Vendere una casa come non residente in Portogallo: fattori da tenere in considerazione

Gli esperti fiscali di PwC fanno luce sul modo giusto per gestire questo tipo di transazione immobiliare ed evitare problemi con le tasse

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Foto di Augusto Lopes su Unsplash
28 aprile 2021, Redazione

Se vendi la tua casa in Portogallo come contribuente non residente, sei soggetto all'imposta sul reddito portoghese ("IRS") e devi riportare la transazione nella dichiarazione dei redditi dell'anno in cui hai venduto la tua proprietà. In questo articolo, ti spieghiamo i fattori da tenere in considerazione, con l'aiuto degli esperti fiscali di PwC.

Come viene calcolata la plusvalenza o la minusvalenza?

Come contribuente non residente in Portogallo, solo il tuo reddito di origine portoghese è soggetto all'IRS in Portogallo (principio di territorialità), come spiegato da PwC in questo articolo preparato per idealista / news. Per quanto riguarda le plusvalenze immobiliari, si considerano provenienti da fonti portoghesi quelle risultanti dalla vendita di immobili situati nel territorio portoghese.

Per quanto riguarda la plusvalenza o minusvalenza derivante dalla vendita di un immobile, la plusvalenza corrisponde alla differenza tra il valore di vendita (o il valore patrimoniale imponibile, se superiore) e il valore di acquisto della proprietà in Portogallo. Possono essere detratte anche tutte le spese inerenti all'incremento di valore dell'immobile, effettuate negli ultimi 12 anni, all'acquisto e alla vendita dell'immobile.

Qual è il regime fiscale applicabile?

Nel caso di residenti non fiscali in Portogallo, quando viene determinata una plusvalenza, c'è la possibilità di scegliere tra due diversi regimi fiscali, vale a dire:

  • tassazione secondo il regime-regola di tassazione applicabile ai non residenti fiscali, ossia tassazione del 100% sulla plusvalenza accertata, all'aliquota speciale del 28%;
  • nel caso di residenti di uno Stato membro dell'Unione Europea o dello Spazio Economico Europeo (in quest'ultimo caso, a condizione che vi sia uno scambio di informazioni in materia fiscale), tassazione del 50% sulla plusvalenza, ad aliquote fiscali marginali (che attualmente variano tra il 14,5% e il 48%), più l'imposta di solidarietà aggiuntiva (attualmente fino al 5%).

Si precisa che nel caso di optare per la tassazione secondo le aliquote fiscali marginali, al fine di determinare le aliquote da applicare si dovrebbe tener conto dei redditi conseguiti all'estero che, nel caso dei residenti fiscali in Portogallo, dovrebbero essere soggetti alle aliquote marginali dell'imposta sul reddito personale (ad esempio, reddito da lavoro dipendente e reddito da libero professionista).

Per quanto riguarda i residenti in paesi terzi, il quadro giuridico attualmente in vigore prevede solo la possibilità di applicare la regola-regime di cui sopra, e si prevede quindi che, in una tale situazione, l'Amministrazione fiscale portoghese prenderà in considerazione il 100% della plusvalenza e la tasserà all'aliquota speciale del 28%.

Tuttavia, si segnala che, attualmente, sono numerose le controversie giudiziarie tra contribuenti e Autorità Fiscale in merito alla conformità o meno, delle norme di riferimento con la normativa europea, essendo prevista una nuova decisione in materia da parte della Corte Europea di giustizia (causa C-388/19), che potrebbe avere un impatto sull'attuale giurisprudenza dei tribunali nazionali. Non trascurando l'importanza di tale discussione nel garantire la salvaguardia dei diritti dei contribuenti, in questo articolo ci concentriamo solo sui regimi fiscali attualmente in vigore in Portogallo, al fine di dare al lettore un'idea precisa e semplice dei regimi attualmente in vigore.

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Foto di Tyler Franta su Unsplash

Caso pratico

Immaginiamo il seguente scenario, per un contribuente, single, non residente in Portogallo e residente in Francia:

  • acquisto di una casa in Portogallo in data 1 marzo 2019, per € 150.000;
  • vendita del suddetto immobile in data 1 dicembre 2020, per € 250.000;
  • spese e costi sostenuti con l'acquisizione e la vendita, per un importo di € 25.000;

In questo scenario, il contribuente avrebbe una plusvalenza di € 75.000, corrispondente alla differenza tra il valore di vendita (€ 250.000) e il valore di acquisto (€ 150.000), dedotte le spese sostenute per l'acquisto e la vendita dell'immobile (€ 25.000).

Se consideriamo la tassazione secondo le regole del regime-regola, la plusvalenza darà luogo a un'imposta dovuta di € 21.000 (che corrisponde alla tassazione del 100% della plusvalenza all'aliquota speciale del 28%).

D'altra parte, se il contribuente sceglie di tassare solo il 50% della plusvalenza (ovvero 37.500 €) secondo le aliquote dell'imposta sul reddito personale marginale, se non ha altri redditi, l'importo dell'imposta dovuta sarebbe di circa 10.900 € (che corrisponde all'applicazione di un'aliquota fiscale effettiva di circa il 14,5%).

E se, ipoteticamente, il contribuente in questione avesse percepito anche un reddito da lavoro dipendente nel paese di residenza (es. Francia) pari a 50.000 euro?

In questo scenario la tassazione in regime generale rimarrebbe invariata e l'imposta dovuta sarebbe di 21.000 euro. Tuttavia, in caso di opzione per la tassazione alle aliquote marginali dell'imposta personale sul reddito, questi € 50.000 dovrebbero essere presi in considerazione anche ai fini della determinazione dell'aliquota da applicare. Ecco come.

Se aggiungiamo al 50% della plusvalenza imponibile (37.500 €) l'importo di 50.000 €, otteniamo un reddito soggetto a tassazione di 87.500 €, che darebbe luogo ad un'imposta dovuta in Portogallo sulla plusvalenza di circa € 14.475 (corrispondente a un'aliquota fiscale effettiva del 19,3%).

In generale, la tassazione sulle plusvalenze secondo le aliquote marginali dell'imposta sul reddito personale apparirà più vantaggiosa poiché, escludendo dalla tassazione il 50% della plusvalenza ottenuta, l'aliquota fiscale massima effettiva che ne può derivare è del 26,5% (ovvero il risultato della divisione per 2 della somma dell'aliquota marginale massima attualmente applicabile del 48% con l'ulteriore tasso massimo di solidarietà del 5%), che è quindi inferiore all'aliquota del 28% applicabile in regime generale.

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