Pre-contract de vânzare-cumpărare: cum să evitați durerile de cap și să vă protejați drepturile atunci când cumpărați o casă nouă în Portugalia

shttefan-q-opi42arq-unsplash.jpg
Iată cum un pre-acord de vânzare-cumpărare îți poate asigura achiziția unei case în Portugalia / SHTTEFAN/Unsplash
4 septembrie 2019, Redacție

Procesul de cumpărare a unei case noi este atât de special și interesant, pe cât de complex și frustrant. Pentru a vă asigura că totul merge bine, nu există nimic mai important decât să fiți informați corect. Este esențial să aveți o noțiune clară a mai multor concepte legate de procesul de cumpărare a unei case în Portugalia, iar unul dintre ele are legătură cu așa-numitul pre-contract de vânzare-cumpărare, cunoscut în portugheză sub denumirea de Contrato de Promessa de Compra Venda sau CPCV. Acesta este un instrument extrem de util pentru cei care vând proprietăți în Portugalia și, de asemenea, arma care protejează cel mai bine cumpărătorii de proprietăți. În acest articol analizăm ce este CPCV, ce avantaje și dezavantaje are și cum afectează tranzacțiile imobiliare din Portugalia.

Din momentul în care vizitați prima dată proprietatea până la finalizarea actului de vânzare-cumpărare, trece o perioadă de timp considerabilă și pot apărea mai multe lucruri în calea dvs. care să vă împiedice să vă cumpărați casa pe care v-o doriți. Așadar, și pe lângă faptul că îi împiedică pe ceilalți potențiali cumpărători să achiziționeze casa visurilor dvs., printr-un CPCV sunteți asigurați în mod legal în caz de alte posibile urgențe, întârzieri sau încălcări ale contractului.

Deși este frecvent utilizat în Portugalia, redactarea acestui contract nu este obligatorie prin lege. Chiar și așa, după cum explică Doutor Finanças pentru idealista/news, poate fi foarte important și util să închei unul când achiziționezi proprietăți sau terenuri.

Dar de ce? Din mai multe motive, și anume pentru că este un document scris cu valoare legală (art. 410 nr. 1 din Codul civil), întocmit și semnat între persoana care promite să vândă proprietatea (proprietarul) și persoana care promite să cumpere aceeași proprietate (cumpărătorul).
În acest fel, și astfel încât să știi să-ți aperi drepturile și interesele și cum să faci ca procesul de cumpărare a casei să se desfășoare fără probleme, cel mai bun lucru este să fii bine informat.

Ce ar trebuie să includă un pre-contract de vânzare- cumpărare?

CPVC ar trebui să respecte anumite reguli și ar trebui să conțină câteva elemente cheie și informații, cum ar fi:

  • Identificarea celor două părți ale contractului, cine vinde și cine intenționează să cumpere, cu numele complet, adresa, starea civilă, numerele cărții de identitate și numerele de identificare fiscală portugheză (número de identificação fiscal sau NIF);
  • Identificarea și caracteristicile proprietății, cum ar fi adresa, tipul proprietății, descrierea proprietății, inscripția matricei și alte caracteristici pe care le poate avea, precum piscină, garaj sau spațiu de depozitare;
  • Permisul de habitabilitate sau autorizația de construcție (licença de habitação ou de construcão) sau dovada că a fost solicitată la Consiliul Local;
  • Prețul de vânzare al proprietății și mijloacele de plată;
  • Valoarea avansului plătit de viitorul cumpărător, precum și data plății. Acest depozit reprezintă de obicei între 10% și 20% din valoarea de vânzare a proprietății, plătit ca garanție inițială și ca dovadă a seriozității și intenției reale a cumpărătorului de a face achiziția. Această sumă se plătește odată cu întocmirea CPCV;
  • Dovada că proprietatea nu are obligații sau datorii la momentul semnării CPCV.
  • Data prevăzută pentru semnarea actului final de vânzare-cumpărare și consecințele sau sancțiunile, care pot fi aplicate, dacă această dată nu este respectată;
  • Asigurarea că proprietatea se află într-o stare bună, cu tot ceea ce implică acest lucru: rețele interne și racordări și instalații de apă, electricitate, canalizare și gaze în stare normală de funcționare.

