Avant-contrat de vente : comment éviter les maux de tête et protéger vos droits lors de l’achat d’une nouvelle maison au Portugal

Voici comment un avant-contrat de vente peut aider à garantir l'achat ou la vente d'une maison au Portugal / SHTTEFAN / Unsplash
Voici comment un avant-contrat de vente peut aider à garantir l'achat ou la vente d'une maison au Portugal / SHTTEFAN / Unsplash
4 septembre 2019, Rédaction

L'achat d'une nouvelle maison est une aventure aussi bien spéciale et passionnante que complexe et frustrante. Pour que tout se passe bien, il n'y a rien de mieux que d'être correctement informé. Il est très important que vous ayez une idée claire de plusieurs concepts liés au processus d’achat d’une maison au Portugal, l’un d’eux ayant trait au prétendu avant-contrat de vente ou promesse unilatérale de vente, connu en portugais sous le nom de « Contrato de Promessa de Compra e. Venda ou CPCV ». C’est un outil extrêmement utile pour ceux qui vendent des biens au Portugal, ainsi que l’arme qui protège le mieux les acheteurs. Nous examinons ici ce qu'est le CPCV, ses avantages et inconvénients et son incidence sur les transactions immobilières au Portugal.

Depuis le moment où vous visitez la propriété pour la première fois jusqu'à l'achèvement de l'acte public, il s'écoule assez de temps et de manière inattendue, des empêchements peuvent survenir et vous empêcher d'acheter la maison de votre choix. Ainsi, en plus d'empêcher des concurrents potentiels d'acheter la maison de vos rêves, un CPCV vous aide à vous assurer juridiquement de toute éventualité, de tout retard ou de toute rupture de contrat.

Fréquemment utilisé au Portugal, la rédaction de ce contrat n’est pas obligatoire. Néanmoins, comme l'explique aujourd'hui Doutor Finanças pour idealista / news, il peut s'avérer très important et utile d'en créer un lors de l'achat d'une propriété ou d'un terrain.

Et pourquoi cela ? Pour plusieurs raisons, notamment parce qu’il s’agit d’un document écrit ayant une valeur légale (art. 410 n ° 1 du Code civil), établi et signé entre celui qui promet de vendre le bien (le propriétaire) et celui qui promet d'acheter la même propriété.

De cette manière, et pour que vous sachiez comment défendre vos droits et vos intérêts et comment faire en sorte que le processus d'achat de votre maison se déroule sans heurts, la meilleure chose à faire est d'être bien informé.

Ce qu'un avant-contrat de vente doit inclure

Le CPVC devrait se conformer à certaines règles et devrait contenir certains éléments et informations clés, notamment :

  • Identifier qui vend et qui a l'intention d'acheter, avec leurs noms complets, adresses, état civil, numéros de carte d'identité et numéros d'identification fiscale portugais (« número de identificação fiscal » ou NIF) ;
  • Identification et caractéristiques de la propriété, telles que l'adresse, le type de propriété, la description de la propriété, l'inscription matricielle, et autres caractéristiques éventuelles, telles que piscine, garage ou espace de stockage ;
  • Permis d'habitabilité ou de construction (« licença de habitação ou de construção »), ou preuve qu'il a été demandé au conseil municipal ;
  • Prix de vente du bien immobilier et moyen de paiement ;
  • Valeur de l'acompte versé par l'acheteur, ainsi que la date de paiement. Ce dépôt représente généralement 10% à 20% de la valeur de vente de la propriété, versé à titre de garantie initiale de conformité avec le contrat et de preuve du sérieux et de la véritable intention de l'acheteur de procéder à l'achat. Ce montant est versé lors de la signature du CPCV ;
  • Preuve du fait que la propriété n'est grevée d'aucune charge ou charge au moment de la signature du CPCV ;
  • Date prévue pour la signature de l'acte public et conséquences ou sanctions respectives et éventuelles à appliquer, si elle n'est pas effectuée à cette date ;
  • Assurance que la propriété est dans un état habitable, avec tout ce que cela implique : réseaux internes et installation d’installations de distribution d’eau, d’électricité, d’égout et de gaz en état de fonctionnement normal.

