Preliminare di compravendita: come proteggere i tuoi diritti quando acquisti una nuova casa in Portogallo

L'acquisto di una nuova casa è tanto speciale ed eccitante quanto complesso e frustrante.
Per assicurarsi che tutto vada bene, non c'è niente di meglio che essere adeguatamente informato. È molto importante avere una chiara idea di diversi concetti legati al processo di acquisto di una casa in Portogallo e uno di questi ha a che fare con il cosiddetto preliminare di compravendita, noto in portoghese come Contrato de Promessa de Compra e Venda o CPCV. Questo è uno strumento estremamente utile per coloro che vendono proprietà in Portogallo e anche l'arma che protegge meglio gli acquirenti. Scopri insieme a noi cos'è il CPCV, quali vantaggi e svantaggi ha e come influenza le transazioni immobiliari in Portogallo.

Dal momento in cui visiti la proprietà per la prima volta fino al completamento dell'atto pubblico, trascorre un bel po’ di tempo e le cose possono inaspettatamente ostacolare l'acquisto della casa che hai scelto. Quindi, oltre a impedire a possibili concorrenti di acquistare la casa dei tuoi sogni, un CPCV ti aiuta a assicurarti legalmente in relazione ad altre possibili contingenze, ritardi o violazioni del contratto.

Frequentemente utilizzato in Portogallo, la stesura del presente contratto non è obbligatoria per legge. Nonostante ciò, come spiega oggi Doutor Finanças ad idealista/news, può essere molto importante e utile farne uno quando si acquista un immobile o un terreno.

E perché? Per diversi motivi, in particolare perché si tratta di un documento scritto di valore legale (articolo 410 n. 1 del codice civile), redatto e firmato tra la persona che promette di vendere la proprietà (parte promittente venditrice) e la persona che promette per acquistare la stessa proprietà (parte promittente acquirente).

In questo modo, e in modo che tu sappia come difendere i tuoi diritti e interessi e come far funzionare senza problemi il processo di acquisto della tua casa, la cosa migliore è essere ben informati.

Cosa dovrebbe includere un contratto preliminare di compravendita

Il CPVC dovrebbe rispettare alcune regole e contenere alcuni elementi e informazioni chiave, tra cui:

• Identificare chi vende e chi intende acquistare, con i loro nomi, indirizzi, stato civile, numeri di carta d'identità e numeri di identificazione fiscale portoghesi (número de identificação fiscal o NIF);
• Identificazione e caratteristiche della proprietà, come indirizzo, tipo di proprietà, descrizione, iscrizione al Catasto e altre caratteristiche che può avere come una piscina, garage o cantina;
• Abitabilità o licenza di costruzione (licença de habitação ou de construção) o prova di richiesta dal Consiglio Comunale;
• Prezzo di vendita dell'immobile e mezzi di pagamento;
• Valore del deposito dato dal promittente acquirente, nonché la data del pagamento. Questo deposito è di solito dal 10% al 20% del valore di vendita della proprietà, versato come garanzia iniziale di conformità al contratto e come prova della serietà e della reale intenzione dell'acquirente di procedere con l'acquisto. Questo importo viene consegnato contemporaneamente al CPCV;
• Indicazione che la proprietà non ha oneri o spese al momento della firma del CPCV;
• Data prevista per la firma dell'atto pubblico e delle rispettive conseguenze o sanzioni, eventualmente da applicare, se non viene effettuata entro tale data;
• Assicurazione che la proprietà è in condizioni abitabili, con tutto ciò che questo implica: reti interne e installazione di impianti di acqua, elettricità, fognature e gas in normali condizioni di lavoro.

Quali cose possono impedire che un CPCV abbia effetto?

Il CPCV, sebbene non obbligatorio, ha alcune specificità di cui dovresti essere informato prima di firmarlo, soprattutto perché ci sono fattori esterni che possono influenzare il suo esito e la sua formalizzazione - le cosiddette contingenze - che dovresti conoscere e sapere come proteggerti se l'atto pubblico di acquisto e vendita non viene eseguito.
È quindi importante sapere che:

• Quando l'acquirente non ha abbastanza soldi per l'acquisto e deve ottenere un mutuo, l'approvazione di questo credito è un fattore che può interferire negativamente nell'acquisto della proprietà. Dovresti assicurarti in anticipo che la banca è disposta a prestarti l'importo di cui hai bisogno. In alternativa, è necessario includere una clausola nel CPCV, che annulla il contratto se finisci per non ottenere il mutuo.
• Un altro aspetto importante che è esterno al potenziale acquirente è la valutazione della proprietà: se la valutazione è superiore ai soldi che hai a disposizione per acquistare la proprietà, dovresti essere cauto e provare a creare una clausola nel preliminare per mitigare questo inconveniente.
• Se desideri acquistare una casa che è ancora in costruzione e se il costruttore o il proprietario non rispettano l'accordo a causa del lavoro non completato, ad esempio, in questo caso l'acquirente promettente può richiedere legalmente il rimborso del doppio del valore depositato. Questa legge vale anche se il proprietario finisce per non vendere la proprietà per qualsiasi altro motivo.
• Un altro aspetto importante che dovrebbe essere considerato un impedimento è il cambio di proprietario. A tal fine, la legge prevede due forme:
  1. La cosiddetta "reale efficacia", una legge che consente al CPCV di avere una maggiore efficacia, non solo per le due parti del contratto, ma anche per tutte le terze parti coinvolte. Con le firme di queste terze parti incluse nel contratto preliminare, l'acquirente promittente acquisisce il diritto reale della proprietà in questione, indipendentemente da chi sia il proprietario in quel momento. Questo deve essere registrato e incluso nell'atto pubblico.
  2. Un altro esempio è il fatto che l'esecuzione dell'atto di vendita può essere compromessa dalla morte del venditore, dal rifiuto del venditore di firmare l'atto o da qualche altro motivo. Per casi come questo, la legge prevede un'azione di aggiudicazione obbligatoria che consente la sostituzione della firma del venditore con l'autorizzazione giudiziaria nell'atto di acquisto e vendita, consentendo così all'acquirente di completare l'affare.
• Un altro fattore esterno da tenere in considerazione è il fatto che non può essere concesso un permesso di abitabilità. Se non si è in grado di ottenere questo documento dal consiglio comunale, non sarà possibile richiedere un mutuo o completare l'atto finale di acquisto e vendita. Solo dopo un'ispezione riuscita, effettuata dal comune, di quattro aree chiave (servizi igienico-sanitari, acqua, gas ed elettricità), questa licenza può essere concessa per la proprietà.

Questi sono alcuni dei più importanti fattori contingenti esterni da considerare quando si effettua un contratto preliminare di vendita prima dell'atto finale.

In breve, acquistare una casa è una decisione molto importante nella vita delle persone e quindi proteggersi come consumatore/acquirente è davvero fondamentale.
Per questo motivo, anche se non è obbligatorio, è sempre una buona idea stipulare un preliminare di compravendita, o CPCV, per chiarire eventuali problemi che potrebbero sorgere quando si desidera acquistare una casa in Portogallo