si elle est supérieure) et la valeur d'achat du bien au Portugal. Toutes les dépenses inhérentes à l'augmentation de la valeur du bien, effectuées au cours des 12 dernières années, ainsi que celles effectuées lors de l'acquisition et de la vente du bien, peuvent également être déduites.

Quel est le régime fiscal applicable ?

Dans le cas des non-résidents fiscaux au Portugal, lorsqu'une plus-value est effectuée, il est possible de choisir entre deux régimes fiscaux différents, à savoir :

• imposition selon le régime d'imposition applicable aux non-résidents fiscaux, c'est-à-dire une imposition sur 100% de la plus-value constatée, au taux spécial de 28%;
• dans le cas des résidents d'un État membre de l'Union européenne ou de l'Espace économique européen (et dans ce dernier cas, sous réserve d'un échange d'informations en matière fiscale), imposition sur 50% de la plus-value, aux taux marginaux d'imposition ( qui varient actuellement entre 14,5% et 48%), plus la taxe de solidarité supplémentaire (actuellement allant jusqu'à 5%).

Il est à noter qu'en cas d'option pour une imposition selon les taux marginaux d'imposition, afin de déterminer les taux à appliquer, il convient de prendre en compte les revenus gagnés à l'étranger : par exemple, les revenus d'un emploi ou les revenus d'entreprise et professionnels.

En ce qui concerne les résidents de pays tiers, le cadre juridique actuellement en vigueur ne prévoit que la possibilité d'appliquer le premier régime susmentionné. L'administration fiscale portugaise percevra donc l'impôt sur 100% de la plus-value et l'imposera au taux spécial de 28%.

Néanmoins, nous tenons à indiquer qu'à l'heure actuelle, il existe de nombreux litiges judiciaires entre les contribuables et l'administration fiscale concernant la conformité ou non des règles visées avec le droit européen. Beaucoup sont dans l'attente d'une nouvelle décision en la matière par la Cour européenne de la justice (affaire C-388/19), ce qui pourrait avoir un impact sur la jurisprudence actuelle des juridictions nationales. Sans négliger l'importance d'une telle discussion pour garantir la sauvegarde des droits des contribuables, nous nous concentrons dans cet article uniquement sur les régimes fiscaux actuellement en vigueur au Portugal, afin de donner au lecteur une idée précise et simple des régimes actuellement en vigueur.

Photo de Tyler Franta sur Unsplash

Cas pratique

Imaginons le scénario suivant, pour un contribuable, célibataire, non résidant au Portugal et résidant en France :

• achat d'un bien immobilier au Portugal le 1er mars 2019 pour 150 000 € ;
• vente dudit bien le 1er décembre 2020 pour 250 000 € ;
• les dépenses et frais engagés lors de l'acquisition et de la vente, pour un montant de 25 000 €;

Dans ce scénario, le contribuable aurait une plus-value de 75 000 €, correspondant à la différence entre la valeur de vente (250 000 €) et la valeur d'acquisition (150 000 €), après déduction des frais engagés lors de l'achat et de la vente du bien (25 000 €).

Si l'on considère l'imposition selon le premier cas, la plus-value donnera lieu à un impôt à payer de 21 000 € (ce qui correspond à une imposition sur 100% de la plus-value, au taux spécial de 28%).

En revanche, si le contribuable choisit de n'imposer que 50% de la plus-value (soit 37 500 €) selon les taux marginaux de l'impôt sur le revenu des personnes physiques, s'il n'a pas d'autres revenus, le montant de l'impôt à payer serait d'environ 10 900 € (ce qui correspond à l'application d'un taux d'imposition effectif d'environ 14,5%).

Mais que se passe-t-il si le contribuable en question a également perçu un revenu d'emploi dans le pays de résidence (par exemple en France) d'un montant de 50 000 € ?

Avec ce scénario, la fiscalité sous le régime général resterait inchangée et la taxe due serait de 21 000 €. Cependant, dans le cas d'une option d'imposition aux taux marginaux de l'impôt sur le revenu des personnes physiques, ces 50 000 € doivent également être pris en considération pour la détermination du taux à appliquer. 

Si l'on ajoute aux 50% de la plus-value imposable (37 500 €) le montant de 50 000 €, on obtient un revenu soumis à l'impôt de 87 500 €, ce qui donnerait lieu à un impôt à payer au Portugal d'environ 14 475 € (ce qui correspond à un taux d'imposition effectif de 19,3%).

D'une manière générale, l'imposition de la plus-value selon les taux marginaux de l'impôt sur le revenu des personnes physiques sera plus avantageuse puisque, en excluant 50% de la plus-value obtenue, le taux d'imposition effectif maximal qui peut en résulter est de 26,5% (soit le résultat de la division par 2 de la somme du taux marginal maximal actuellement applicable de 48% avec le taux de solidarité maximal additionnel de 5%), qui est donc inférieur au taux de 28% applicable sous le régime général.