Qu'est-ce qui pourrait empêcher un CPCV de prendre effet ?

Le CPCV, bien que non obligatoire, comporte certaines particularités que vous devez connaître avant de signer, notamment parce qu'il existe des facteurs externes qui peuvent influencer son résultat et sa formalisation - ce qu'on appelle les contingences - dont vous devez savoir vous protéger, si l'acte public de vente ne se réalise pas. Par conséquent, il est important de savoir :

  • Lorsque l'acheteur n'a pas assez d'argent pour l'achat et qu'il doit obtenir une hypothèque, l'approbation de ce crédit est un facteur qui peut nuire à l'achat de la propriété. Vous devriez vous assurer à l'avance que la banque est prête à vous prêter le montant dont vous avez besoin. Sinon, vous devriez inclure une clause dans le CPCV qui annule le contrat si vous n'obtenez pas l'hypothèque à la fin pour ne pas avoir à renoncer au dépôt.

  • Un autre aspect important qui est externe à l'acheteur potentiel est l'évaluation de la propriété - si l'évaluation est supérieure à l'argent dont vous disposez pour acheter la propriété, vous devriez être prudent et essayer de créer une clause dans l'accord pré-achat pour atténuer cette situation.

  • Si vous voulez acheter une maison en construction et que le constructeur ou le propriétaire ne respecte pas le contrat parce que les travaux ne sont pas terminés, par exemple, dans ce cas, l'acheteur prometteur peut légalement exiger que vous récupériez le double de la valeur de votre dépôt. Cette loi s'applique également si le propriétaire finit par ne pas vendre le bien pour toute autre raison.
  • Un autre aspect important qui devrait être considéré comme un obstacle est le changement de propriétaire. À cette fin, la loi prévoit deux formes :
    1. La soi-disant « Eficacia Real », une loi qui permet de renforcer l'efficacité du CPCV, non seulement pour les deux parties au contrat, mais également pour les tiers impliqués. Avec les signatures de ces tiers incluses dans le contrat de pré-achat et de vente, l’acheteur prometteur acquiert le droit réel d’acheter le bien en question, quel que soit le propriétaire au moment de la vente. Ceci doit être enregistré et inclus dans l'acte public.
    2. Un autre exemple est le fait que l'exécution de l'acte de vente peut être compromise par le décès du vendeur, le refus du vendeur de signer l'acte de vente ou toute autre raison. Pour de tels cas, la loi prévoit une action en adjudication obligatoire permettant de remplacer la signature du vendeur par une autorisation judiciaire dans l'acte d'achat et de vente, permettant ainsi à l'acheteur de finaliser la transaction.
  • Un autre facteur externe à prendre en compte est le fait qu'un permis de logement ne puisse être accordé. Si vous ne pouvez pas obtenir ce document auprès de la mairie, vous ne pourrez pas demander un prêt hypothécaire ni réaliser l'acte de vente définitif. Ce n'est qu'après une inspection réussie, effectuée par la municipalité, de quatre domaines clés (assainissement, eau, gaz et électricité), que ce permis peut être accordé pour la propriété.

Voici quelques-uns des facteurs de contingence externes les plus importants à prendre en compte lors de la conclusion d'un contrat de vente préalable à l'acte de propriété public final.

En résumé, l’achat d’une maison est une décision financière très importante dans une vie. Il est donc fondamental de se protéger en tant qu'acheteur. Pour cette raison, même si ce n’est pas obligatoire, il est toujours préférable de rédiger un avant-contrat de vente CPCV afin de clarifier les éventuels problèmes pouvant survenir lors de l’achat d’une maison au Portugal.

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