Vender una propiedad como no residente en Portugal: estos son los factores a tener en cuenta

Los expertos en impuestos de PwC arrojan luz sobre la forma correcta de manejar este tipo de operaciones inmobiliarias y evitar problemas con los impuestos

Foto de Augusto Lopes en Unsplash
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28 abril 2021, Redacción

Si vendes tu propiedad en Portugal como contribuyente no residente, estás sujeto al impuesto sobre la renta portugués ("IRS") y tienes que informar de la transacción en tu declaración de la renta del año en que vendiste tu propiedad. En este artículo, explicamos los factores a tener en cuenta, con la ayuda de los expertos fiscales de PwC. 

¿Cómo se calcula la plusvalía o la minusvalía?

Como contribuyente no residente en Portugal, solo los ingresos de origen portugués están sujetos al IRS en Portugal (principio de territorialidad), como explica PwC en este artículo elaborado para idealista/news. En cuanto a las plusvalías inmobiliarias, se consideran de origen portugués las derivadas de la venta de inmuebles situados en territorio portugués.

En cuanto a la plusvalía o minusvalía resultante de la venta de una propiedad, la plusvalía corresponde a la diferencia entre el valor de venta (o el valor patrimonial gravable, si es superior) y el valor de compra de la propiedad en Portugal. También pueden deducirse todos los gastos inherentes al aumento de valor del inmueble, realizados en los últimos 12 años, de adquisición y venta del mismo.

¿Cuál es el régimen fiscal aplicable?

En el caso de los no residentes fiscales en Portugal, cuando se determina una plusvalía, existe la posibilidad de elegir entre dos regímenes fiscales diferentes, que son principalmente:

  • tributación de acuerdo con el régimen de tributación aplicable a los no residentes fiscales, es decir, tributación del 100% de la plusvalía constatada, al tipo especial del 28%
  • en el caso de residentes en un Estado miembro de la Unión Europea o del Espacio Económico Europeo (en este último caso, siempre que exista intercambio de información en materia fiscal), tributación del 50% de la plusvalía, a tipos impositivos marginales (que actualmente oscilan entre el 14,5% y el 48%), más el impuesto de solidaridad adicional (actualmente hasta el 5%).

Hay que tener en cuenta que en el caso de optar por la tributación según los tipos impositivos marginales, para determinar los tipos a aplicar, hay que tener en cuenta las rentas obtenidas en el extranjero, que, en el caso de los residentes fiscales en Portugal, estarían sujetas a los tipos marginales del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (por ejemplo, las rentas del trabajo y las rentas empresariales y profesionales).

Por lo que se refiere a los residentes en terceros países, el marco jurídico actualmente en vigor sólo prevé la posibilidad de aplicar el régimen mencionado, por lo que se prevé que, en el caso de esta situación, la Administración Tributaria portuguesa liquide el impuesto sobre el 100% de la plusvalía y la grave al tipo especial del 28%.

No obstante, nos gustaría señalar que, actualmente, existen numerosas disputas judiciales entre los contribuyentes y la Administración Tributaria en relación con la conformidad, o no, de las referidas normas con el derecho europeo, estando prevista una nueva decisión sobre el tema por parte del Tribunal de Justicia de las Comunidades Europeas (Asunto C-388/19), que puede tener impacto en la actual jurisprudencia de los tribunales nacionales. Sin desconocer la importancia de esta discusión para garantizar la salvaguarda de los derechos de los contribuyentes, en este artículo nos centramos únicamente en los regímenes fiscales actualmente vigentes en Portugal, con el fin de dar al lector una idea precisa y sencilla de los regímenes actualmente vigentes.

Foto de Tyler Franta en Unsplash
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Caso practico

Imaginemos el siguiente escenario, para un contribuyente, soltero, no residente en Portugal y residente en Francia:

  • compra de una propiedad en Portugal el 1 de marzo de 2019, por 150.000€
  • venta de dicho inmueble el 1 de diciembre de 2020, por 250.000€
  • gastos y costes incurridos con la adquisición y venta, por importe de 25.000€

En este escenario, el contribuyente tendría una plusvalía de 75.000€, correspondiente a la diferencia entre el valor de venta (250.000€) y el valor de adquisición (150.000€), una vez deducidos los gastos incurridos con la compra y venta del inmueble ( 25.000€).

Si consideramos la tributación según las normas del régimen general, la plusvalía dará lugar a una cuota tributaria de 21.000 euros (que corresponde a la tributación del 100% de la plusvalía al tipo especial del 28%).

Por otro lado, si el contribuyente opta por gravar únicamente el 50% de la plusvalía (es decir, 37.500€) según los tipos marginales del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, si no tiene otros ingresos, el importe del impuesto a pagar sería de aproximadamente 10.900€ (que corresponde a la aplicación de una tasa impositiva efectiva de aproximadamente 14,5%).

¿Qué pasa si, hipotéticamente, el contribuyente en cuestión también ha obtenido ingresos laborales en el país de residencia (por ejemplo, Francia) por valor de 50.000€?

En este supuesto, la tributación en el régimen general se mantendría sin cambios y el impuesto a pagar sería de 21.000 euros. Sin embargo, en el caso de que se opte por la tributación a los tipos marginales del IRPF, estos 50.000 euros también deberían tenerse en cuenta a efectos de determinar el tipo a aplicar. Echemos un vistazo.

Si al 50% de la plusvalía imponible (37.500€) le sumamos el importe de 50.000€, obtenemos una renta sujeta a tributación de 87.500€, lo que daría lugar a un impuesto a pagar en Portugal sobre la plusvalía de aproximadamente  14.475€ (correspondiente a una tasa impositiva efectiva del 19,3%).

En general, la tributación de las plusvalías según los tipos marginales del IRPF parecerá más ventajosa ya que, al excluir de la tributación el 50% de la plusvalía obtenida, el tipo impositivo efectivo máximo que puede resultar de la misma es del 26,5% (es decir, el resultado de dividir por 2 la suma del tipo marginal máximo actualmente aplicable del 48% con el tipo máximo adicional de solidaridad del 5%), que es por tanto inferior al tipo del 28% aplicable en el régimen general.
régimen general.

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