Vorvertrag: So vermeiden Sie Probleme beim Immobilienkauf in Portugal

So kann ein Vorvertrag den Immobilienkauf in Portugal absichern / SHTTEFAN/Unsplash
So kann ein Vorvertrag den Immobilienkauf in Portugal absichern / SHTTEFAN/Unsplash
4 September 2019, Redaktion

Der Kauf einer Immobilie ist so besonders wie komplex – besonders, wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung im Ausland kaufen. Damit alles reibungslos über die Bühne geht, sollte man sich im Vorhinein ausreichend informieren. Sie sollten sicher sein, dass Sie alle Schritte des Immobilienkaufs in Portugal kennen. Einer davon ist der Kaufvorvertrag (Contrato de Promessa ed Compra e Venda, kurz: CPCV), der auch für Verkäufer von grundlegender Bedeutung ist, da er sowohl die Rechte des Käufers als auch des Verkäufers sichert. In diesem Leitfaden erklären wir Ihnen alles zum Kaufvorvertrag, welche Vor- und Nachteile er birgt und wie er sich auf den Immobilienkauf in Portugal auswirkt.

Ab der ersten Besichtigung der Immobilie bis zur Unterzeichnung des Kaufvertrages kann viel Zeit vergehen und es können unverhoffte Probleme auftreten. Durch den Abschluss eines Vorvertrages sichern Sie sich Ihr Traumhaus nicht nur vor anderen Kaufinteressenten, sondern rein rechtlich gesehen auch gegen mögliche Eventualitäten, Verzögerungen beim Kaufprozess oder Vertragsverletzungen ab.

Der Abschluss eines Vorvertrages beim Immobilienkauf in Portugal ist nicht gesetzlich vorgeschrieben. Dennoch, wie wir Ihnen in diesem von Doutor Finanças für idealista/news erstellen Beitrag erklären, kann es von Vorteil sein, vor dem Kauf einer Immobilie oder eines Grundstücks in Portugal einen Kaufvorvertrag abzuschließen.

Warum ist der Abschluss eines Kaufvorvertrages so wichtig? Es handelt sich um rechtswirksames Dokument (Artikel 410 Nr. 1 des portugiesischen Bürgerlichen Gesetzbuches), das zwischen der Person, die beabsichtigt, die Immobilie zu verkaufen (vendedor), und der Person, die beabsichtigt, die Immobilie zu kaufen (comprador), abgeschlossen wird. Beide Vertragsparteien verpflichten sich zum Verkauf bzw. Kauf der Immobilie.

Elemente eines Kaufvorvertrages in Portugal

Der CPVC sollte sich an bestimmte Vorschriften halten und einige grundlegende Elemente und Daten enthalten:

  • Angaben zu Käufer und Verkäufer: vollständiger Name, Anschrift, Familienstand, Personalausweisnummer und Steueridentifikationsnummer (TIN);
  • Merkmale der Immobilie: Anschrift, Objekttyp, Beschreibung, Grundbucheintrag sowie etwaige Extras wie Swimmingpool, Garage oder Abstellraum;
  • Bewohnbarkeitsbescheinigung bzw. Baugenehmigung (licença de habitação ou de construção) bzw. ein Nachweis darüber, dass sie bei der Stadtverwaltung beantragt wurde;
  • vereinbarter Verkaufspreis und Zahlungsart;
  • Höhe der vom Käufer geleisteten Anzahlung sowie das Datum der Zahlung. Die Anzahlung beträgt normalerweise 10% bis 20% des Verkaufspreises der Immobilie und wird als Garantieleistung gezahlt, um die Einhaltung des Vertrages abzusichern sowie die tatsächliche Absicht des Käufers zu beweisen. Die Anzahlung wird bei der Unterzeichnung des Vorvertrages geleistet;
  • Hinweis darauf, dass die Immobilie zum Zeitpunkt der Unterzeichnung des CPCV keine Schulden oder sonstigen Lasten aufweist;
  • Voraussichtliches Datum für die Unterzeichnung der öffentlichen Kaufurkunde sowie Sanktionen, falls es zu Verzögerungen kommen sollte;
  • Versicherung, dass die Immobilie bewohnbar ist und über alle wichtigen Versorgungsanschlüsse verfügt: Wasser, Strom, Gas.

Wann ist ein Kaufvorvertrag nicht gültig?

