Verkauf einer Immobilie als Nichtansässiger in Portugal: Faktoren, die berücksichtigt werden müssen

Die Steuerexperten von PwC erklären, wie diese Art von Immobilientransaktionen richtig abgewickelt und Steuerprobleme vermieden werden können

Foto von Augusto Lopes auf Unsplash
Foto von Augusto Lopes auf Unsplash
28 April 2021, Redaktion

Wenn Sie Ihre Immobilie in Portugal als gebietsfremder Steuerzahler verkaufen, unterliegen Sie der portugiesischen Einkommensteuer („IRS“) und müssen die Transaktion in Ihrer Gewinn- und Verlustrechnung für das Jahr ausweisen, in dem Sie Ihre Immobilie verkauft haben. In diesem Artikel erläutern wir mit Hilfe der Steuerexperten von PwC die zu berücksichtigenden Faktoren.

Wie berechnet sich der Kapitalgewinn oder -verlust?

Als gebietsfremder Steuerzahler in Portugal unterliegt nur ein Einkommen aus portugiesischen Quellen der IRS in Portugal (Territorialitätsprinzip), wie von PwC in diesem Artikel erläutert, der für idealista/news erstellt wurde. In Bezug auf Immobilienkapitalgewinne werden diejenigen, die aus dem Verkauf von Immobilien auf portugiesischem Gebiet resultieren, als aus portugiesischer Quelle stammend angesehen.

In Bezug auf den Kapitalgewinn oder -verlust aus dem Verkauf einer Immobilie entspricht der Gewinn der Differenz zwischen dem Verkaufswert (oder dem Steuerwert, falls höher) und dem Kaufwert der Immobilie in Portugal. Alle Kosten, die mit der Wertsteigerung der Immobilie in den letzten 12 Jahren, dem Erwerb und dem Verkauf der Immobilie verbunden sind, können ebenfalls abgezogen werden.

Welches Steuersystem wird angewendet?

Bei nicht steuerpflichtigen Einwohnern in Portugal besteht bei der Ermittlung eines Kapitalgewinns die Möglichkeit, zwischen zwei verschiedenen Steuerregelungen zu wählen, nämlich:

  • Besteuerung gemäß der für nicht steuerpflichtige Personen geltenden Besteuerungsregel, d. h. Besteuerung von 100% des ermittelten Kapitalgewinns zum Sondertarif von 28%;
  • im Falle von Einwohnern eines Mitgliedstaats der Europäischen Union oder des Europäischen Wirtschaftsraums (im letzteren Fall, sofern ein Informationsaustausch über Steuerfragen stattfindet) die Besteuerung von 50% des Kapitalgewinns zu Grenzsteuersätzen (die derzeit zwischen 14,5% und 48% variieren) zuzüglich der Solidaritätssteuer (derzeit bis zu 5%).

Es ist zu beachten, dass bei der Entscheidung für eine Besteuerung nach den Grenzsteuersätzen bei der Festlegung der anzuwendenden Steuersätze die im Ausland erzielten Einkünfte berücksichtigt werden sollten (z. B. Einkommen aus Beschäftigung sowie geschäftliches und berufliches Einkommen).

In Bezug auf in Drittländern ansässige Personen sieht der derzeit geltende Rechtsrahmen nur die Möglichkeit vor, die oben genannte Regel anzuwenden, und es wird daher erwartet, dass die portugiesische Steuerbehörde in einem solchen Fall die Steuern auf 100% des Kapitalgewinns festlegt mit dem Sondertarif von 28% besteuert.

Wir möchten jedoch darauf hinweisen, dass derzeit zwischen den Steuerzahlern und der Steuerbehörde zahlreiche gerichtliche Auseinandersetzungen darüber bestehen, ob die genannten Vorschriften dem europäischen Recht entsprechen oder nicht, und dass vom Europäischen Gerichtshof eine neue Entscheidung zu diesem Thema erwartet wird. Ohne die Bedeutung einer solchen Diskussion für die Wahrung der Rechte der Steuerzahler außer Acht zu lassen, konzentrieren wir uns in diesem Artikel nur auf die derzeit in Portugal geltenden Steuerregelungen, um dem Leser eine genaue und einfache Vorstellung von den derzeit geltenden Regelungen zu vermitteln.

Foto von Tyler Franta auf Unsplash
Foto von Tyler Franta auf Unsplash

Praktischer Fall

Stellen wir uns das folgende Szenario für einen Steuerzahler vor, ledig, nicht in Portugal ansässig und in Frankreich ansässig:

  • Kauf einer Immobilie in Portugal am 1. März 2019 für 150.000 €;
  • Verkauf dieser Immobilie am 1. Dezember 2020 für 250.000 €;
  • angefallene Aufwendungen und Kosten beim Erwerb und Verkauf in Höhe von 25.000 €;

In diesem Szenario hätte der Steuerpflichtige nach Abzug der mit dem Kauf und Verkauf der Immobilie verbundenen Kosten einen Kapitalgewinn von 75.000 €, der der Differenz zwischen dem Verkaufswert (250.000 €) und dem Erwerbswert (150.000 €) nach Abzug der Kosten (25.000 €) entspricht.

Wenn wir die Besteuerung für nichtansässiche Steuerzahler betrachten, führt der Kapitalgewinn zu einer Steuer in Höhe von 21.000 € (was einer Besteuerung von 100% des Kapitalgewinns zum Sondertarif von 28% entspricht).

Wenn sich der Steuerpflichtige dagegen dafür entscheidet, nur 50% des Kapitalgewinns (d. h. 37.500 €) gemäß den Grenzsteuersätzen für das persönliche Einkommen zu besteuern, wenn er kein anderes Einkommen hat, würde der zu zahlende Steuerbetrag ungefähr 10.900 € betragen (was der Anwendung eines effektiven Steuersatzes von ca. 14,5% entspricht).

Was ist, wenn der betreffende Steuerzahler hypothetisch auch im Wohnsitzland (z. B. Frankreich) ein Arbeitseinkommen in Höhe von 50.000 € erzielt hat?

In diesem Szenario würde die Besteuerung nach dem allgemeinen Regime unverändert bleiben und die fällige Steuer würde 21.000 € betragen. Im Falle einer Steueroption zu den Grenzsteuersätzen für das persönliche Einkommen sollten diese 50.000 € jedoch auch bei der Festlegung des anzuwendenden Steuersatzes berücksichtigt werden. Werfen wir einen Blick.

Wenn wir zu den 50% des steuerpflichtigen Kapitalgewinns (37.500 €) den Betrag von 50.000 € addieren, erhalten wir ein steuerpflichtiges Einkommen von 87.500 €, was zu einer in Portugal zu zahlenden Steuer auf den Kapitalgewinn von ungefähr 14.475 € führen würde (entspricht einem effektiven Steuersatz von 19,3%).

Im Allgemeinen erscheint die Besteuerung von Kapitalgewinnen gemäß den Grenzsteuersätzen für das persönliche Einkommen vorteilhafter, da ohne Berücksichtigung von 50% des erzielten Kapitalgewinns der daraus resultierende maximale effektive Steuersatz 26,5% beträgt (d. h. das Ergebnis der Division der Summe des derzeit geltenden maximalen Grenzsatzes von 48% durch 2 durch den zusätzlichen maximalen Solidaritätssatz von 5%, der daher niedriger ist als der nach dem allgemeinen Regime geltende Satz von 28%.

Sind Sie bereit, Ihr Traumhaus zu finden?

Sind Sie bereit, Ihr Traumhaus zu finden?

Finden Sie bei idealista Immobilien zum Verkauf und Langzeitmieten