Ce lucruri ar putea apărea pentru a opri un CPCV să intre în vigoare?

CPCV, deși nu este obligatoriu, are anumite lucruri specifice de care ar trebui să fiți conștienți și informați înainte de a-l semna, mai ales pentru că există factori externi care pot influența rezultatul și formalizarea acestuia - așa-numitele contingențe - despre care ar trebui să știți și de care ar trebui să știți cum să vă protejați în cazul în care nu se încheie actul de vânzare-cumpărare. Prin urmare, este important să știm că:

  • Atunci când cumpărătorul nu are suficienți bani pentru achiziție și trebuie să solicite o ipotecă, aprobarea acestui credit este un factor care poate interfera în mod negativ în achiziționarea proprietății. Ar trebui să vă asigurați în avans că banca este dispusă să vă împrumute suma de care aveți nevoie. În plus, ar trebui să includeți o clauză în CPCV, care anulează contractul dacă nu ajungeți să primiți ipoteca, fără să trebuiască să pierdeți suma plătită în avans.
  • Un alt aspect important care nu ține de potențialul cumpărător este evaluarea proprietății - dacă evaluarea este mai mare decât banii pe care îi are disponibili pentru a cumpăra proprietatea, ar trebui să fie prudent și să încerce să creeze o clauză pe care să o introducă în pre-acordul de vânzare-cumpărare pentru a diminua această deficiență.
  • Dacă doriți să achiziționați o casă care este încă în construcție și dacă constructorul sau proprietarul nu respectă acordul pentru că, de exemplu, construcția nu a fost finalizată, în acest caz viitorul cumpărător poate cere să i se ramburseze, în mod legal, de două ori valoarea depozitului. Această lege este valabilă și în cazul în care proprietarul nu vinde proprietatea și dintr-un alt motiv.
  • Un alt aspect important care ar trebui considerat ca un impediment este schimbarea proprietarului proprietății. În acest scop, legea prevede două forme
    1. Așa-numita „Efectivitate Reală”, o lege care permite contractului CPCV eficacitate sporită, nu numai pentru cele două părți ale contractului, ci și pentru orice terți implicați. Cu semnăturile acestor terți incluse în pre-contractul de vânzare-cumpărare, viitorul cumpărător dobândește dreptul de a cumpăra proprietatea în cauză, indiferent de cine este proprietarul la momentul respectiv. Acest lucru trebuie să fie înregistrat și inclus în contractul final de vânzare- cumpărare.
    2. Un alt exemplu este faptul că ducerea la bun sfârșit a procesului de vânzare-cumpărare poate fi compromisă de decesul proprietarului, refuzul proprietarului de a semna actul de vânzare-cumpărare sau orice alt motiv. Pentru cazuri ca acesta, legea prevede o acțiune de atribuire obligatorie care permite înlocuirea semnăturii proprietarului prin autorizație judiciară în actul de vânzare-cumpărare, permițând astfel cumpărătorului finalizarea tranzacției.
  • Un alt factor extern de luat în considerare este situația în care proprietatea nu primește permis de habitabilitate. Dacă nu puteți obține acest document de la consiliul municipal, nu veți putea solicita un credit ipotecar sau completa actul de vânzare-cumpărare. Numai după o inspecție atentă, care să se încheie cu succes, efectuată de reprezentanți ai consiliului local, a patru zone cheie (canalizare, apă, gaze și electricitate), se poate elibera această licență pentru proprietate.

Aceștia sunt câțiva dintre cei mai importanți factori externi de contingență care trebuie luați în considerare la încheierea unui pre-contract de vânzare-cumpărare înainte de semnarea actului final  de proprietate.

Pe scurt, achiziționarea unei case este o decizie financiară foarte importantă din viața oamenilor și, prin urmare, protejarea ca consumator/cumpărător este fundamentală. Din acest motiv, chiar dacă nu este obligatoriu, este întotdeauna o idee bună să întocmim un pre-acord de vânzare-cumpărare CPCV pentru a clarifica eventualele probleme care pot apărea atunci când doriți să cumpărați o casă în Portugalia.

Ești pregătit pentru a găsi casa visurilor tale?

Ești pregătit pentru a găsi casa visurilor tale?

Găsește pe idealista case de vânzare și închiriere pe termen lung