Der portugiesische Kaufvorvertrag ist zwar nicht zwingend erforderlich, hat jedoch einige Besonderheiten, die Sie kennen sollten, bevor Sie ihn unterzeichnen. Es gibt einige Umstände, die die Wirksamkeit des Vorvertrages beeinflussen – die sogenannten Eventualitäten – die Sie kennen sollten und zu denen Sie wissen sollten, wie Sie sich davor schützen können, falls der offizielle Kaufvertrag nicht zustande kommen sollte.

  • Wenn der Käufer den Immobilienkauf finanzieren muss, ist die Vergabe des Darlehens durch die Bank ein Faktor, der sich negativ auf den Kauf auswirken kann. Stellen Sie im Voraus sicher, dass die Bank Ihnen die nötige Finanzierung gewähren wird. Alternativ können Sie eine Klausel in den Vorvertrag aufnehmen, die den Vertrag nichtig macht, falls Sie das benötigte Darlehen nicht erhalten sollten, ohne dass Sie die geleistete Anzahlung verlieren, wenn Sie nachweisen können, dass das Darlehen nicht von der Bank gewährt wurde.
  • Ein weiterer wichtiger Aspekt, der nicht vom Käufer abhängt, ist die Bewertung der Immobilie. Sollte die offizielle Bewertung höher ausfallen als der Betrag, über den Sie für den Kauf der Immobilie verfügen, sollten Sie zu Vorsicht eine Klausel in den CPCV aufnehmen, der diesen Umstand berücksichtigt.
  • Wenn Sie eine noch im Bau befindliche Immobilie erwerben möchten und der Bauherr oder Eigentümer den Vertrag nicht einhält, z. B. wegen der Nichterfüllung der Arbeiten, kann der Kaufinteressent in diesem Fall per Gesetz die Rückerstattung des doppelten Betrages der Anzahlung verlangen. Dies gilt ebenfalls, wenn der Eigentümer den Verkauf der Immobilie aus einem anderen, im CPCV nicht vorgesehenen Grund, aufgibt.
  • Ein weiterer wichtiger Aspekt, der als Kaufhindernis zu betrachten ist, ist ein Eigentümerwechsel. Das portugiesische Gesetz sieht in diesem Fall zwei Möglichkeiten vor:
  1. Die so genannte „tatsächliche Wirksamkeit“, ein Gesetz, das die Verpflichtungen des Vorvertrages nicht nur auf den Verkäufer und den Kaufinteressenten beschränkt, sondern auf Dritte erweitert. Anhand der Unterschriften dieser Dritten unter dem Kaufvorvertrag erwirbt der Kaufinteressent das Recht, die betreffende Immobilie unabhängig davon, wer zu diesem Zeitpunkt Eigentümer ist, zu erwerben. Diese Bestimmung muss in der öffentlichen Kaufurkunde ebenfalls aufgeführt werden.
  2. Die Durchführung des Kaufgeschäftes kann durch den Tod des Verkäufers, dessen Unwillen, die Kaufurkunde zu unterschreiben, oder andere Gründe verhindert werden. In solchen Fällen sieht das portugiesische Gesetz eine verpflichtende Zuteilung des Eigentums vor. Dabei wird die Unterschrift des Verkäufers durch eine gerichtliche Verfügung ersetzt, so dass der Käufer das Geschäft abschließen kann.
  • Ein weiteres Problem, das auftreten kann, ist, dass keine Bewohnbarkeitsbescheinigung ausgestellt wird. Wenn Sie diese Bescheinigung nicht von der Gemeindeverwaltung erhalten, können Sie weder ein Darlehen beantragen noch die Kaufurkunde unterschreiben. Die Bewohnbarkeitsbescheinigung wird nur nach erfolgter und erfolgreicher Inspektion von vier Schlüsselbereichen (Sanitäranlagen, Wasser, Gas und Strom) ausgestellt.

Dies sind einige der wichtigsten externen Probleme, die vor dem Kauf einer Immobilie in Portugal auftreten könnten und die Sie vor der Unterschrift des Kaufvorvertrages berücksichtigen sollten.

Kurzum, der Kauf einer Immobilie ist eine wichtige finanzielle Entscheidung, weshalb der Schutz der Verbraucher/Käufer im Mittelpunkt steht. Deshalb ist es von Vorteil, den Abschluss eines Kaufvorvertrages in Betracht zu ziehen, um mögliche Probleme beim Immobilienkauf in Portugal zu vermeiden.

Sind Sie bereit, Ihr Traumhaus zu finden?

Sind Sie bereit, Ihr Traumhaus zu finden?

Finden Sie bei idealista Immobilien zum Verkauf und Langzeitmieten