Contrato de promesa de compraventa: cómo evitar dolores de cabeza en una transacción inmobiliaria

Comprar una casa nueva es tan especial y emocionante como complejo y frustrante. Para asegurarse de que todo vaya bien, no hay nada mejor que estar bien informado. Es muy importante que tengas una idea clara de varios conceptos relacionados con el proceso de compra de una casa en Portugal y uno de ellos tiene que ver con el llamado Contrato de Promesa de Compraventa, conocido en portugués como el Contrato de Promessa de Compra e Venda o CPCV. Esta es una herramienta extremadamente útil para aquellos que venden propiedades en Portugal, y también el arma que mejor protege a los compradores. Hoy descubrimos lo que es el CPCV, qué ventajas y desventajas tiene y cómo afecta a las transacciones inmobiliarias en Portugal.

Desde el momento en que haces la visita a la propiedad por primera vez hasta la finalización de la escritura pública, transcurre un cierto tiempo y las cosas pueden interponerse inesperadamente en la compra de la casa que quieres. Así pues, además de evitar que posibles competidores compren la casa de tus sueños, un CPCV te ayudará a asegurarte legalmente frente a otras posibles contingencias, retrasos o incumplimientos del contrato.

Frecuentemente utilizado en Portugal, este contrato no es obligatorio por ley. Aun así, como explica hoy Doutor Finanças para idealista/news, puede ser muy importante y útil hacer uno cuando se compra una propiedad o un terreno.

¿Y cuál sería el motivo? Hay varias razones, en particular porque se trata de un documento escrito con valor jurídico (artículo 410 nº 1 del Código Civil), redactado y firmado entre la persona que promete vender la propiedad (el propietario prometedor) y la persona que promete comprar la misma propiedad (el comprador prometedor).

De esta manera, y para que sepas cómo defender tus derechos e intereses y cómo hacer que el proceso de compra de tu vivienda se desarrolle sin problemas, lo mejor es estar bien informado.

Qué debe incluir un pre contrato de compraventa

El CPVC debe cumplir con ciertas reglas y debe contener algunos elementos e información clave, entre ellos:

• Identificar quién vende y quién tiene intención de comprar, con su nombre completo, dirección, estado civil, número de identificación fiscal (NIF).
• Identificación y características de la propiedad, como la dirección, tipo de propiedad, descripción de la propiedad, inscripción en el catastro, y otras características que pueda tener, como una piscina, garaje o espacio de almacenamiento.
• Licencia de habitabilidad o de construcción (licença de habitação ou de construção), o una prueba de que ya fue solicitada al Ayuntamiento.
• Precio de venta de la propiedad y medios de pago.
• Valor del depósito dado por el comprador prometedor, así como la fecha de pago. Este depósito suele ser del 10% al 20% del valor de venta de la propiedad, pagado como garantía inicial de cumplimiento del contrato y como prueba de la seriedad e intención real del comprador de realizar la compra. Este importe se entrega al mismo tiempo que se realiza el CPCV.
• Indicación de que el bien inmueble no tiene cargas ni gravámenes en el momento de la firma del CCPV.
• Fecha prevista para la firma de la escritura pública y sus respectivas consecuencias o sanciones, eventualmente aplicables, si no se realiza en esa fecha.

• Aseguramiento de que el inmueble se encuentra en condiciones habitables, con todo lo que ello implica: redes internas e instalación de instalaciones de agua, electricidad, alcantarillado y gas en condiciones normales de funcionamiento.

¿Qué podría impedir que un CPCV surta efecto?

El CPCV, aunque no es obligatorio, tiene algunas características específicas que debes conocer antes de firmarlo, sobre todo porque hay factores externos que pueden influir en su resultado y en su formalización  (las llamadas contingencias) de las que debes saber cómo protegerte, si no se realiza la escritura pública de compraventa. Por lo tanto, es importante saberlo:

• Cuando el comprador no tiene suficiente dinero para la compra y necesita obtener una hipoteca, la aprobación de este crédito es un factor que puede interferir negativamente en la compra de la propiedad. Debes asegurarte por adelantado de que el banco está dispuesto a prestar la cantidad que se necesita. Alternativamente, debe incluir una cláusula en el CPCV, que cancela el contrato si al final no consigue la hipoteca y así no tendrá que renunciar al depósito.
• Otro aspecto importante que es externo al comprador potencial es la valoración de la propiedad, si la valoración es mayor que el dinero que tiene disponible para comprar la propiedad, debe ser cauteloso y tratar de crear una cláusula en el acuerdo de precompra para mitigar esta situación.
• Si deseas adquirir una vivienda que aún está en construcción, y si el constructor o propietario no cumple con el contrato debido a que la obra no está terminada, por ejemplo, en este caso, el comprador prometedor puede exigir legalmente que se le devuelva el doble del valor de su depósito. Esta ley también se aplica si el propietario termina no vendiendo la propiedad por cualquier otra razón.
• Otro aspecto importante que debe ser considerado como un impedimento es el cambio de propietario. Para ello, la ley prevé dos formas:
  1. La llamada ‘Eficacia Real', una ley que permite aumentar la eficacia del CPCV, no sólo para las dos partes del contrato, sino también para cualquier tercero implicado. Con las firmas de estos terceros incluidas en el precontrato de compraventa, el comprador prometedor adquiere el derecho real de comprar la propiedad en cuestión, independientemente de quién sea el propietario en ese momento. Esta debe ser registrada e incluida en la escritura pública.
  2. Otro ejemplo es el hecho de que la ejecución de la escritura de compraventa puede verse comprometida por la muerte del vendedor, la negativa del vendedor a firmar la escritura o por cualquier otra razón. Para casos como éste, la ley prevé una acción de adjudicación obligatoria que permite la sustitución de la firma del vendedor por una autorización judicial en la escritura de compraventa, lo que permite al comprador completar la operación.
• Otro factor externo a tener en cuenta es el hecho de que no se pueda conceder la cédula de habitabilidad. Si no puedes obtener este documento del ayuntamiento, no podrás solicitar un préstamo hipotecario ni realizar la escritura definitiva de compraventa. Sólo después de una inspección exitosa, realizada por la municipalidad, de cuatro áreas clave (saneamiento, agua, gas y electricidad), se puede otorgar esta licencia para la propiedad.

Estos son algunos de los factores contingentes externos más importantes a tener en cuenta a la hora de realizar un contrato de venta preliminar antes de la escritura pública de compraventa definitiva.

En resumen, comprar una casa es una decisión financiera muy importante en nuestras vidas, por lo que es fundamental protegerse como consumidor/comprador. Por esta razón, aunque no sea obligatorio, siempre es una buena idea redactar un CPCV contrato preliminar de compraventa con el que aclarar cualquier problema posible que puede surgir al comprar una casa en Portugal.