Medidas de controlo já aplicadas pelo Banco de Portugal são “adequadas e suficientes”, diz a CERS. O que esperar do futuro?
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Preço das casas a subir
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A sobrevalorização dos preços das casas não é um tema novo. A Comissão Europeia (CE) já tinha alterado que existem “sinais de uma potencial sobreavaliação dos preços da habitação nos vários estados-membros”, sendo um deles Portugal. E, agora, o Comité Europeu do Risco Sistémico (CERS) afirmou que há um risco “médio” relacionado com a sobrevalorização dos preços das casas em Portugal no médio prazo, sublinhando que as medidas já desenhadas para evitar o problema são “suficientes”.

Não é de agora que os preços das casas estão a subir mais do que o recomendado pelas autoridades económicas e financeiras europeias – desde 2016 que crescem mais de 6% ao ano. E a avaliação da CERS vem confirmar isso mesmo: os preços das casas “têm crescido significativamente” em Portugal e que neste momento estima-se que estejam “sobreavaliados”, dizem no relatório “Vulnerabilidades no setor imobiliário residencial nos países da Zona Euro”, divulgado na passada sexta-feira, dia 11 de fevereiro de 2022.

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Embora “uma parte desta dinâmica possa ser atribuída à existência de uma subavaliação prévia”, as estimativas do BdP sugerem que se registou uma sobreavaliação em 2018. Já o modelo do Banco Central Europeu (BCE) aponta para uma queda nesta sobreavaliação no final de 2020 e início de 2021. Isto porque não foram tidas em conta duas variáveis importantes: a procura por parte de não residentes e a procura de casas para turismo (Alojamento Local, por exemplo).

Apesar da pandemia, em 2020 e na primeira metade de 2021, o crescimento dos preços da habitação manteve-se “elevado”, dizem. Isto porque a subida média dos preços foi de 8,6% em 2020, um valor apenas 0,7 pontos percentuais inferior ao registado em 2019 (de 9,3%) num momento em que o número de venda de casas já estava em níveis pré-pandemia.

A conclusão do CERS sobre os riscos e vulnerabilidades de médio prazo no mercado residencial português é clara: o país corre um “risco médio” e a política macroprudencial implementada pelo Banco de Portugal foi considerada “adequada e suficiente para mitigar os riscos identificados”, lê-se no comunicado emitido pelo Banco de Portugal (BdP).

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Medidas e riscos nos preços das casas em Portugal

Embora o risco seja considerado mediano, o CERS identificou três ameaças no mercado residencial em território nacional que devem ser vigiadas:

  • a elevada subida do preço das casas;

  •  o elevado endividamento das famílias: depois de estar em queda, voltou a subir nomeadamente devido aos empréstimos habitação. Os empréstimos com a taxa variável continuam a representar uma percentagem elevada dos contratos e são, segundo o supervisor europeu, uma “fonte de risco”;
  • os “sinais de relaxamento” nos spreads de taxas de juro, cita o ECO.

De acordo com o comité, os empréstimos à habitação em Portugal compõem um dos maiores ‘portfolios’ entre os bancos europeus, com 38% do total no primeiro trimestre do ano passado.

A verdade é que, desde 2018, que há medidas para reduzir o montante nos novos empréstimos habitação. Uma delas passou por criar limites no rácio entre o montante do financiamento face ao valor do imóvel que serve de garantia (LTV). Outra passou por aplicar taxa de esforço máximas. E ainda limites nos prazos dos contratos. Recorde- se que já este ano – a partir de 1 de abril de 2022 – vai entrar em vigor uma nova medida do BdP que vai limitar os prazos máximos de pagamento dos créditos habitação para quem tem mais de 30 anos.

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São estas medidas que o supervisor considera “suficientes”, pelo menos para já. Isto porque se o cenário económico se agravar mais do que é esperado, o Banco de Portugal poderá ter de reforçar ainda mais as medidas sobre os créditos da casa.

Mas estas podem não afetar diretamente os clientes. O comité sugere que “Portugal poderá considerar a introdução de uma almofada de risco sistémico setorial e/ou medidas que aumentem as ponderações de risco para exposições no setor imobiliário residencial”, cita o ECO. Esta medida vai ajudar a “calcular os requisitos de capital quando a recuperação económica for considerada sólida”, dizem ainda.

Crédito habitação com novas medidas
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Como está o risco nos mercados residenciais pela Europa?

De acordo com a avaliação do CERS, o risco associado ao mercado imobiliário residencial está elevado em cinco países (Dinamarca, Luxemburgo, Noruega, Países Baixos e Suécia). Há ainda 19 países que apresentam um nível de risco médio – como é o caso de Portugal - e nos restantes o risco foi classificado como baixo.

Em resultado desta avaliação, foram dirigidos alertas a cinco países (Bulgária, Croácia, Hungria, Liechtenstein e Eslováquia) e endereçadas recomendações a dois países (Alemanha e Áustria), lê-se ainda na publicação do BdP.

*Com Lusa

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2 Comentários:

Solista
17 Fevereiro 2022, 17:35
Solista
17 Fevereiro 2022, 17:38

Médio...Portugal é só o epicentro da bolha imobiliária na Europa... Até cair aquele floco de neve...

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